保障性租賃住房將爆發(fā)式增長(zhǎng):40個(gè)城市240萬(wàn)套,如何籌集?

市場(chǎng)克而瑞租售 2022-06-07 15:49:12 來源:中國(guó)房地產(chǎn)金融

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??保障性租賃住房上升至國(guó)家戰(zhàn)略,成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù),各地從政策到目標(biāo)再到供給端,都在積極發(fā)力

??文/克而瑞租售

??2021年保障性租賃住房成為年度熱詞,從黨中央國(guó)務(wù)院到各地方政府都將保障性租賃住房作為“十四五”時(shí)期的工作重點(diǎn),從中央到地方多項(xiàng)政策相繼發(fā)布,保障性租賃住房建設(shè)加速進(jìn)行中。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間),2022年40個(gè)城市計(jì)劃籌建240萬(wàn)套。如此大規(guī)模的保障性租賃住房將如何籌集呢?各城市舉措不盡相同,目前從各城市公布的“十四五”建設(shè)目標(biāo)拆解來看,一二線熱點(diǎn)城市新建方式占比較高,商辦存量大、去化周期長(zhǎng)的二三線城市以存量改建“非改居”方式為主。

??一、多地加大供給,明確“十四五”供應(yīng)目標(biāo)

??各地方政府積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召,紛紛明確“十四五”時(shí)期保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo),并細(xì)化落實(shí)有關(guān)政策,在土地、財(cái)稅、金融等方面給予支持,引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給,加快發(fā)展保障性租賃住房。2022年1月11日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉表示,“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)。除住建部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市外,部分省份還根據(jù)各自的情況確定需要重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的地區(qū),全國(guó)目前已有超60個(gè)城市被納入。如129.7萬(wàn)套房源位于省級(jí)目標(biāo)第一的廣東省,明確廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市10市是發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市。據(jù)預(yù)估,“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房將在800萬(wàn)~900萬(wàn)套之間。

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??廣州、上海、深圳、重慶、杭州等人口凈流入量大的一二線城市保障性租賃住房需求強(qiáng),明確了較高的保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)。廣州、上海、深圳確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房分別為60萬(wàn)套(間)、47萬(wàn)套(間)、40萬(wàn)套(間),均達(dá)到新增住房供應(yīng)總量的45%及以上;重慶、杭州、西安等重點(diǎn)城市也制定了30萬(wàn)套以上的供應(yīng)目標(biāo),力爭(zhēng)達(dá)到占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。金華、嘉興、佛山、海口等二三線城市也被各省列為保障性租賃住房重點(diǎn)建設(shè)城市,明確具體供應(yīng)目標(biāo)。目前來看,部分城市的租賃需求并不旺盛,未來需要政策引導(dǎo)保障性租賃住房的建設(shè)和利用。

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??二、2021-2022年是各地“十四五”保租房籌建的關(guān)鍵期,2022年保障性租賃將迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)

??住建部要求全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市2021年籌集93.6萬(wàn)套(間) ,各地積極落實(shí),2022年1月20日,住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表述,2021年40個(gè)城市共新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套,超額完成93.6萬(wàn)套的籌集計(jì)劃。

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??住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給,全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間),相比2021年任務(wù)量高出1.5倍,占“十四五”總目標(biāo)的37%,由此可見,2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。2021-2022年兩年將籌建334.2萬(wàn)套(間)保障性租賃住房,占“十四五”總目標(biāo)的51.4%,表明“十四五”期間前兩年是完成保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵期。

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??多地在發(fā)布的2022年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè),公布2022年籌建保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃。如上海市政府工作報(bào)告指出,2022年將建設(shè)籌措17.3萬(wàn)套(間),2021年-2022年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套(間),完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上;北京市政府表示,2022年計(jì)劃籌建15萬(wàn)套(間);浙江省2022年將籌建30萬(wàn)套;江蘇省新開工(籌集)14.8萬(wàn)套(間)、基本建成7.3萬(wàn)套(間);河北省將籌建4.5萬(wàn)套,等等。此外,浙江、深圳、西安、濟(jì)南等省市也在相關(guān)文件中公布了“十四五”時(shí)期保障性租賃住房年度供應(yīng)計(jì)劃。按目前各地公布的供應(yīng)計(jì)劃來看,“十四五”時(shí)期保障性租賃住房“數(shù)字上”的目標(biāo)如期完成的可能性極大。

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??三、從完成供應(yīng)的方式上來看,不同城市能級(jí)選擇的策略不同

??(一)一、二線熱點(diǎn)城市保障性租賃住房籌建以新建為主

??我國(guó)支持多種方式籌建保障性租賃住房,包括新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼、將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式。各地方政府根據(jù)本地保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況進(jìn)行安排。從目前各城市公布的“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)拆解來看,一二線熱點(diǎn)城市新建占比較高。例如南昌“十四五”期間計(jì)劃采取以存量挖潛為主的方式籌集房源,其中通過建設(shè)約2萬(wàn)套(間)房源,存量房屋資源籌集約6萬(wàn)套(間)房源;重慶“十四五”期間計(jì)劃盤活存量為主、適量新建為輔,預(yù)計(jì)存量盤活量占比2/3;濟(jì)南“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房20.5萬(wàn)套(間),新建占比69%,改建占比31%;如一線城市多元供應(yīng),新建、存量改造均有涉及,例如上?!笆奈濉逼陂g計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套(間),其中新建14萬(wàn)套(30%)、產(chǎn)業(yè)園配套7萬(wàn)-8萬(wàn)套(17%)、納管11萬(wàn)套(23%)、空置存量籌集14萬(wàn)套(30%),新建和存量改造房源均占比30%。

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??多地在用地規(guī)劃中單列租賃用地,一二線熱點(diǎn)城市占比較高。北京市2021年供地計(jì)劃中,租賃住宅占住宅用地的30%,廣州、深圳、杭州、成都要求單列租賃住房用地占比不低于10%。上海早在2017年就開始單列租賃用地,2017年7月-2021年12月,累計(jì)出讓純租賃用地近150幅,總建筑面積超1000萬(wàn)方。從2021年全國(guó)22城三批次集中供地成交情況來看,純租賃用地主要集中在上海、武漢、杭州等熱點(diǎn)城市,其中上海成交了38幅純租賃用地,總建面約22.75萬(wàn)平方米,占比最高。

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??(二)商辦庫(kù)存量大的二三線城市,以存量改建方式為主

??國(guó)家政策引導(dǎo)下,部分二三線城市也制定了較高的保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)。與一線城市不同的是,“存量為主,新建為輔”將成為部分城市的籌建原則。例如南昌市“十四五”保障性租賃住房計(jì)劃中來自存量房的比重達(dá)到75%;西安“十四五”保障性租賃住房計(jì)劃中來自存量房的比重達(dá)到40%;鄭州支持將部分富余安置房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。


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??部分二三線城市以“存量為主,新建為輔”的方式籌集保障性租賃住房可以從以下幾點(diǎn)可以解釋:

??(1)商辦存量大,去化周期長(zhǎng),亟待盤活

??“十四五”期間我國(guó)將全面進(jìn)入數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代,過去工業(yè)化模式下建設(shè)的廠房、商場(chǎng)、寫字樓和酒店大量閑置,去化周期長(zhǎng),亟待盤活。據(jù)克而瑞CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,洛陽(yáng)、衡陽(yáng)、南京等26城市2021年商辦庫(kù)存平均去化周期要6年以上,其中洛陽(yáng)、衡陽(yáng)、煙臺(tái)、紹興四個(gè)城市的商業(yè)、辦公市場(chǎng)存量去化周期均需要12年以上,整體庫(kù)存壓力較大,資源錯(cuò)配嚴(yán)重。

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??(2)“非改?!苯ㄔO(shè)周期短,能夠快速形成供應(yīng)

??“非改?!笔潜P活存量閑置資產(chǎn)的有效方式,多地發(fā)布的保障性租賃住房實(shí)施意見或征求意見稿中允許將商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。廈門、天津、佛山等城市出臺(tái)“非改?!敝С终呒敖ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn),目前已有部分項(xiàng)目落地。與新建保租房相比,“非改?!苯ㄔO(shè)周期更短,能夠快速盤活存量資產(chǎn)減輕庫(kù)存壓力,同時(shí)還能夠快速擴(kuò)大供應(yīng),滿足當(dāng)下青年人、新市民的租房需求。

??(3)存量改建投入小,地方財(cái)政壓力較小

??保障性租賃住房具有一定的公益特征,中央和地方在土地、稅收、金融等方面給予支持政策,這就意味著保障性租賃住房的發(fā)展需要地方政府直接提供資金支持或放棄一部分財(cái)政收入。由于涉租賃用地成交價(jià)比商品房低,土地新建保障性租賃住房需要地方政府讓渡一部分財(cái)政收入,且建設(shè)回收周期較長(zhǎng),地方財(cái)政壓力較大。存量改建保障性租賃住房投入較小,對(duì)地方財(cái)政的依賴性較輕。

??四、總結(jié)

??保障性租賃住房上升至國(guó)家戰(zhàn)略,成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù),各地從政策到目標(biāo)再到供給端,都在積極發(fā)力。2021年40個(gè)重點(diǎn)城市完成了94.2萬(wàn)套,預(yù)計(jì)可幫助200多萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。2022年保障性租賃住房建設(shè)明顯加快,40個(gè)城市計(jì)劃籌建240萬(wàn)套,在不斷完善的配套政策和地方政府的積極響應(yīng)下,相信2022年目標(biāo)也能圓滿完成,幫助更多的新市民、青年人實(shí)現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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