??2020年下半年房地產(chǎn)融資監(jiān)管新規(guī)出臺，2021年起，整個房地產(chǎn)市場壓力劇增，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)遇到的困境，也給相關(guān)物企帶來明顯影響。

??資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的走勢變化高度相關(guān)。企業(yè)經(jīng)營上，房企流動性短缺的問題同樣會殃及關(guān)聯(lián)物企。受資金劃撥調(diào)用影響，投資者會擔(dān)憂物企經(jīng)營獨(dú)立性。隨著地產(chǎn)企業(yè)土地和銷售量的減少，未來幾年，也影響到物企新增管理面積……

??在這樣的背景下，物企如何增強(qiáng)管理規(guī)范性、經(jīng)營獨(dú)立性，正成為不可回避的話題。

??2021年，房地產(chǎn)及物業(yè)板塊下挫持續(xù)時長超半年之久。

??在對比了2021年以來房地產(chǎn)指數(shù)與物業(yè)指數(shù)后，我們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理與房地產(chǎn)指數(shù)走勢高度相關(guān)。

??據(jù)申萬二級房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ指數(shù)和申萬三級物業(yè)管理指數(shù)顯示，2021年1月起兩者走勢還有一定的差距，自2022年1月起，申萬二級房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ指數(shù)和申萬三級物業(yè)管理指數(shù)基本趨于一致。

??受到地產(chǎn)流動性危機(jī)的影響，物業(yè)管理行業(yè)也遭受較大的沖擊，部分上市物企延遲發(fā)布年報，有的截至目前仍處于停牌狀態(tài)，還有幾家物業(yè)企業(yè)被恒生指數(shù)除名。這些也都曾發(fā)生在上市房企身上。

??不僅如此，整個物業(yè)板塊估值也遭受腰折，上市物企PE值在2020年中達(dá)到高點(diǎn)后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值為10.70，目前和房企PE（10.22）估值接近。

??關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)危機(jī)對于物業(yè)管理行業(yè)影響如此顯著，主要原因來自市場對其經(jīng)營獨(dú)立性的存疑。

??物業(yè)管理源于地產(chǎn)開發(fā)，但與地產(chǎn)制造業(yè)屬性及高速周轉(zhuǎn)金融屬性不同，物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)性行業(yè)，其盈利增長來自于覆蓋規(guī)模廣度和關(guān)聯(lián)拓展深度。隨著物業(yè)企業(yè)大力拓展第三方項(xiàng)目、加大收并購力度，物管業(yè)務(wù)的獨(dú)立行業(yè)屬性和趨勢，在存量時代將更加顯現(xiàn)。

??2020年下半年至今，有不少地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險和現(xiàn)金短缺，這也給關(guān)聯(lián)物企帶來不利影響。主要體現(xiàn)在四個方面：

??地產(chǎn)直接向物企借錢或擔(dān)保付款

?地產(chǎn)向物企出售資產(chǎn)??地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方應(yīng)付賬款欠款??抵押股權(quán)或出售物業(yè)公司??隨著地產(chǎn)供貨放緩，市場對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了隱憂。??2022年前三季度，TOP200房企操盤面積為3.26億平方米，同比下降49.9%。這意味著，一至兩年后地產(chǎn)公司可交付的新房管理面積可能打五折。

??2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面為1.06億平方米，同比下降77.3%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。兩至三年后，物業(yè)公司可從地產(chǎn)母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。

??所幸的是，剛剛過去的10月，頭部房企開始復(fù)蘇，2022年10月，百強(qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，1-10月TOP100房企銷售操盤金額52258.6億元。單月業(yè)績環(huán)比增長和環(huán)比降低的百強(qiáng)房企分別占到近半數(shù)。

??其中，TOP50房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，有32家企業(yè)業(yè)績環(huán)比增長，占50強(qiáng)房企的64%，僅18家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以內(nèi)。中海、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對突出，10月單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于30%。

??面對未來市場形勢變化，物企當(dāng)未雨綢繆。從追求規(guī)模的增長，到關(guān)注利潤的增長。從服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)為主體，到關(guān)注未來服務(wù)主體多元化的轉(zhuǎn)變。從多元業(yè)務(wù)探索到明晰自身能力圈，錨定長期發(fā)展戰(zhàn)略。

??我們認(rèn)為，在目前這樣的市場背景下，物企破局，一方面在于公司內(nèi)部治理規(guī)范化。企業(yè)在經(jīng)營過程中會面臨著多方面的風(fēng)險，也要展開多方面的風(fēng)險防控工作。引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化。建立合規(guī)體系，規(guī)范管理制度、財務(wù)制度、風(fēng)控制度。

??如為緩解母公司資金壓力，寶龍商業(yè)曾擬購買母公司一棟辦公樓資產(chǎn)。5月11日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告稱，計劃收購一幢位于上海的辦公大樓，代價8.68億元。買方為寶龍商業(yè)全資附屬公司上海商盛，賣方為寶龍控股全資附屬公司寶龍富閩。6月6日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告稱，終止向?qū)汖埧毓墒召徲谏虾５霓k公樓。

??另一方面，依托地產(chǎn)而生的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未來最重要的發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn)是如何擺脫地產(chǎn)，走上獨(dú)立發(fā)展之路。借鑒國外標(biāo)桿公司經(jīng)驗(yàn)，以First Service為例，經(jīng)歷過先“全業(yè)態(tài)全服務(wù)”后聚焦到住宅相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)的過程。其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)顯示，物企深耕優(yōu)質(zhì)賽道，注重精細(xì)化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)高品牌認(rèn)可度，增值服務(wù)領(lǐng)域高度專業(yè)化，或?yàn)槲磥戆l(fā)展路徑。

??2021年以來，政策對于物管行業(yè)領(lǐng)域延伸支持力度繼續(xù)加強(qiáng)，國內(nèi)典型物業(yè)企業(yè)已在生活服務(wù)、資產(chǎn)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、團(tuán)餐團(tuán)購等增值服務(wù)賽道充分進(jìn)行了布局。未來，其發(fā)展空間和經(jīng)營領(lǐng)域更為廣泛和多元化，充分挖掘更多的服務(wù)類消費(fèi)需求。

??獨(dú)立化發(fā)展將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效化解來自于關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營危機(jī)影響，降低企業(yè)自身發(fā)展的不確定性，防止被資本市場“誤殺”。同時，獨(dú)立化發(fā)展也將倒逼物業(yè)企業(yè)增強(qiáng)市場外拓能力，持續(xù)提升管理規(guī)模中的第三方面積占比，促進(jìn)企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。