土地編輯部、CRIC研究 2022-04-27 08:44:26 來源:丁祖昱評樓市
??4月25日,杭州、天津于同一日迎來2022年首場集中土拍。
??杭州的熱與天津的冷,形成強(qiáng)烈反差,而兩城土拍表現(xiàn),也恰恰是全國城市樓市分化的有力驗(yàn)證。
??截至目前,重點(diǎn)22城中已有13城完成了本年首輪集中土拍,區(qū)別于其他城市首拍試水縮減供應(yīng)規(guī)模,杭州和天津兩城首批次供應(yīng)規(guī)模維持高位,分別供應(yīng)60宗和30宗。
??而成交卻大相徑庭,杭州60宗地中成交59宗,其中23宗地觸頂,溢價(jià)率和流拍率分別為6.6%、2%;而天津30宗地塊中只停牌15宗,僅5宗涉宅用地成交,溢價(jià)率和流拍率分別為0.6%和83%,流拍率在首輪已完成土拍的城市中最高。
??實(shí)際上,在房企“錢緊”的情況下,兩地樓市表現(xiàn)的差異正是地市冷熱分化的重要原因。
??01
??杭州:門檻抬升無礙熱度延續(xù)
??杭州是為數(shù)不多提升競拍門檻的城市。
??在去年第三輪集中土拍回暖后,杭州集中供地的主基調(diào)傾向于以穩(wěn)為主,比如減少中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng),提高房企參拍門檻。雖與天津相比明顯偏熱,但相較于去年三批次,觸頂成交地塊幅數(shù)明顯降低,占比接近四成。
??先來看杭州首輪集中供地的變化。
??首先,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),核心城區(qū)供地比例不足20%,而去年第三批次核心城市供應(yīng)比例接近六成。也就是說,本輪首批次集中供地質(zhì)量并不如去年第三批次。
圖:杭州22年首次集中土拍出讓地塊中心城區(qū)地塊占比與21年第三批對比(按幅數(shù))
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??此外,此番杭州在土拍規(guī)則上也做了較大調(diào)整。由“直接搖號(hào)”改為“一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)”,而且首次提出“次高者得”,有效避免了價(jià)高者得追高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),但競得者的不確定性也隨之增加。為降低土拍熱度,杭州取消了預(yù)申請的出讓模式,競拍保證金比例重回20%,變相抬高了房企參拍門檻。
??即便如此,杭州首輪集中土拍依然走出獨(dú)立行情。
??在59幅成交地塊中,有23宗觸頂成交,占比接近四成。其中,起拍價(jià)最高達(dá)38億元的四堡七堡單元JG1404-47地塊仍然吸引了近20家房企經(jīng)過38輪競拍,很快便觸及中止價(jià);其中不乏正式開拍前便觸頂?shù)牡貕K,奧體板塊的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊吸引34家房企進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間,最終大悅城以15.57億元搖中。
??觸頂成交地塊盈利空間如何?
??據(jù)CRIC測算,23宗觸頂成交地塊的平均地房比約為0.57,房地價(jià)差也均在1萬元/平方米之上,盈利空間可觀。
??以本輪成交土地單價(jià)最高的錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例,該地塊平均樓板價(jià)達(dá)45321元/平方米,精裝限價(jià)約6.6萬元/平方米,地房比接近0.7,但房地價(jià)差卻高達(dá)2萬元/平方米,利潤空間十分充裕。
??圖:杭州2022年第一批“觸頂”地塊盈利空間測算(億元,元/平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??杭州首輪土拍仍然表現(xiàn)出區(qū)域分化的特征,其中27宗地塊底價(jià)成交,1宗地塊流拍。此類地塊表現(xiàn)出兩大特征:首先,地塊性質(zhì)較為復(fù)雜的商住用地,在房企現(xiàn)金流普遍趨緊,行業(yè)整體預(yù)期變?nèi)醯那闆r下,底價(jià)成交為常態(tài);第二類則位于偏遠(yuǎn)郊區(qū),商品住宅去化周期顯著偏高。
??從房企拿地來看,本土民企表現(xiàn)活躍,尤其是濱江成為最大贏家,本輪拿下11幅地塊,拿地金額超過180億元,而綠城則緊隨其后。外來房企仍然以資金實(shí)力充沛的央企和國企為主,比如如大悅城、保利、招商、越秀、華潤、中鐵建、建發(fā)等均積極參拍。
??表:杭州2022年一批次土拍拿地金額TOP10房企拿地情況(億元,幅)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??02
??天津:首輪集中土拍熱度跌入“冰點(diǎn)”
??反觀天津,流拍率升至83%,創(chuàng)下已完成首輪集中土拍的城市中最高流拍率,蕭條盡顯。
??5宗宅地總成交建面僅54萬平方米,總成交金額僅有38億元,其中濱海新區(qū)大港地走出了獨(dú)立行情,經(jīng)過多輪競價(jià)觸及最高限價(jià),最終被景明房地產(chǎn)搖中,成交價(jià)15960萬元,溢價(jià)率為15%;相比之下,而東麗、西青、武清、北辰的地塊或底價(jià)成交,或流拍,市場熱度處于低位。
??值得注意的是,開拍前三日,天津自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱,30宗中有15宗停牌。如此一來,天津首輪集中土拍僅剩下14宗涉宅地,實(shí)際總供應(yīng)建面僅有166萬平方米,總起拍價(jià)僅有95億元,供地規(guī)模較原供地公告規(guī)模近乎腰斬。
??對比廈門、福州和寧波,這些城市均出現(xiàn)過“回爐”的情況,天津此次集中土拍臨時(shí)停牌地塊,或?qū)⑾抡{(diào)起拍樓面價(jià),以優(yōu)化項(xiàng)目房地差空間,進(jìn)一步向房企讓利,提升房企參拍積極性。
??從結(jié)果來看,天津首輪集中土拍結(jié)果并不盡如人意。僅有濱海新區(qū)大港1宗地塊觸頂搖號(hào)成交,其余地塊均底價(jià)成交,整體溢價(jià)率僅0.6%,市場熱度延續(xù)低位。
??房企參拍積極性尚未調(diào)動(dòng),依舊以本地城投為主,譬如天津城投、武清城投等,均底價(jià)拿地。
??表:天津各輪土拍主要參拍房企
數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
??03
??地市表現(xiàn)與樓市正相關(guān)
??杭州和天津集中土拍兩極分化的現(xiàn)象,與疫情長期反復(fù)的客觀影響不無關(guān)系,同時(shí)更要?dú)w根于兩城樓市表現(xiàn)差異。
??首先來看杭州。
??2022年以來,杭州樓市在2月份迎來短暫回調(diào)后,3月新房市場供應(yīng)放量,成交量價(jià)雙升,新建商品住宅成交74萬平方米,環(huán)比上漲117%,成交均價(jià)為32413元/平方米,環(huán)比上漲17%。
??更為重要的是,截止2022年3月底,杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個(gè)月。
??圖:2020年1月-2022年3月杭州商品住宅成交量價(jià)(萬平方米、元/平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??實(shí)際上,樓市表現(xiàn)的冷與熱,也是杭州本輪土拍區(qū)域分化的重要原因。
??聚焦杭州各個(gè)區(qū)域,此次土拍低溢價(jià)或底價(jià)成交的地塊多位于蕭山、余杭、臨平、錢塘等區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊或臨安、富陽等距離主城較遠(yuǎn)的區(qū)域,而這些區(qū)域樓市成交熱度顯著低于熱點(diǎn)片區(qū)。
??從去化來看,雖全市商品住宅去化僅為4.2個(gè)月,但臨安、富陽區(qū)的商品住宅去化周期顯著高于其他區(qū)域,分別為8.3個(gè)月和7個(gè)月。
??盡管如此,杭州整體樓市表現(xiàn)仍然好于多數(shù)二線城市。
??圖:2022年3月底杭州各區(qū)域商品住宅去化周期(月)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??再來看天津。
??造成此次土拍市場冷清的原因來自于疫情反復(fù)、樓市下行等多方面,其中樓市下行或是主因。
??近期天津商品住宅去化速度明顯變慢。CRIC數(shù)據(jù)顯示,去年四季度以來,天津商品住宅月均成交量僅有80萬平方米,而去年二、三季度月均成交量高達(dá)120萬平方米,對比之下,月均成交量降幅高達(dá)33%。
??受此影響,天津商品住宅去化周期大幅拉長。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止2022年3月底,天津商品住宅去化周期已達(dá)28個(gè)月,較去年同期拉長了68%,尤其是武清等遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存量更是居高不下,去化艱難。
??樓市表現(xiàn)不佳的大背景下,天津地市熱度自然也難出現(xiàn)回溫勢頭。
??圖 :2020年1月-2022年3月天津商品住宅月度成交量價(jià)(萬平方米、元/平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
??此外,城市基本面也對地市表現(xiàn)有一定的影響。
??先看GDP。2021年杭州GDP達(dá)到 1.8萬億元,同比增長8.5%,位列全國第7位;天津2021年GDP約為1.6萬億,同比上年增長6.6%,位列全國第十位。
??再來看兩個(gè)城市人口。根據(jù)兩地統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示,截止2021年末,杭州全市常住人口為1220.4萬人,較2020年末七普數(shù)據(jù)加23.9萬人。而天津則相反,2021年天津常住人口1373萬人,相較于七普數(shù)據(jù)再度減少13.6萬人,人口流失依然在持續(xù),這也進(jìn)一步導(dǎo)致天津樓市需求規(guī)模減少,土地市場熱度跌入冰點(diǎn)也在情理之中。
??當(dāng)前房企資金壓力仍處于高位的背景下,同日開拍的杭州與天津2022年首輪集中供地兩極分化的表現(xiàn),恰恰是當(dāng)前房地產(chǎn)市場城市分化的真實(shí)寫照。
??當(dāng)前樓市成交情況,成為企業(yè)拿地的重要考量,企業(yè)在拿地時(shí)會(huì)更多的考慮流量指標(biāo)是否可以達(dá)到預(yù)期,尤其是在現(xiàn)金流承壓的情況下,面對反復(fù)的疫情和持續(xù)增加的行業(yè)不確定性,房企整體投資策略依然偏向保守和謹(jǐn)慎。
重慶融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91500103084696358E 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:54000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 80 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:9112011174665940XA 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1501500(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 191 變更提醒 182 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
德州綠地綠州置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91371400MA3N3Y15XQ 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:57000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 27 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 2
德州綠地新里置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91371400MA3N46GY1B 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:41000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 27 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 2
無錫太湖新城城市發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91320292MA25T30604 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1522100(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 41 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 11
無錫市太湖新城資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91320211673013236U 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1266309(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 15 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:914403006188329255 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:2000000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 711 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 950
中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91100000100005204H 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1049000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 173 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 241
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論