樓市等待被激活

市場 2023-08-07 08:41:40 來源:丁祖昱評樓市

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??寬松的房地產(chǎn)支持政策,正醞釀待發(fā)。

??7月24日中央政治局會議提出適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,隨后住建部發(fā)聲,落實“降首付”“減免稅費”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施,緊接著,北上廣深四大一線城市紛紛表態(tài),將結(jié)合實際情況推進(jìn)落實。

??進(jìn)入8月,國家發(fā)改委提出,要更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

??利好信號至今已持續(xù)兩周時間,重點城市中僅鄭州、南京出臺相關(guān)政策。

??樓市,正在等待被激活。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,今年7月30個重點城市新房成交面積為1104萬平方米,創(chuàng)5年來同期新低;17個重點城市二手房成交面積同環(huán)比齊跌。

??8月樓市能否被激活?還要看刺激政策能否落地。若無實質(zhì)性政策,市場仍將繼續(xù)探底,成交仍舊面臨回落壓力。

??7月24日,中央政治局會議提出適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱。至今,房地產(chǎn)市場利好政策不斷。

??7月28日,住建部重磅發(fā)聲,表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項目建設(shè)交付,切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

??隨后,北京、深圳、廣州和上海四大一線城市紛紛表態(tài),結(jié)合實際情況推進(jìn)落實。

??進(jìn)入8月,利好信號還在不斷釋放。

??發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費措施的通知》中,明確提出支持剛性和改善性住房需求。

??鄭州,成了首個響應(yīng)落地的省會城市。

??8月3日,鄭州發(fā)布15條樓市政策,內(nèi)容涉及購房補貼、取消限售、現(xiàn)房銷售、金融信貸等多個維度。

??我們從新房和存量房兩個維度梳理了此次鄭州樓市“十五條”。政策聚焦集中在需求端,比如加大契稅補貼力度、提升公積金支持力度降低交易稅費、降低存量房利率等,緩解購房者壓力,恢復(fù)市場信心。

??實際上,政策除了短期的刺激,更多在于長期的影響。比如現(xiàn)房銷售試點,改變了原有銷售模式;租售并舉則改變原有運營模式,提升住房品質(zhì)旨在改變原有產(chǎn)品模式,而城市更新則意在改變開發(fā)模式。這些,則需要長時間的積累和沉淀。

??同樣,省會城市南京也推出了八條樓市政策,包含購房補貼、房票安置等內(nèi)容。

??鄭州很典型。

??今年年初,鄭州率先調(diào)整房貸利率至“3”時代,市場有了明顯觸動,但后勁不足。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年1-7月,鄭州新房成交量已達(dá)到2022年全年的89%,二手房成交超去年全年,但市場穩(wěn)定性差,新房成交自2月份以來逐月下滑,而二手房交易也在5月開始明顯減速。

??市場急需政策刺激轉(zhuǎn)向。

??鄭州,是全國樓市的一個縮影。

??放眼全國樓市,據(jù)CRIC監(jiān)測,7月重點30城新房成交面積為1104萬平方米,創(chuàng)5年來同期新低,環(huán)比下降33%,同比下降37%。這是自3月放量后,市場迎來的“四連跌”。

??對比近五年樓市成交走勢規(guī)律,可以看出今年行情的低迷程度。往年6月年中放量后會在7月迎來一波小幅下探,但今年從3月開始下行趨勢不斷加深。

??重點30城中,同環(huán)比齊跌的城市達(dá)到27個,累計成交面積同比仍有11城下降。

??比如上海,7月新房成交高位回落,同環(huán)比腰斬,市場迎來階段性瓶頸期。

??新房成交同環(huán)比腰斬的城市還有長春、蘇州、寧波、徐州和嘉興。

??再來看二手房市場。

??7月,CRIC監(jiān)測的17個重點城市二手房成交面積預(yù)計為586萬平方米,同環(huán)比齊降,多數(shù)城市二手房市場依然承壓,其中14城成交繼續(xù)走弱,北京、蘇州、東莞等跌幅超過20%。

??對比去年同期,有10個城市成交規(guī)模同比下降。蘇州、杭州、廈門領(lǐng)跌,降幅都在3成左右。

??需求退潮后成交萎縮,最明顯的是廈門,累計同比已經(jīng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長。

??市場供應(yīng)節(jié)奏和政策刺激將影響接下來市場表現(xiàn)。

??其中,居民購房信心以及購買力的實質(zhì)性提升,仍是樓市能否被激活的關(guān)鍵,而各城市利好政策落地是購房信心恢復(fù)的重要推動力。

??先來看供應(yīng),接下來的8月供應(yīng)預(yù)期有所回升。據(jù)CRIC調(diào)研,28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1051萬平方米,環(huán)比上升25%,同比下降27%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看,改善項目占比高達(dá)6成,這也意味著改善客群仍是支撐市場的中堅力量。

??在供應(yīng)放量的情況下,預(yù)計將帶動成交止跌,但各城市還將延續(xù)分化行情。

??以北京為例,8月供應(yīng)較7月有了穩(wěn)步回升,且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上,加之近期住建委表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求“,后續(xù)或?qū)倪h(yuǎn)郊“一區(qū)一策”、調(diào)整“普宅標(biāo)準(zhǔn)”、差別化松綁“認(rèn)房不認(rèn)貸”等方向進(jìn)行政策修正。在各種利好因素加持之下,8月成交預(yù)期能推動成交量的回升。

??不過,供給約束并非是制約成交放量最為核心的因素。

??更關(guān)鍵的,還是要看后續(xù)地方利好政策落地,能否帶動居民購房信心修復(fù)以及購買力的實質(zhì)性提升。

??地方政策持續(xù)放松已成為一大趨勢,接下來預(yù)計更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊伍中來,并成為松綁主力軍。

??但有一點很重要,核心一二線城市的強(qiáng)刺激政策并不會出現(xiàn),尤其是一線城市的北京和上海不會出現(xiàn)全面松綁,僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。政策刺激后,也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

??目前,購房者信心還需要強(qiáng)有力的政策來推動,且政策效果存在一定的時間窗口,房價下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下,短期內(nèi),低位盤整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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