多城二輪集中土拍冷淡收場,京、滬也難逃降溫

土地克而瑞研究中心 2021-10-22 08:36:36 來源:丁祖昱評樓市

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??核心城市第二輪集中土拍已經(jīng)接近尾聲,截止目前,重點(diǎn)城市第二輪集中土拍僅剩寧波和鄭州尚未完成,與首輪集中土拍多個城市出現(xiàn)競拍高熱現(xiàn)象不同,第二輪集中土拍的重點(diǎn)城市熱度較首輪均有下降,溢價率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不佳。

??在供地新規(guī)的影響下,房企拍地積極性受挫,多個地塊以底價成交,成交溢價率基本在5%以下,重慶、青島、濟(jì)南等城市的溢價率甚至僅在1%左右。在此影響下,土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇。包括廣州、沈陽、重慶、濟(jì)南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時撤牌,這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上,較首輪大幅升高。

??其中,杭州、武漢、上海、北京、長沙等首輪集中拍地?zé)狳c(diǎn)城市,在第二輪集中供地中,土拍降溫明顯。

??我們認(rèn)為,接下來土地市場的高溢價時代將一去不返,尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下,低溢價拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài),“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”調(diào)控效果顯現(xiàn)。

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??長沙第二輪土拍流拍過半

??2021年10月19日,長沙第二批集中供地出讓結(jié)束。掛牌之初,共有29宗地塊掛牌,總出讓面積237.34萬平方米,掛牌起始總價達(dá)280.9億元。正式出讓前,8宗地塊先后中止出讓,8宗地塊終止出讓。剩余的13宗地塊,有3宗流拍,10宗地塊均以底價成交,共出讓規(guī)劃建筑面積208.9萬平方米,總成交金額88.47億元,平均成交樓面均價為4444元/平方米。

??在首輪集中供地中,長沙熱度頗高,熔斷、搖號頻現(xiàn),企業(yè)積極“搶地”之下甚至產(chǎn)生“地王”。

??對比長沙兩輪集中供地的成交情況來看,無論是規(guī)模還是熱度,均是“冰火兩重天”:規(guī)模上,長沙第二輪集中供地的成交幅數(shù)、總建面和總金額分別與第一輪相比均大幅下降了70%以上。總成交建面甚至僅有首輪集中供地的四分之一左右。

??熱度上長沙兩輪集中供地可謂降至“冰點(diǎn)”,首輪集中供地中,僅有3宗流拍,流拍率8%;而第二輪集中供地在掛牌截止前夕,就已有16宗地提前終止,僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍,最終流拍率高達(dá)66%(含終止\撤牌),投資“涼意”濃郁。

??溢價率方面,雖然長沙首輪集中供地整體溢價率也僅有7%,但其中仍有12宗地達(dá)到最高限價;而第二輪集中供地中,10總地塊均是底價成交,企業(yè)投資積極性大幅下降。

??表:長沙兩輪集中供地成交情況對比

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

??注:僅統(tǒng)計含宅地塊

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??北京、上海也難逃“降溫”

??在長沙第二批集中供地出讓結(jié)束前不久,2021年10月13日,北京、上海第二輪集中土拍同日落幕,與首輪幾乎全部成功出讓不同,京、滬第二輪土拍熱度同樣均有所下降,在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。

??北京有26宗地延期至第三次集中土拍,上海則終止出讓了7宗宅地。從成交情況來看,兩城熱度均有明顯下降,上海尤為典型,首輪土拍中上海有六成(18宗)地塊進(jìn)入一次性報價,本次土拍中僅有兩成(6宗)進(jìn)入一次性報價。北京表現(xiàn)較上海稍好,共有4宗地塊觸及最高限價,海淀區(qū)2宗地塊進(jìn)入競方案階段。

??另外,企業(yè)拿地積極性明顯下調(diào),聯(lián)合拿地比重明顯提升。北京參拍房企仍以中海、華潤、首開、城建等“老面孔”為主,且主要是國企、央企,相比之下民企參拍意愿有所降低;上海第二輪土拍中有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的,較首輪明顯增加。

??表:京、滬兩輪集中出讓土地情況對比

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

??注:上海地塊安置、租賃不計入,但含城市村改造地塊

??具體來看,北京最終成交地塊共17宗,成交總建面162.4萬平方米,攬金513億元,整體平均溢價率為4%。其中,海淀區(qū)熱度最高,東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價、政府持有份額均上限后進(jìn)入競方案階段;昌平1宗小型宅地觸頂,搖號成交,主要由于該地塊體量較小、配建要求較低,封頂價仍有一定盈利空間;大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價格上限,進(jìn)入競現(xiàn)房銷售階段。

??除此以外,本次其他地塊均沒有觸及最高限價,通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價成交,可見不同區(qū)域的土地?zé)岫纫膊豢上嗵岵⒄摗?/p>

??上海最終成交地塊共20宗,總成交金額480.6億元,超半數(shù)地塊以底價成交,從整體溢價率水平來看,由于上海兩次土拍競價環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價、最高報價和一次性書面報價,從源頭上杜絕了高溢價的可能性,地價得到有效控制,平均溢價率依然維系在較低水平,僅有3.77%,較首輪下降了1.69個百分點(diǎn)。

??就具體地塊來看,本次上海成交的20宗含宅地塊中有9宗地塊溢價出讓,其余11宗地塊均為底價成交,整體市場熱度較首輪有明顯下降。另外,本次僅有6宗進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié),較首輪明顯減少。

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??“流拍”已成二輪集中土拍“高頻詞”

??事實(shí)上,自下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境明顯收緊,同時7月末以來以22個集中供地城市為代表的重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整了供地規(guī)則,尤其加強(qiáng)了對房企購地資金和競拍資格的審查。

??在此影響下,房企拿地積極性明顯受挫,福州、成都、天津、濟(jì)南、青島等多個集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓,金華、嘉興等熱點(diǎn)城市的集中土拍也遇冷。

??不僅如此,土地流拍現(xiàn)象顯著增多,剛剛過去的9月重點(diǎn)城市的土地流拍率已飆升至27%,溢價率更是降至4.2%的低位,是2020年以來首次降至5%以下。流拍地塊主要來自于二輪集中土拍的城市,包括廣州、沈陽、重慶、濟(jì)南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時撤牌,這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上,較首輪大幅升高。

??在熱點(diǎn)城市市場調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下,重點(diǎn)城市的流拍率預(yù)計還將延續(xù)高位運(yùn)行。

??圖:CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價率走勢圖

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)

??圖:2020年以來重點(diǎn)監(jiān)測城市土地流拍率走勢

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)

??我們認(rèn)為,為避免流拍率持續(xù)走高,部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。這一方面是由于部分城市需要保證年度供地計劃的完成率;另一方面也有市場維穩(wěn),保證中期住房供給穩(wěn)定,滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。

??不過,在持續(xù)高壓的資金管控和“穩(wěn)地價”調(diào)控下,預(yù)計接下來重點(diǎn)城市的土拍熱度仍將維持低位。在四季度的第三輪集中供地中,資金實(shí)力較強(qiáng)的房企依然有望迎來更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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