??全國各地正在掀起一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“退地潮”，覆蓋廣州、北京、深圳、成都、寧波等一二三線城市。

??這波退地潮中，萬科、越秀、華潤等地產(chǎn)巨頭紛紛行動(dòng)，將一些早年拍下卻尚未開發(fā)的土地退還地方。地方政府一方面通過調(diào)整土地用途、降低開發(fā)要求等方式“解套”，另一方面加緊推動(dòng)土地再上市，以吸引開發(fā)商重新入場(chǎng)。

??與此同時(shí)，地方政府開始試水“地票”補(bǔ)償政策。

??2024年8月底，越秀地產(chǎn)4天內(nèi)退地4宗，金額超120億元，這些地塊是越秀地產(chǎn)3年前拿下的，一直未開發(fā)。廣州市政府對(duì)此補(bǔ)償方式為等值應(yīng)付票據(jù)，越秀地產(chǎn)可用這些票據(jù)繼續(xù)在廣州買地。

??2024年12月，萬科以底價(jià)28.8億元拿下廣州番禺南站商務(wù)區(qū)3宗宅地。這3宗地塊此前就由萬科持有，后因軌道交通建設(shè)原因不具備開發(fā)條件而停滯；2023年底被政府收儲(chǔ)并調(diào)整規(guī)劃后，重新掛牌。

??國家發(fā)展改革委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土經(jīng)濟(jì)室主任黃征學(xué)表示，房企退地是正常的商業(yè)調(diào)整行為，主要是商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境改變后，原有土地開發(fā)性質(zhì)已不符合形勢(shì)變化的要求。這背后的邏輯，一方面是政府層面積極盤活存量閑置土地；另一方面則反映出，企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境變化后，面臨資金壓力。

??記者采訪的多位專家均預(yù)計(jì)，2025年房企“退地”情況還會(huì)增多。從囤地到退地，中國樓市的游戲規(guī)則正在發(fā)生深刻變化。

??退地需求凸顯

??曾誕生于樓市地市火熱時(shí)期的一些高價(jià)地塊，正面臨被房企退回的命運(yùn)，這是樓市供需失衡的一個(gè)信號(hào)，也是市場(chǎng)調(diào)整的必然結(jié)果。

??2024年最后一天，保利發(fā)展以70.22億元底價(jià)拿下廣州天河區(qū)2宗地塊（前身為“絹麻廠地塊”），折合樓面地價(jià)5.1萬元/平方米。

??業(yè)內(nèi)人士對(duì)于絹麻廠地塊并不陌生。絹麻廠地塊第一次拍賣是在2001年5月，起拍價(jià)僅3.86億元，折合樓面地價(jià)1012元/平方米，但因無人應(yīng)價(jià)而被收回。

??2008年1月，絹麻廠地塊再次出讓，吸引了十余家房企競(jìng)拍，包括恒大、奧園、粵海地產(chǎn)、新世界中國、保利發(fā)展等，經(jīng)過200輪舉牌后，恒大以41億元總價(jià)競(jìng)得，樓面地價(jià)1.31萬元/平方米。

??但由于恒大未繳齊土地出讓金，又未對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)，地塊于2010年被廣州收回并更改為商業(yè)用途，恒大被罰沒1.3億元保證金。直到2024年9月，該地塊才又調(diào)整為住宅用地。

??除出險(xiǎn)房企，央企、國企以及地方國資平臺(tái)，也出現(xiàn)“退地”情況。

??2024年7月，華潤置地針對(duì)福州斗池路綜合體未開發(fā)部分，提出退地申請(qǐng)。這宗地塊華潤置地已拿了10年，但原計(jì)劃建設(shè)4棟商務(wù)樓及1棟商業(yè)中心的東區(qū)地塊卻遲遲未開發(fā)。很快，調(diào)整完相關(guān)規(guī)劃后，這塊地重新上架拍賣，華潤置地又將它買了回來。

??之后的8月、9月和11月，越秀地產(chǎn)分別退回5宗地塊，涉及資金超135億元。其中11月以15.29億元現(xiàn)金補(bǔ)償退還廣州大干圍地塊，政府在將該地塊由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地后重新出讓，由越秀地產(chǎn)以20.23億元底價(jià)重新競(jìng)得。

??在北京，萬科將一宗8年前拿的地塊退了，政府收回后改變了土地出讓條件，比如不再需要企業(yè)自持，掛牌價(jià)格和地塊合理上限價(jià)格也大幅增長，該地塊再次入市后被保利建工以89億元買下。在武漢，華僑城將位于楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的105畝地，直接退還給政府。

??2024年11月份，南京人居森林地塊在被退回幾個(gè)月后，調(diào)整規(guī)劃，容積率降為1.5、建筑高度降為60米，搖身一變成為低密宅地。此外，西安、長沙等地均出現(xiàn)房企退地現(xiàn)象。

??這波退地潮，不僅是開發(fā)商在止損，更是市場(chǎng)在重新定規(guī)則。規(guī)劃調(diào)整后，土地的開發(fā)價(jià)值提高，讓開發(fā)商“退一步再拿回來”成為可能。

??不過，從目前這些“退地”情況來看，“地方政府直接收回、收購落地的案例少，即收回土地，做公共用地，然后對(duì)開發(fā)商做出補(bǔ)償。大部分案例是收回后調(diào)整規(guī)劃，收縮或退出配建或自持比例，商辦改住等等，這些是多數(shù)案例?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??土地收儲(chǔ)須加快落地

??“退地”背后，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期并不樂觀。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1～11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.4%，降幅比前10個(gè)月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。該指標(biāo)連續(xù)7個(gè)月位于兩位數(shù)降幅水平，且降幅仍在緩慢擴(kuò)大。

??從影響投資的幾個(gè)重要指標(biāo)看，1～11月，房屋新開工面積同比下降23%，降幅較前10個(gè)月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積同比下降12.7%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??克而瑞對(duì)23個(gè)重點(diǎn)城市2023年至2024年上半年成交的住宅用地開工、開盤情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，23個(gè)城市整體開工率為46%，其中一線城市開工率達(dá)到84.6%，二線城市則大幅降低至36.9%。

??也就是說，目前在一線城市以外的地方，土地成交1年半以后的開工情況都是非常低迷的，尤其是部分非市場(chǎng)化拿地較多的二線城市，長久不開工成為常態(tài)，土地供應(yīng)也成為“無效供應(yīng)”。

??近年來，城投平臺(tái)托底拿地，成為普遍現(xiàn)象。從2021年至2024年5月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)一二線城市成交的含住宅用地中，有46%的地塊由城投公司競(jìng)得（含合作拿地），但城投拿地項(xiàng)目中全部開工的地塊僅20%，加上部分開工的地塊，總體開工率22%。

??2024年10月，財(cái)政部在新聞發(fā)布會(huì)上明確，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地。隨后，自然資源部出臺(tái)了關(guān)于地方政府專項(xiàng)債券資金收購閑置土地細(xì)則。

??專項(xiàng)債新政將為地方政府帶來更多低成本的增量資金，政府收儲(chǔ)的范圍和數(shù)量有望擴(kuò)大。而收儲(chǔ)的定價(jià)則是各方較為關(guān)注的話題。

??李宇嘉分析稱，當(dāng)前土地收儲(chǔ)的主要困難在于，一方面是地方?jīng)]錢，另一方面是收購價(jià)格談不攏，因?yàn)橥恋厥栈睾?，國家及各地要求若庫存壓力過大，就不能再將收回的地塊出讓，但收購要花錢，特別是專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款，要求資金平衡，這就對(duì)收購價(jià)格有底線要求，還要在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上打折。

??2025年1月3日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要加強(qiáng)用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地。

??據(jù)華泰證券測(cè)算，截至2024一季度，我國存量閑置的未開工土地計(jì)容建筑面積或達(dá)到12.6億平方米。部分“閑置土地”的地段和資質(zhì)不佳，實(shí)質(zhì)開發(fā)價(jià)值較低，加之部分土地可能面臨開工后又停工，各地實(shí)際閑置土地庫存壓力可能更大。