??2024年，盡管全國樓市普遍面臨調(diào)整，但成都在政策的積極引導下，市場從年初的觀望調(diào)整到四季度的階段性回暖，全年成交體量依然排在全國前列。

??成都住建蓉e辦數(shù)據(jù)顯示，2024年成都新房成交99677套，二手房成交231376套，全年共成交住宅331053套。其中，二手房成交套數(shù)首次突破23萬套，刷新歷史高位。

??對于2025年樓市行情，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪認為，2025年成都樓市將會繼續(xù)分化，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目供不應求，價格上漲；非核心區(qū)域及一些品質(zhì)較差的項目則面臨較大去化壓力。

??機構(gòu)表示，成都常年保持人口高量級凈流入，居住需求充分，這對房地產(chǎn)市場形成了良好支撐。在政策支撐下，預計2025年成都市場仍將保持韌性，成交量級排名全國前列。

??超15條寬松政策支撐

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年成都發(fā)布樓市相關(guān)政策超15條，整體政策以寬松為主，是成都樓市實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵。

??其中，4月28日，成都為期8年的限購政策落下帷幕，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格、戶籍、社保等條件，不限制購買套數(shù)。同時，公證搖號也被取消。

??5月13日，成都積極響應中央政策，執(zhí)行降首付、降利率。首套房首付比例降至15%，房貸利率3.35%；二套房首付比例25%，房貸利率3.65%。8月12日，成都調(diào)整首套房認定標準，只要當區(qū)無房便算首套房。10月16日，成都四道新政齊發(fā)，包括購房落戶、新購房取消限售等。

??其中，“4·28”新政與10月新政對市場成交量級拉動最為明顯。成都住建蓉e辦數(shù)據(jù)顯示，2024年4月29日~5月27日全市商品住宅成交9006套，日均成交約310套，對比3月和4月新政前的日均成交260套和241套，市場成交活躍。10月15日~11月15日，全市新房成交備案10635套，二手房成交備案29041套。與2023年同期相比，新房與二手房總體成交量增長3551套。

??蘇宇告訴中國房地產(chǎn)報記者，成都對于中央政策導向的響應程度快速且重磅，市場對新出政策的反饋速度也居于全國前列。

??回望2024年，成都的樓市政策是應放盡放，政策基本到底。除上述新政外，多個區(qū)市縣也出臺了一系列的政策補丁。例如成都金牛區(qū)對自有住房申請保障房后購買新房給予2萬元消費券補貼；錦江區(qū)對購買二手房給予每套房5000元的消費券；青羊區(qū)對同一機構(gòu)職工累計購買30套以上給予1萬元/套現(xiàn)金補貼等。

??四川中原研究院院長吳江認為，一圈層的政策邏輯是全面放開，全國吸客；二圈層則是各區(qū)補貼，刺激購房；而三圈層是鋪開房票政策，進行存量房的去化。從數(shù)據(jù)來看，2024年成都購房者中有三成來自外地，說明成都樓市對全國購房者的吸引力是比較強的。

??高總價房源走俏

??一系列新政的發(fā)布，逆轉(zhuǎn)了購房者的信心，市場的整體回暖，也讓成都樓市出現(xiàn)了新的變化。

??新房成交端，據(jù)中指研究院四川分院數(shù)據(jù)顯示，2024年成都總價800萬元以上、建筑面積200平方米以上的房源成交占比一直在上漲。

??位于高新區(qū)金融城的交子金融廣場，2024年最高取證價格為7.19萬元/平方米、均價為5.5萬元/平方米，全年成交124套，成交總金額為18.22億元，憑借該成績也讓交子金融廣場躋身成都2024年住宅成交金額TOP20項目之列。

??其項目負責人對媒體表示，將在2025年開盤的4號樓，無論是時間周期還是產(chǎn)品定位價格都會高于2024年，單價甚至還有可能達到10萬元/平方米。

??還有仁和春天29號院套均千萬元的房源開盤即罄，錦宸府兩次開盤，千萬級產(chǎn)品的中簽率僅為5%、6%。

??另據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計，截至2024年12月8日，成都千萬元以上新房成交量已經(jīng)達到1058套，高于2023年全年，創(chuàng)下了歷年來的新高。

??除此之外，成都住宅最高單價紀錄被刷新。

??2024年12月20日，麓湖麗世縵華取證，精裝單價6.1萬～12.1萬元/平方米，刷新了此前麓湖長湖闕10萬元/平方米頂躍的單價紀錄。隨后，麓湖麗世縵華單價超10萬元/平方米，總價約3988萬元的頂躍被全款售出。

??成都樓市高總價房源的走俏，在二手房成交端也有所體現(xiàn)，2024年10月，成都伊泰天驕一套建筑面積約500平方米的帶花園精裝頂躍成交，總價4660萬元，成交單價約93157元/平方米，刷新成都二手房高層業(yè)態(tài)住宅最高成交單價紀錄。

??不過與新房全面步入改善不同，成都二手房仍以總價100萬～150萬元為成交主力。中指研究院四川分院數(shù)據(jù)顯示，2024年成都二手房成交231376套，雖然成交量上是新房的2.1倍，但套均建筑面積僅為96平方米。

??同時，2024年成都二手房成交均價為新房成交均價的6.9折。以剛性需求為主。

??蘇宇認為，“先租后買、先舊后新”居住梯級消費體系加速建立，剛需客群大量流向二手房市場、改善客群通過“賣舊買新”鏈條支撐新房市場，支撐成都樓市新房、二手房同步繁榮。

??分化仍是關(guān)鍵詞

??2024年，成都誕生了13宗地價超過2萬元/平方米的涉宅地塊，其中不少地塊將在2025年與市場見面，或?qū)^續(xù)加深新房與二手房、區(qū)域與區(qū)域之間的分化。

??中指研究院四川分院數(shù)據(jù)顯示，2024年成都宅地整體成交樓面價為7534元/平方米，整體下滑兩成，其中“5+2”區(qū)域成交樓面價上漲，達17540元/平方米，平均溢價率為12.4%；二圈層和三圈層成交樓面價下滑，分別為5989元/平方米、2894元/平方米，平均溢價率分別為0.4%、0.03%，與2023年相比，均出現(xiàn)下滑。

??因此，業(yè)內(nèi)認為這些成交價格或?qū)⒅苯佑绊懳磥聿煌鍓K之間的房價拉開價差。

??一位不愿具名的房企營銷負責人表示，2024年成都核心板塊地價上漲，導致他們在三次土拍中都鎩羽而歸。目前公司已經(jīng)在研判新地塊，想在成都市場活下去、活得好，還是要爭取在核心地段拿地。

??但現(xiàn)階段，即使在核心地段高價拿到優(yōu)質(zhì)地塊，如何打造項目，依然是開發(fā)商必須面臨的大考。吳江深有感受地表示，成都的產(chǎn)品更新很快，幾乎都是“保質(zhì)期70年，保鮮期只有3~6個月”。

??據(jù)了解，以前的項目為凸顯高端屬性，可能會疊加使用嘉格納、杜拉維特等奢侈品牌，現(xiàn)在部分高端項目直接在入戶、公區(qū)等地方用以意大利原石進口的帝諾米黃大理石等為原材料，打造“奢石”概念。同時，外立面開窗面變大、漆面減少也正在成為新趨勢。

??另外，在住宅新規(guī)出臺后，很多新房的得房率已經(jīng)做到了100%以上，備受購房者青睞。越秀天悅云萃的置業(yè)顧問告訴記者，項目建筑面積143平方米的四房戶型，實得率為116%，創(chuàng)新的戶型讓很多購房者心動。即使地理位置并不完美，很多購房者也愿意為產(chǎn)品本身買單。

??這些新規(guī)之后的產(chǎn)品也逐步影響到新規(guī)之前的新房和二手房。

??成都市民張?zhí)忑R認為，新規(guī)之后的產(chǎn)品一旦全面鋪開，之前產(chǎn)品的優(yōu)勢將不再存在?！巴瑯拥膬r格我肯定會愿意選得房率高的，即使新產(chǎn)品的價格會高些，但從后續(xù)的保值性來看，也比大部分二手房或以前的新房強”。

??這樣的看法也得到蘇宇的認同。

??他認為，“4·28”新政明確成都規(guī)劃設(shè)計管理規(guī)定迭新，如成都區(qū)域板比從15%提升到20%，天府新區(qū)鼓勵開發(fā)第四代建筑、生態(tài)陽臺50平方米不計容。規(guī)劃設(shè)計的迭新決定了未來新一代產(chǎn)品在得房率、舒適度、生態(tài)性上具備絕對優(yōu)勢，享有市場定價權(quán)。而這對在售的、產(chǎn)品存在代際差異劣勢的項目來說不是好消息。因此，對于追求高品質(zhì)改善、居住舒適度的客群來說，新規(guī)下的新產(chǎn)品更值得關(guān)注。對于總價相對控制的客群來說，目前也具備平價上車的機會。

??蘇宇告訴記者，總體來看，成都涉宅地塊供應已連續(xù)3年縮減，加之新房市場套均面積已經(jīng)上升至130平方米以上區(qū)間，未來的有效供應套數(shù)將明顯減少，核心區(qū)域供求關(guān)系將進一步趨向于供小于求。在此背景下，成都未來可能面臨更大規(guī)模的需求向二手房市場移動的情況。此外，2025年成都市場需要進一步對改善性市場進行細分研究，改善不意味著一味的大面積、高總價，以大換小、等面積置換、特殊群體專項需求匹配等邏輯下還有很多的產(chǎn)品創(chuàng)新都可以做。