[克而瑞]長(zhǎng)沙首輪土拍優(yōu)質(zhì)地塊熱度高

??長(zhǎng)沙本次土拍熱度維持穩(wěn)定，較2021年末小幅提升，出現(xiàn)了2宗熱點(diǎn)地塊，但是大部分地塊仍以底價(jià)成交。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??4月12日，長(zhǎng)沙完成2022年度的首輪集中供地，成功出讓22宗含宅用地，成交總金額為173.9億元，總建筑面積323.1萬(wàn)平方米。在政策寬松之下，本次土拍熱度略有回升，3宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)，其中2宗觸及最高限價(jià)，目前進(jìn)入搖號(hào)階段，預(yù)計(jì)3日后公布競(jìng)得人；另外19宗均以底價(jià)成交，且無流拍地塊。

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??6宗地塊變相“放松限價(jià)”
倒逼企業(yè)更加注重產(chǎn)品與品質(zhì)

??長(zhǎng)沙2022年首輪集中供地依舊采取以“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持租賃用地面積、搖號(hào)”為主的方式，總體與2021年差別不大。但值得一提的是，本次土拍在限房?jī)r(jià)層面較以往有所調(diào)整，此前限房?jī)r(jià)政策是直接劃定地塊可售商品住宅的毛坯售價(jià)，而本次土拍中6宗含宅地塊顯示為“根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”，銷售價(jià)格將與項(xiàng)目品質(zhì)掛鉤，變相對(duì)限價(jià)進(jìn)行放松，這一樣以來不僅可以給房企產(chǎn)品打造留出更多的選擇空間，也在一定程度上助推企業(yè)進(jìn)行高品質(zhì)住宅的建設(shè)。

??尤其是本次掛出的土地相對(duì)優(yōu)質(zhì)，上述6宗地塊全部位于岳麓區(qū)和雨花區(qū)，地塊條件較為優(yōu)質(zhì)，周邊交通、生活配套已經(jīng)相對(duì)成熟，此類地塊更適宜打造改善類產(chǎn)品，因此放松限價(jià)更有助于促使開發(fā)商打造高品質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有一定的優(yōu)化調(diào)整作用。且放松限價(jià)對(duì)于房企而言也有一定利好，項(xiàng)目利潤(rùn)空間未被鎖死，可以通過品質(zhì)提升溢價(jià)、打造品牌口碑，也倒逼房企走上注重產(chǎn)品、品質(zhì)的道路。

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??2宗搖號(hào)、3宗溢價(jià)且無地塊流拍
土拍整體平穩(wěn)、優(yōu)質(zhì)塊地?zé)岫雀?/strong>

??從成交結(jié)果來看，長(zhǎng)沙本次土拍成交的含宅用地整體溢價(jià)率為3%，22宗地塊中，僅有3宗地塊溢價(jià)成交，整體熱度平平，但熱點(diǎn)地塊表現(xiàn)亮眼。與2021年二、三輪集中供地相比，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)熱度小幅上漲，走勢(shì)穩(wěn)中有升。

??其中，2宗地塊觸及最高限價(jià)，進(jìn)入熔斷環(huán)節(jié)，分為別岳麓區(qū)017和018號(hào)地塊，兩宗地塊分別位于岳麓區(qū)的濱江新城片區(qū)和洋湖片區(qū)，各自具備一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：017號(hào)周邊已有地鐵4號(hào)線，以及規(guī)劃8號(hào)線，小學(xué)、中學(xué)配套完善，且居住區(qū)域已經(jīng)醇熟，有龍湖、萬(wàn)科、保利等知名品牌開發(fā)商項(xiàng)目；018號(hào)地塊則臨近洋湖濕地公園，且作為低密度地塊適宜打造改善型、高品質(zhì)產(chǎn)品。

??值得一提的是，本次所有溢價(jià)成交地塊均位于岳麓區(qū)，區(qū)域之間熱度分化顯著。

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??限價(jià)地塊平均地價(jià)房?jī)r(jià)比0.3
仍為開發(fā)商預(yù)留較高盈利空間

??本次長(zhǎng)沙雖有部分地塊未限定商品房售價(jià)，但另外13宗地塊仍有限定房?jī)r(jià)，從已經(jīng)限定房?jī)r(jià)的地塊來看，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.3，房?jī)r(jià)地價(jià)差都在6000元/平方米以上，限價(jià)地塊中毛坯均價(jià)最高的地塊為019號(hào)岳麓區(qū)地塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.27，房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到10380元/平方米，由金地集團(tuán)競(jìng)得。

??值得注意的是，部分地塊出讓條件要求較高：例如雨花區(qū)010號(hào)純住宅用地，要求項(xiàng)目重點(diǎn)圍繞醫(yī)療健康和核特色醫(yī)療導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，建設(shè)1家三級(jí)甲等醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)的腫瘤?？漆t(yī)院，競(jìng)買人須引入具備核藥生產(chǎn)、核素醫(yī)療、綜合性醫(yī)療等核特色醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的能力，具備運(yùn)營(yíng)及管理綜合三級(jí)醫(yī)院經(jīng)驗(yàn)。在門檻明確且難度較高的情況下，地塊最終底價(jià)成交，由中交&中核聯(lián)合體競(jìng)得。

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??國(guó)企央企與本土房企平分秋色
中海、華潤(rùn)均有所斬獲

??與其他城市的土拍格局相似，長(zhǎng)沙本次土拍拿地房企依然以國(guó)企央企和地方本土企業(yè)為主。中海、華潤(rùn)以及中建、中交等大型國(guó)企央企有所斬獲，且中海拿下天心區(qū)014號(hào)商住地塊，總價(jià)為31.77億元，是本次土拍中總價(jià)最高的地塊。

??本土企業(yè)中，湖南夢(mèng)想置業(yè)拿下2宗岳麓區(qū)地塊，總價(jià)27.4億元，順舟地產(chǎn)、雨花城投以及紅星實(shí)業(yè)均有所斬獲。

??另，民企在土拍中表現(xiàn)依舊相對(duì)孱弱，拿地金額TOP10房企中，僅有旭輝&德奧聯(lián)合體，以及運(yùn)達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)上榜，拿地金額均不超過10億元。

??整體來看，長(zhǎng)沙本次土拍熱度維持穩(wěn)定，較2021年末小幅提升，出現(xiàn)了2宗熱點(diǎn)地塊，但是大部分地塊仍以底價(jià)成交。部分地塊放松限價(jià)，也對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到調(diào)整效果，未來長(zhǎng)沙改善型、高品質(zhì)項(xiàng)目比例或?qū)⒂兴嵘?，這也是房企從快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)的重要引導(dǎo)。

??拿地企業(yè)格局方面，依然是“國(guó)企央企+地方公司”兩類企業(yè)作為主要拿地力量，民企依然受困于銷售與資金的雙重壓力，表現(xiàn)較弱。相較之下，中海、華潤(rùn)等10強(qiáng)龍頭房企資金優(yōu)勢(shì)顯著，持續(xù)布局熱點(diǎn)城市，我們認(rèn)為未來企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的集中度將進(jìn)一步提升。