??2023年是豪宅成交大年。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞10個核心城市全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。

??究其原因，一方面是新房豪宅供應(yīng)放量、部分項目一二手房價格倒掛，另外一方面則是在資產(chǎn)荒的大背景下，豪宅具有較強(qiáng)保值增值屬性，故而受到資金熱捧。隨著高凈值人群規(guī)模持續(xù)增加，高端購買力依然堅挺、終改購房需求持續(xù)旺盛。

??本文將通過典型城市總價1000萬以上中高端項目的成交結(jié)構(gòu)及動因分析，總結(jié)一二手豪宅市場的熱滯銷項目特征。

??2023年剛需退潮，改善和高端市場韌性顯現(xiàn)，高端市場呈現(xiàn)出“一手平穩(wěn)，二手回升”的特征。

??新房方面，重點城市總價千萬以上豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增。10個核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞）全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。

??二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。具體來說，核心城市中，4個一線城市千萬豪宅成交逼近4萬套，基本與2022年成交總量相持平，6個二三線城市成交接近1.3萬套，同比增長10%。

??二手房方面，千萬豪宅成交探底回升，回到2017年以來的均值水平。4個一線城市2023年總價1000萬元以上豪宅成交合計1.5萬套，同比增長36%，回到2017年以來的年均值水平，但與2020、2021兩大豪宅成交火爆之年仍有差距。

??從一手豪宅的成交結(jié)構(gòu)來看，大面積豪宅更好賣，180平以上戶型成交占比持增。

??2023年，全國20個核心城市千萬豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達(dá)到40%，較2022年增長3個百分點。

??中等面積段豪宅成交普遍持跌，譬如100-120平的千萬豪宅成交占比下降2個百分點，由2022年的16%降至2023年的14%，120-140平方米、160-180平方米成交占比也分別下降2個、3個百分點。

??分城市來看，北京120-140、140-160平中等面積戶型以及180平以上豪宅占比最高，達(dá)到25%以上，合計占比近8成。上海、深圳受供給結(jié)構(gòu)影響，100-120平的中小面積千萬豪宅最為暢銷，分別達(dá)到25%和37%。其余城市受房價等因素影響，千萬豪宅中占比最高的仍然是180平以上大面積產(chǎn)品。

??分總價段來看，全國總價千萬以上豪宅中，1000-3000萬元豪宅成交占比穩(wěn)中有增，5000萬以上豪宅成交略有縮水。

??重點城市中，深圳、杭州、南京等城市1000-3000萬元豪宅成交占比增長，與之相對應(yīng)的是，北京、廣州、廈門、武漢等1000-3000萬元豪宅成交占比縮水，而頂豪產(chǎn)品成交占比有所回升。

??一手豪宅成交得以穩(wěn)步增長，與供應(yīng)增加不無關(guān)聯(lián)，典型如上海、寧波、廈門、蘇州等城市，都是因為千萬豪宅供應(yīng)放量驅(qū)動成交。典型如廈門，2023年，總價1000萬元以上新房供應(yīng)達(dá)到2315套，同比增長183%，受供應(yīng)放量帶動，全年千萬豪宅成交規(guī)模升至1682套，同比增長近3成。

??一二手價格倒掛也是驅(qū)動上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房項目仍存在一二手價格倒掛，在單位面積價差一定的情況下，面積越大意味著總體套利空間越大，因此這類大面積豪宅項目將更為暢銷。

??二手豪宅熱銷則主要源于量增價跌、性價比凸顯。一方面，掛牌量增加，可選擇范圍擴(kuò)大。另一方面，掛牌價格持續(xù)走低。典型如京滬，北京、上海自2023年4月以來穩(wěn)步回調(diào)，上海尤為顯著，三季度以來甚至跌破6萬元/平方米大關(guān)，較近期高點回調(diào)10%以上。北京二手房掛牌價均值持續(xù)波動。

??1、熱銷特征：區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺，京滬杭蓉等一二手倒掛

??從熱銷項目來看，要位于城市核心區(qū)域，供應(yīng)相對稀缺，部分城市諸如上海、杭州、成都等還有一二手倒掛價差顯著的網(wǎng)紅盤，開盤基本都能實現(xiàn)屢開屢罄。

??從這些產(chǎn)品所地處的區(qū)位來看，基本都處于城市主城區(qū)或熱門板塊，成熟度較高，待開發(fā)地塊量相對有限。

??還有部分項目，因板塊供應(yīng)稀缺，二手房價格甚至高于新房價格，造就了“一二手倒掛”，目前來看倒掛現(xiàn)象主要集中在北京、上海、杭州、蘇州等熱點城市。

??通過CRIC調(diào)研，雖然今年以來各城市二手住宅價格均呈現(xiàn)出不同程度的下調(diào)，但是目前來看存在一二手倒掛情況的項目基本位于城市核心板塊，因而整體二手房偏改善和豪宅類產(chǎn)品，保值增值略好于剛需。

??2、滯銷特征：區(qū)域項目扎堆，周邊配套欠缺

??滯銷項目的滯銷原因與樓盤入市時間和產(chǎn)品定價密切相關(guān)，若恰逢區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)類產(chǎn)品集中入市，定價偏高項目客戶難免被分流至競品項目，導(dǎo)致去化不佳。事實上，隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟，地產(chǎn)行情低迷，居民購買力透支嚴(yán)重，高端客群雖然韌性更強(qiáng)，但是也有階段性見頂征兆，價格敏感度也逐步增強(qiáng)。

??還有部分項目，地處核心區(qū)，但是因周邊配套不健全或是存在明顯缺陷，導(dǎo)致去化不佳。

??從10個樣本城市1000余個豪宅項目數(shù)據(jù)來看，決定項目熱滯銷因素的無外乎以下幾點：

??一是項目所處區(qū)域和入市節(jié)奏，若項目所在區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，短期內(nèi)熱度勢必較高；反之處于城市外圍郊縣，項目扎堆、庫存高企，滯銷也在情理之中。

??二是區(qū)域配套健全度，擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤去化速度肯定高于存在明顯不利因素，周邊居住環(huán)境差、工廠林立的高端盤。

??三是市場下行背景下，品牌軟實力、產(chǎn)品力等越來越成為購房者關(guān)注重點。熱銷盤開發(fā)商一般具備央國企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計獨具特色，軟實力較強(qiáng)的部分項目。滯銷盤或面臨企業(yè)爆雷等信用危機(jī)，或產(chǎn)品設(shè)計存在明顯“硬傷”，因而整體競爭力較差。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，2024年豪宅市場熱度預(yù)期轉(zhuǎn)降。供給端來看，與2024年供應(yīng)基本持平，可統(tǒng)計數(shù)據(jù)樣本城市來看，整體新增供應(yīng)量較2023年僅微降4%，不過成交端來看，增長存在疲軟跡象，購房者觀望情緒還在日漸加劇。