??土拍市場(chǎng)“寒意”四起。

??在首輪集中拍地結(jié)束5個(gè)月后，首輪土拍熱度最高的重慶，于9月24日完成第二批集中土拍。土拍規(guī)則迎來全面升級(jí)后，流拍、中止出讓和底價(jià)成交成為主旋律。

??重慶顯然是二輪集中土拍遇冷的典型案例。

??在首輪集中土拍中，由于競(jìng)拍規(guī)則十分寬松，房企參與熱度高漲，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，成為22城中溢價(jià)率最高的城市。新規(guī)之下，二輪集中土拍整體溢價(jià)率降至0.02%，28宗成交地塊中僅一宗地溢價(jià)成交。流拍率也由首輪的零流拍上升至33%。

??第二輪集中土拍規(guī)則密集調(diào)整之后，不僅重慶，接下來各大城市土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，底價(jià)成交將成為普遍現(xiàn)象，土地市場(chǎng)熱度面臨下行壓力。

??01

??競(jìng)拍規(guī)則全面升級(jí)

??相較于首輪集中土拍，重慶(僅考慮主城九區(qū))二輪集中土拍供應(yīng)規(guī)模明顯減少，涉及42宗宅地，總供應(yīng)建面僅447萬平方米，較首輪總供應(yīng)規(guī)模減少了36%。

??表：重慶2021年兩次集中供地規(guī)模對(duì)比(幅，萬平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??注：僅統(tǒng)計(jì)主城九區(qū)涉宅地塊??

??此次重慶二輪土拍最重要的變化體現(xiàn)在競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整上。首輪集中土拍規(guī)則十分寬松，其中不限地價(jià)、不限房?jī)r(jià)、不競(jìng)自持、不競(jìng)配建。受此影響，首輪集中土拍房企參拍熱度高漲，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，創(chuàng)下22城中溢價(jià)率最高。

??在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”主導(dǎo)下，重慶第二輪集中土拍規(guī)則在四大方面迎來全面升級(jí)。

??首先，為嚴(yán)控地價(jià)水平，每宗土地均設(shè)置最高限價(jià)，嚴(yán)控溢價(jià)率水平，最高限價(jià)溢價(jià)率設(shè)置在6%-15%之間;

??第二，增加“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，報(bào)名開發(fā)商數(shù)量≥2家的地塊，當(dāng)?shù)貕K價(jià)格觸頂后，轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例，部分地塊還引入了“競(jìng)品質(zhì)”的模式;

??第三，增加配建租賃住房指標(biāo)，此次推出的42宗地塊中，有17宗地配有自持租賃住房指標(biāo)，占比大約40%;

??第四，對(duì)競(jìng)買人的購(gòu)地資金來源、競(jìng)買資格等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，一定程度上預(yù)防房企的金融風(fēng)險(xiǎn)。

??02

??整體溢價(jià)率降至0.02%

??從溢價(jià)率表現(xiàn)來看，重慶第二輪集中土拍熱度可謂降至“冰點(diǎn)”。

??第二輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.02%，較首輪下降了近43個(gè)百分點(diǎn)。從溢價(jià)成交地塊占比來看，成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價(jià)成交，并且還是超低溢價(jià)成交，溢價(jià)率僅有0.43%，該地被中鐵二十局以7.8億元的總價(jià)拿下，樓板價(jià)7641元/平方米，這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價(jià)成交的地塊。

??而首輪成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價(jià)成交，其中32宗土地高溢價(jià)成交(溢價(jià)率超過30%)，從這一點(diǎn)也可看出重慶本輪土地競(jìng)拍熱度下滑程度之顯著。

??從流拍率來看，此次集中土拍，重慶掛出42宗涉宅，9宗提前中止出讓，余下的33宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率(含中止出讓地塊)高達(dá)33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對(duì)比。

??表：重慶2021年兩次集中拍地土拍熱度對(duì)比(萬平方米、億元、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??注：僅統(tǒng)計(jì)涉宅地塊??

??03

??平均地房比降至0.52，盈利空間提升

??土拍規(guī)則全面升級(jí)至“限價(jià)+競(jìng)自持+競(jìng)品質(zhì)(部分)”，重慶土地?zé)岫认陆狄苍谝饬现小?/p>

??疊加近期多數(shù)房企面臨較大的資金壓力，即使是蘇州、杭州這樣的熱點(diǎn)城市房企拿地積極性下降，流拍、提前中止出讓成為“標(biāo)配”。

??從盈利情況來看，不考慮含自持租賃地塊，此次重慶二輪土拍平均地房比為0.52，較首輪明顯提升，尤其是巴南、渝北的一些地塊，地房比低至0.4，典型如巴南區(qū)界石組團(tuán)S標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)S58-1/01地塊，樓面價(jià)僅有4767元/平方米，較萬科在周邊拿下的同類地塊樓板價(jià)要低4%，按照周邊在售項(xiàng)目平均銷售價(jià)11700元/平方米來測(cè)算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空間十分可觀。

??即使是本場(chǎng)土拍中唯一溢價(jià)成交的北碚區(qū)蔡家地塊(樓板價(jià)7641元/平方米)，按照周邊在售均價(jià)15000元/平方米來測(cè)算，地房比僅有51%，也能保持良好的盈利。

??單價(jià)最貴的地塊——觀音橋區(qū)H06-5/04地塊，該地被中海底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)13300元/平方米，該地位于觀音橋地王1.7公里處(中海在首輪集中土拍中競(jìng)得，樓板價(jià)高達(dá)15307元/平方米)。對(duì)比兩地價(jià)格來看，本次土拍樓板價(jià)較地王價(jià)格下降了13%，而周邊的新房單價(jià)在20000元左右，地房比為67%，這也是本場(chǎng)土拍中地房比最高的地塊，依然能實(shí)現(xiàn)一定的盈余。

??表：重慶二輪集中土拍典型純宅地塊盈利情況(億元、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??注：由于部分用地設(shè)置初始的自持租賃，本表僅列舉了純宅地塊，結(jié)果為初步測(cè)算，實(shí)際盈利要結(jié)合地塊自身情況。??

??04

??民企參拍積極性下挫

??從已完成第二輪土拍的城市來看，國(guó)企和央企及有實(shí)力的房企拿地積極性更高，成交前20企業(yè)拿地金額總和已突破千億元，在第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重達(dá)到60%。

??從重慶二輪集中土拍來看，成交的大部分地塊均是土地國(guó)企平臺(tái)“兜底”，此外，中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數(shù)央企低價(jià)抄底。而民營(yíng)企業(yè)參拍積極性明顯下挫，首輪土拍中表現(xiàn)積極的龍湖、融創(chuàng)等房企表現(xiàn)均不積極、甚至未參拍。

??實(shí)際上，就拿地成本來，雖然部分地塊起始樓板價(jià)較首輪略有提升，但由于大部分地塊底價(jià)成交，對(duì)比首輪成交樓板價(jià)來看，相當(dāng)一部分地塊價(jià)格較之前有所下調(diào)，拿地成本明顯下降，盈利預(yù)期也將進(jìn)一步提升，現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企可以適度補(bǔ)倉。

??圖：重慶第二輪集中土拍房企拍地情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??整體來看，在土拍全面升級(jí)的影響下，首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場(chǎng)也急速降溫，市場(chǎng)熱度降至“冰點(diǎn)”。

??預(yù)計(jì)在當(dāng)前市場(chǎng)下行、緊資金的雙層壓力，企業(yè)愈發(fā)看中現(xiàn)金流管理，拿地積極性將受到影響，尤其是觸及紅線的房企大都“暫?！绷诵略鐾羶?chǔ)，接下來土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、底價(jià)成交將成為普遍現(xiàn)象，尤其是那些非熱點(diǎn)城市，地方國(guó)企平臺(tái)“兜底”的現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)。