??“流拍、終止出讓、底價成交等關(guān)鍵詞，在杭州、武漢二輪集中土拍再次出現(xiàn)。

　　10月12日，樓市風(fēng)向標(biāo)的杭州和武漢同日完成第二次集中供地的出讓，分別攬金257億和328億。在開拍之前，杭州原定31宗地塊中有17宗終止掛牌出讓，其中就包括此前未進(jìn)入競拍階段而“流拍”的10宗競品質(zhì)地塊。

　　要知道，在首輪集中土拍中，杭州和武漢均出現(xiàn)過“地王”，與此形成鮮明對比的是，二輪集中土拍熱度大降，杭州流拍率高達(dá)55%，武漢32幅涉宅地塊幾乎全部底價成交。

　　新規(guī)之下房企拿地積極性受挫，但兩城又有不同的內(nèi)因。杭州土地市場的蕭條很大程度上來自于高地價及配建等競拍規(guī)則導(dǎo)致的盈利受限，而武漢則更多受市場下行因素影響?！?/p>

??01

??競拍規(guī)則調(diào)整為市場降溫

??杭州提升土拍門檻，武漢設(shè)七道競拍關(guān)卡，以此來控制土地市場熱度、防范風(fēng)險。

??先來看杭州，在首輪集中土拍中，杭州以突破千億土地出讓金領(lǐng)跑各大城市。二輪集中土拍在競拍規(guī)則上做出了較為嚴(yán)格的調(diào)整。

??通過起拍價20%保證金的模式，提升房企報名門檻，并明確競買人必須為一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，要求同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時報名競拍同一地塊，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

??調(diào)整競拍規(guī)則。一是調(diào)整地塊溢價率上限至15%，其中10宗“競品質(zhì)”試點地塊溢價率上限為5%；二溢價封頂后，通過搖號確定競得人，防止地價過快上漲；此外，“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售。

??嚴(yán)格規(guī)范購地資金來源，對競買企業(yè)資質(zhì)、購地資金審查更嚴(yán)格。在當(dāng)前“緊融資”背景之下，房企拿地的積極性備受打擊。

??武漢更是集中了各城市土拍能用到的所有競拍方式，設(shè)置層層關(guān)卡。本次出讓的37宗涉宅用地，分為網(wǎng)上掛牌和現(xiàn)場掛牌2種方式。涉宅地塊均設(shè)置了最高出讓總價，地塊出讓將經(jīng)過“網(wǎng)上報價——現(xiàn)場競拍——競一次性付款——競自持租賃比例——競現(xiàn)房銷售面積——競裝修比例——競品質(zhì)”7大關(guān)卡。

??02

??杭州：超半數(shù)地塊終止，溢價創(chuàng)新低

??在經(jīng)歷了整體延期、土拍規(guī)則調(diào)整、部門地塊撤牌等變故之后，杭州最終共成交14宗宅地，成交總價257億元。

??與首輪相比，二輪土拍整體溢價率降至4.6%，較首輪下降了21個百分點，成交地塊中僅有溢價出讓的5宗地塊無一觸及封頂價格。且外來房企表現(xiàn)相對平淡，本地國企、深耕型民企成為杭州二輪集中土拍的主力軍。

??從本輪地塊盈利能力來看，核心地塊成本壓力依然較大，遠(yuǎn)郊地塊暗藏去化風(fēng)險。

??從溢價成交的核心地塊來看，按照名義樓板價和商品住宅限價測算，地房比多在60%以上，如果考慮配建，地房比會更高，盈利空間將進(jìn)一步被壓縮。以溢價率最高的地塊蕭政儲出[2021]48號市北東地塊為例，名義樓面價24058元/平方米，該地商品住宅限價37500元/平方米，名義地房比為64%，剔除10%的配建公租房外，地房比為71%，盈利空間薄弱。

??此外，底價成交的8宗地塊中，地房比雖多在55%以下，雖有一定的盈利空間，但考慮此類地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)域，當(dāng)前市場下行的背景下，未來去化存在一定的風(fēng)險。

表：杭州二輪集中土拍典型封頂搖號地塊盈利情況（億元、元/平方米）

??注：結(jié)果為初步測算，具體要結(jié)合地塊具體情況。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??03

??武漢：僅1宗地溢價成交，熱度降至“冰點”

??與杭州一樣，武漢土拍也經(jīng)歷了部分地塊撤牌、延期等多方調(diào)整，最終共有40宗地塊成交，其中涉宅地塊32宗，這些地塊僅有1宗以6.8%溢價率成交，其余均為底價成交。

??與首輪集中供地平均溢價率19%、甚至部分地塊溢價率超過100%的情況相比，第二輪集中供地中房企競拍的積極性已經(jīng)跌至“冰點”。

??同樣，品牌房企幾乎銷聲匿跡，九成地塊多為本土房企競得，地方國資、城建“托底”，而首輪集中拍地時，近半數(shù)土地被百強(qiáng)房企拿下。

??值得注意的是，土拍遇冷的情況下，各區(qū)域的土地成交均價較首輪多有下降，房企拿地成本下降。一方面與出讓土地的位置條件有關(guān)，平均樓板價大幅下降；另一方面，由于本次土拍幾乎全部底價成交，土地價格較首輪供地呈現(xiàn)下降趨勢。

??與首輪集中供地中表現(xiàn)出較的高熱度相比，樓市風(fēng)向標(biāo)的武漢、杭州第二輪集中供地“秋意漸濃”。作為各城市群中核心熱點城市，二輪集中供地的成交規(guī)模、溢價率等指標(biāo)均不及首輪，甚至部分地塊無人報名的尷尬境地。實際上，二輪集中土拍熱度下降在預(yù)期之內(nèi)，在土地出讓條件、加強(qiáng)金融監(jiān)管下，企業(yè)拿地積極性受到很大影響，預(yù)期未來熱點城市還將調(diào)整集中出讓細(xì)則。