金融 2021-11-12 08:43:47 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??近期,住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等五部門印發(fā)《關(guān)于做好2021年度發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)工作的通知》,明確“十四五”期間大力增加保障性租賃住房供給,力爭(zhēng)新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及以上。
??保障性租賃住房作為“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的計(jì)劃重心,在財(cái)稅、土地、金融、資金監(jiān)管等方面都迎來(lái)較為全面的政策支持。其中,發(fā)改委出臺(tái)的958號(hào)文件,明確將保障性租賃住房納入公募REITs的試點(diǎn)范圍。
??事實(shí)上,住房租賃市場(chǎng)存在收益率偏弱的痛點(diǎn),無(wú)論是重資產(chǎn)模式,還是輕資產(chǎn)模式,都很難吸引社會(huì)資金大規(guī)模投入,因此“國(guó)家隊(duì)”仍是租賃市場(chǎng)的主力軍。而公募REITs擴(kuò)容至租賃領(lǐng)域,市場(chǎng)或迎來(lái)破局,雖對(duì)住房租賃自身的模式很難產(chǎn)生根本性改善,但仍具有一定積極意義。
??01
??“國(guó)家隊(duì)”托底住房租賃
??根據(jù)物業(yè)獲取方式的不同,租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式可分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式。輕重模式互有利弊,但無(wú)論哪種模式逗存在租金收益率不足的痛點(diǎn)。
??重資產(chǎn)模式下,前期土地成本和建安成本投入規(guī)模大,僅靠租金收入難以覆蓋前期投入,回收周期長(zhǎng),不便于擴(kuò)張。而輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)在于回收周期相對(duì)較短,便于擴(kuò)張,但租金價(jià)差空間有限、成本控制難,租金收益率不足。一方面,長(zhǎng)期租房多為中低收入人群,疊加輕資產(chǎn)準(zhǔn)入門檻低,租金價(jià)差空間有限,收入不穩(wěn)定;另一方面,成本較難管控,拿房成本普遍較高。
??住房租賃回報(bào)率偏低,不足以吸引社會(huì)資金大規(guī)模投入,租賃市場(chǎng)普遍由“國(guó)家隊(duì)”托底。
??租賃用地主要3種供地方式:純租賃地塊、競(jìng)自持租賃地塊和集體用地。純租賃地塊因折價(jià)較多,一般是地方國(guó)企接盤,CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,年內(nèi)87.9%的純租賃地塊由地方國(guó)企斬獲。而競(jìng)自持租賃地塊約56.7%由國(guó)資獲取,民企或主動(dòng)或被動(dòng)選擇,仍取得其中的43.3%,多為龍湖、旭輝、中駿等涉及住房租賃的主流房企。
?? 02
??“弱資產(chǎn)”融資難,資金閉環(huán)尚未打通
??除初始投資成本高、回報(bào)率不足和回收周期長(zhǎng)等制約外,住房租賃融資難、融資方式有限也是阻礙其規(guī)模擴(kuò)張的重要原因。
??從租賃企業(yè)融資方式來(lái)看,主要包括債權(quán)融資和股權(quán)融資兩大類。其中,債權(quán)融資又包含銀行信貸、住房租賃專項(xiàng)債券以及資產(chǎn)證券化,而股權(quán)融資包括PE/VC和IPO。
??前期開(kāi)發(fā)或并購(gòu)階段,租賃機(jī)構(gòu)較為依賴銀行信貸和住房租賃專項(xiàng)債券等融資工具,但由于前期開(kāi)發(fā)階段并未產(chǎn)生穩(wěn)定的租金,收益往往難以覆蓋融資成本。銀行信貸偏向于選擇頭部房企以及大型國(guó)有租賃公司,更偏向于選擇區(qū)域位置佳、人口密集、交通便利的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
??自2017年政策鼓勵(lì)住房租賃專項(xiàng)債至今,其發(fā)行規(guī)模從2018年的98.28億元逐步增至2020年的124億元,但整體規(guī)模依舊有限,且發(fā)行主體集中于萬(wàn)科、龍湖等頭部市場(chǎng)化的租賃企業(yè)。
專項(xiàng)債監(jiān)管審批嚴(yán)格,如嚴(yán)格審核募集資金用途中投入租賃項(xiàng)目的占比,前期龍湖、葛洲壩、綠城以及廣州城建等獲批的專項(xiàng)債比例均高于70%以上。這是住房租賃專項(xiàng)債發(fā)行難度大的重要原因。
??中期經(jīng)營(yíng)階段,住房租賃物業(yè)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流入,資產(chǎn)證券化方式來(lái)盤活存量資產(chǎn)成為主流方式。
??住房租賃約7成證券化產(chǎn)品是類REITs,CMBS存續(xù)僅4單,約3成是收益權(quán)類ABS/ABN。以類REITs為例,2021年以來(lái)僅成功發(fā)行1單公共租賃住房類REITs(京保2021-1),發(fā)行規(guī)模顯著下滑與租賃市場(chǎng)景氣度下滑有直接關(guān)系。發(fā)行的主要制約是住房租賃的回報(bào)率較弱,資本化率較難覆蓋其優(yōu)先級(jí)利率(通常比銀行貸款高),其中利差需要發(fā)行人貼息,因此發(fā)行規(guī)模靠前的有華發(fā)、人才安居、華僑城、保利和碧桂園等,多為“國(guó)家隊(duì)”及頭部房企。
??后期退出階段不靈活是制約當(dāng)前住房租賃發(fā)展的主因,目前資產(chǎn)證券化更偏向于債權(quán)融資屬性,而非項(xiàng)目權(quán)益的真實(shí)出售。
??03
??公募REITs擴(kuò)容至公租房或打破僵局
??對(duì)比發(fā)改委958號(hào)文件和前期586號(hào)文,本次958號(hào)文在城市范圍、規(guī)模要求、不動(dòng)產(chǎn)投資比例、申報(bào)途徑和擴(kuò)募監(jiān)管等方面進(jìn)行了顯著修訂,并計(jì)劃將公募REITs擴(kuò)容至保障性租賃住房領(lǐng)域。非試點(diǎn)范圍描述也刪除了“公寓、住宅”,調(diào)整為“酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍”,但文件還是在試點(diǎn)范圍明確提出土地用途原則上仍應(yīng)為非商業(yè)、非住宅。
??保障性住房租賃公益屬性較強(qiáng),租金漲幅受到控制,疊加住房租賃物業(yè)本身回報(bào)率低、回收周期長(zhǎng),很難滿足資產(chǎn)證券化對(duì)回報(bào)率的要求,當(dāng)前更多依賴財(cái)政補(bǔ)貼以及銀行貸款等資金支持進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。
??而公募REITs擴(kuò)容至公租房領(lǐng)域,很難對(duì)住房租賃自身的模式產(chǎn)生根本性改善,但還是具有一定積極意義。
??首先,首次打通住房租賃退出環(huán)節(jié),可以靈活處置物業(yè)資產(chǎn),真正實(shí)現(xiàn)前端銀行貸款+住房租賃專項(xiàng)債,中期證券化手段盤活存量,到后期公募REITs的全線布局;
??其次,相較類REITs的被動(dòng)管理(存續(xù)期內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不改變),公募REITs管理人對(duì)物業(yè)是主動(dòng)管理的,疊加公募REITs沒(méi)有到期期限,其管理人會(huì)結(jié)合租賃企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo),靈活買入或處置旗下資產(chǎn),來(lái)改善資產(chǎn)整體租金收益率;
??最后,管理人可通過(guò)借貸或增發(fā)基金的方式,以合理價(jià)格收購(gòu)具備升值潛力的住房租賃物業(yè),通過(guò)住房租賃物業(yè)估值的提升來(lái)彌補(bǔ)其租金收益率的不足。
??現(xiàn)階段公布的政策暫時(shí)僅將保障性租賃住房納入公募REITs的底層資產(chǎn),并未將市場(chǎng)化的住房租賃物業(yè)考慮在內(nèi),但住房租賃模式與公募REITs適配,未來(lái)公募REITs有望迎來(lái)再次擴(kuò)容。
??目前,公募REITs發(fā)行門檻較高,要求凈現(xiàn)金流分派率不低于4%,而住房租賃物業(yè)回報(bào)率普遍較低,很難發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品。政策端,或可考慮在拿地階段適當(dāng)加大純租賃地塊的供應(yīng),引導(dǎo)拿地成本的下滑,讓利于租賃企業(yè);并盡快出臺(tái)REITs的稅收優(yōu)惠安排,避免重復(fù)征稅,從而提升租金收益率水平。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論