新路2023丨土地篇:市場(chǎng)熱度將延續(xù)低位運(yùn)行

土地 2023-01-28 10:48:05 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??過去一年,土地市場(chǎng)相當(dāng)慘淡。

??2022年全年,全國(guó)土地成交面積14.6億平方米,同比下降36%;成交金額4.6萬億,同比下降32%。其中,成交建面降至近十年新低。

??樓市、地市雙雙低迷的大背景之下,維穩(wěn)市場(chǎng)仍是第一要?jiǎng)?wù)。

??目前來看,房企融資壓力仍未得到本質(zhì)改善,現(xiàn)金流壓力之下,2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)?;蛉詫⑻幱诘臀唬袌?chǎng)熱度也將持續(xù)低迷,國(guó)企還將繼續(xù)托底。

??在房企沒錢拿地的情況下,2022年土地市場(chǎng)成交規(guī)模迎來了近十年低點(diǎn)。

??2022年,全國(guó)300城土地成交建面較2021年下降36%至14.6億平方米,從歷年土地成交建面來看,2012年以來,每年土地成交規(guī)?;揪S持在20億平方米以上,2013年土地成交規(guī)模更是達(dá)到了36.2億平方米,2016年土地成交規(guī)模下降至18.6億平方米,隨后波動(dòng)增加,至2022年土地成交規(guī)模不足15億平方米,成為近十年最低點(diǎn)。

??各能級(jí)城市土地成交規(guī)模同比全線回落,一二線城市同比降幅達(dá)四成。

??其中,一線城市總成交規(guī)模為3644萬平方米,較去年同期下降了38%,尤其是上海,2022年成交規(guī)模較去年減少了三成。

??二、三線城市方面,成交規(guī)模同比均呈下降趨勢(shì),同比去年同期分別下降了38%、35%。除西安、寧波、合肥等少數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外,其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負(fù),且同比降幅多在40%以上,規(guī)模收縮較為顯著。

??從土地成交金額來看,2022年全國(guó)300城土地成交金額約為4.6萬億,同比去年下降了32%。其中,上海全年土地成交金額排在全國(guó)首位,土地成交總金額達(dá)到了3846億元,杭州緊隨其后。

??土地成交金額集中度持續(xù)上升。2022年土地成交金額前三城市占全國(guó)土地總成交金額的16%,前10城市占總成交金額的35%,也就是說,前10個(gè)城市占全國(guó)土地成交金額的比例超過1/3,前20個(gè)城市土地成交金額占全國(guó)成交金額比例也達(dá)到了半數(shù)以上。

??2022年,是土地集中度最高的一年,企業(yè)投資越來越集中在確定性的少數(shù)城市。

??過去一年,土地市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下降。成交溢價(jià)率由2021年的10.5%降至2022年的3.4%,同比下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

??在出讓地塊規(guī)模下降及地方平臺(tái)托底的影響下,2022年土地流拍情況較2021年有一定的緩和。2022年,CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍率達(dá)14.8%,較2021年同期微降了2個(gè)百分點(diǎn)。

??聚焦22城,集中供地?zé)岫瓤芍^是逐輪走低。

??實(shí)際上,經(jīng)過多輪集中土拍的消耗,房企拿地預(yù)算大幅縮減,參拍熱情也明顯降低,以22城為代表的土拍熱度也一再走低。隨著各城市集中供地批次增加,至2022年第五批次,溢價(jià)率已低至1.7%,該溢價(jià)率創(chuàng)集中供地以來最低。

??溢價(jià)成交地塊指標(biāo)的持續(xù)低迷進(jìn)一步反映出市場(chǎng)的冷淡,2022年的第三輪僅有23%地塊溢價(jià)成交,后續(xù)輪次更是近九成地塊底價(jià)成交,土拍熱度一降再降。

??以2022年第三輪集中土拍為例,溢價(jià)率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個(gè)城市,而有11個(gè)城市的平均溢價(jià)率不足1%,其中無錫、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、長(zhǎng)春和鄭州第三輪集中成交地塊則均是以底價(jià)成交,土地市場(chǎng)熱度降至谷底。

??目前來看,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是中央及各地調(diào)控的首要目標(biāo),土地市場(chǎng)也是如此。

??實(shí)際上,自去年四季度以來持續(xù)放松的政策,并未對(duì)土地市場(chǎng)帶來直接利好。土地公開市場(chǎng)拿地資金審查要求并未放松,融資等方式籌集的資金也不能用于拿地。

??土地市場(chǎng)熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn),整體來看,今年6月份將是市場(chǎng)企穩(wěn)的重要窗口期,在樓市尚未復(fù)蘇的情況下,2023年土地市場(chǎng)規(guī)模仍將持續(xù)回落,整體熱度將延續(xù)低位。

??然而,受樓市表現(xiàn)差異影響,各城市土地市場(chǎng)的熱度分化也將持續(xù),并且“由外至內(nèi)”的特征也會(huì)愈發(fā)顯著。

??也就是說,北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象,但這些城市也僅限熱點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)土地的成交將會(huì)維持在高位,庫存壓力較高、流速偏緩的遠(yuǎn)郊以及利潤(rùn)指標(biāo)較差的地塊仍將會(huì)遭遇流拍或由地方平臺(tái)進(jìn)行托底。

??在樓市尚未復(fù)蘇的背景下,房企銷售端仍未改善,其拿地態(tài)度也將延續(xù)保守,2023年還將是土地市場(chǎng)“小年”。

??2022年四季度以來,重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大變化,土地出讓政策繼續(xù)放松,供應(yīng)也采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿,為了避免撞期,減輕企業(yè)拿地壓力,各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。但整體來看,政策刺激效果有限。

??地市熱度最終能否回暖,仍取決于樓市端的表現(xiàn),只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升,房企拿地意愿才會(huì)上升,整體土地市場(chǎng)熱度才將有可能回溫。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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