??“昆山這份文件產(chǎn)生的背后原因，大概率是前期以原價購入的業(yè)主們向監(jiān)管部門投訴所致?！?月8日，尚濱花園項目的一位工作人員李利（化名）在受訪時稱。

??5月5日，一份落款為昆山市住房和建設(shè)局的文件發(fā)布通報文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。對于上述項目暫時關(guān)閉網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開通。

??為核實該文件的真實性，5月8日，記者致電昆山市住建局房管處求證，多次撥打均無人接聽。

??江蘇一家本土房企的高管表示，近幾年房企日子很難過，前是政策調(diào)控，后是疫情影響，造成房地產(chǎn)市場下行，房屋成交量大幅下降，房企回款難，資金面壓力大。作為房企，降價售房是斷尾求生的沒有辦法的辦法，事關(guān)企業(yè)存亡。

??“房企大幅降價銷售肯定會對市場產(chǎn)生不利影響，尤其是對前期已購房老百姓，辛辛苦苦省吃儉用的錢，房子甚至沒拿到，資產(chǎn)就貶值，情感上難以讓人接受，老百姓容易信訪投訴，會影響社會面穩(wěn)定。”該高管認(rèn)為，從這個角度說，應(yīng)該對地產(chǎn)商大幅降價售房的行為進(jìn)行約束。

??“降價售房遭前期業(yè)主投訴”

??這次被處罰的昆山長泰置業(yè)有限公司是蘇州萬科旗下的項目公司，股權(quán)比例分配上，蘇州萬科持股60%，廣州廣電房地產(chǎn)持股37.5%，開發(fā)項目為萬科常青藤尚濱花園。

??目前，該項目推出的為三期的最后一批房源，共300余套，在“五一”假期前一直是按備案價1.7萬～1.8萬元/平方米的單價銷售，此次推出的特惠政策是一房一價，每套房源優(yōu)惠30萬元左右，最高可優(yōu)惠32萬元。折算下來均價約1.5萬元/平方米，相當(dāng)于8.3折至8.8折。

??“‘五一’期間來項目看房的人太多了，我們順勢推出了一批低價房源，有30多套，每套單價比備案價低兩三千元，但這些房源還剩一部分沒賣完就被叫停了，住建局不讓網(wǎng)簽，買了等于白買?！崩罾f。

??很多人只知道項目降價銷售被處罰了，但不知道為什么被處罰。李利認(rèn)為，當(dāng)?shù)刈〗ň株P(guān)注此事，很有可能是前期以1.8萬元/平方米左右購入的業(yè)主向監(jiān)管部門投訴所致。以特惠價格買到就是賺到，前面的業(yè)主肯定心理不平衡。

??李利說，尚濱花園現(xiàn)在還能以備案價購入，“五一”期間以1.5萬元/平方米的價格購入的已經(jīng)確定不能網(wǎng)簽了。

??通報文件中提到的另一項目夢之悅花園是由昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司開發(fā)。股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，該項目公司由光大嘉寶股份有限公司100%持股，背后的主要股東為光大控股與上海嘉定區(qū)國資委。

??夢之悅花園在4月中旬就推出了7.3折優(yōu)惠，多為建筑面積86～94平方米的房源，原銷售單價約2.1萬～2.2萬元/平方米，折后只要1.6萬～1.8萬元/平方米，最大力度一套房源總價可省50多萬元。

??夢之悅花園首次開盤是在2018年9月份，2019年9月毛坯交付，當(dāng)時銷售均價22200元/平方米，產(chǎn)品類型為多層、小高層和高層板樓。截至目前，所推出的房源均已售罄。

??降價銷售之辯

??客觀來看，房企隨行就市、降價銷售吸引購房者和回籠資金有著市場因素。

??有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過2023年一季度的復(fù)蘇后，4月，百強(qiáng)房企銷售額同比增幅近三成，環(huán)比跌幅近15%，回暖勢頭有所放緩。

??具體到昆山來看，2022年，新建商品房銷售350.97萬平方米，同比下降8.8%；商品房銷售665.07億元，同比下降4.2%。

??到2023年4月，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，昆山新房均價達(dá)到23765元/平方米，同比環(huán)比均有上浮，但新房成交1610套，環(huán)比3月減少977套，下滑達(dá)到38%。

??一些觀點認(rèn)為，昆山市住建局的做法欠妥。一位曾在浙系房企投資條線任職的人士稱：“監(jiān)管部門過于敏感了，房企項目尾盤降價銷售是合理的，20%的降價也是在合規(guī)的范圍,這也符合政策去庫存的大方向。”

??“按照目前行業(yè)的實際情況，以及市場的需求情況，通過房價下調(diào)來促進(jìn)銷售是一種比較正常的現(xiàn)象，不應(yīng)該采用這樣的方式去處罰降價的開發(fā)商?！庇蟹康禺a(chǎn)市場觀察人士稱。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師則認(rèn)為，降房價是很多人的呼聲，但是降價賣房也需要合法合規(guī)才可以。雖然現(xiàn)在的房價主要是市場價在調(diào)節(jié)，但是開發(fā)商在銷售的時候，依舊還要遵循商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，不能在房價預(yù)售備案后擅自大幅度降價。

??《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》明確規(guī)定：商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照申報價格對外銷售，比備案價低很多銷售顯然違背了上述規(guī)定。

??前述房企高管稱，目前，可能存在的事實是，房子價格降了，也不見得就能去化多少。先降價的，屬于行業(yè)搶跑的，對市場規(guī)則肯定有破壞，引起同行連鎖反應(yīng)，可能引起‘踩踏’，進(jìn)而會影響房地產(chǎn)復(fù)蘇。

??“擅自大幅度降價銷售還可能會對周圍樓盤，甚至某個市區(qū)樓盤銷售造成連鎖反應(yīng)，影響到周圍樓盤的銷售和價格，進(jìn)而影響到整個樓市的正常秩序。這也是為什么政府一再強(qiáng)調(diào)‘穩(wěn)樓市’的一個很重要原因?！蓖跤癯颊f。

??上述房企高管表示，對于大幅降價售房，從全局考慮，必須進(jìn)行約束?，F(xiàn)在大家都難，無論是購房者、房企，還是地方政府?！鞍l(fā)展經(jīng)濟(jì)是根本，只有經(jīng)濟(jì)上去了，需求端好了，房地產(chǎn)業(yè)才可能會慢慢修復(fù)?！?/p>

??對于未來市場的走向，上述投資人士表示，市場需要一個緩沖期，當(dāng)下回暖動力不足的現(xiàn)象屬于正常，市場跟隨政策因勢而動，后期走向還要看金融政策的寬松程度、以及地方的購房政策松動等情況。