[克而瑞]2022年總結(jié)與展望 | 土地篇

全年成交規(guī)模降至近十年新低
流拍趨緩難掩地市涼意

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

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??市場大環(huán)境遇冷背景下，土地市場成交規(guī)模較2021年同期有明顯下滑。截止2022年12月7日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了37和34%，成交建面更是降至近十年新低。分能級城市來看，無論是成交建面和成交金額，各能級城市土地均不及去年同期水平。熱度方面，考慮到大多數(shù)房企的資金壓力仍舊趨緊，房企競拍熱情依然處于低位，2022年溢價率僅有3.7%，同比降幅高達7.9個百分點。展望未來，在當(dāng)前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，維穩(wěn)市場仍是第一要務(wù)。要想讓市場熱度回升，仍需等待需求側(cè)調(diào)控放松取得理想的成效，屆時土地市場熱度才將有可能回溫。就此來看，明年土地市場成交規(guī)模或仍將處于低位，市場熱度也將延續(xù)低位。值得注意的是，受樓市熱度表現(xiàn)差異影響，各城市土地市場的熱度分化也將持續(xù)，并且“由外至內(nèi)”的特征也會愈發(fā)顯著。

??總  結(jié)

??1成交面積：2022年成交面積同比降幅再度擴大，全年土地成交規(guī)模預(yù)計近十年最低

??截止2022年12月7日，全國300城土地市場成交建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。即使12月“翹尾”現(xiàn)象如期而至，但在土地市場持續(xù)遇冷下，12月成交規(guī)模也難敵去年同期。在此影響下，2022年土地市場成交規(guī)模同比降幅還將較目前繼續(xù)擴大，全年降幅大概率在四成，總成交規(guī)模將創(chuàng)近十年新低。

??（1）成交規(guī)模同比全線回落，一二線城市同比降幅達四成分能級結(jié)構(gòu)來看，受市場大環(huán)境遇冷，各能級城市土地成交面積均不及去年同期水平。其中，一線城市總成交規(guī)模為3389萬平方米，較去年同期下降了41%。分城市來看，四個一線城市的成交面積均不敵去年同期，其中僅有深圳成交規(guī)模同比降幅低于5%，其它三個城市的成交面積較去年同期降幅都在兩成以上，尤其是上海和廣州，2022年成交規(guī)模降幅較去年減少了近五成。二、三線城市方面，成交規(guī)模同比均呈下降趨勢，同比去年同期分別下降了40%、36%。以二線城市為例，除西安、廈門、寧波、合肥、?？诘壬贁?shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負，且同比降幅多在40%以上，規(guī)模收縮較為顯著。

??（2）市場遇冷下成交規(guī)模跌多漲少，僅合肥、寧波等城市成交面積同比上漲截止12月7日，各城市成交面積來看，成交建面超過2000萬平方米的城市僅有兩個，分別是西安和成都。其中，西安以2170萬平方米的成交建面位于榜首，較去年同期微漲3%；其次是成都，成交體量達2075萬平方米，同比下降13%。排在第三位的是徐州，成交量達1964萬平方米，規(guī)模較去年同期略有上漲，長沙和濰坊則分別排在第四、五位。從成交面積TOP20城市來看，有12個城市的成交量相比去年有所減少，平均降幅達35.7%，降幅超過30%的城市多達7個，其中降幅最突出的當(dāng)屬遵義，成交建面剛剛超過1000萬平方米，同比降幅高達65%。而成交體量同比上漲的城市也有8個，漲幅超過10%的有寧波、合肥、眉山、淮安和金華五城，其中合肥漲幅最為突出，成交面積較去年同期上漲四成。分能級來看，一線城市與去年保持一致，僅有上海和廣州入榜，排位分別居于第13、20位；二線城市有7個城市入榜，除了?？臀靼?、成都、長沙、重慶和杭州外，寧波和合肥也進入榜單，并且名次均在前十名內(nèi)；三四線城市多達11個城市入榜，較去年增加4個。

??2成交金額：企業(yè)拿地意愿顯著收縮，成交金額降幅高達三成以上

??（略）

　　3土地價格：成交結(jié)構(gòu)變動致地價再度走高，但溢價率創(chuàng)歷史新低

??（本節(jié)有刪減）受上海等一線城市供地質(zhì)量提升的影響，2022年全國300城土地成交樓板價小幅上漲，增至3266元/平方米，再度創(chuàng)下歷史新高。熱度方面，由于新房市場仍處于低位，加之房企資金壓力依然較大，房企拿地積極性仍處于低位，溢價率較三季度再度下行，降至2.7%的歷史低位，全年溢價率也僅有3.7%，與去年同期相比，下降了7.9個百分點。(1) 整體地價：優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升，平均地價再創(chuàng)歷史新高（略）(2) 城市地價：超半數(shù)重點城市地價上漲，北京樓板價蟬聯(lián)榜首整體來看，成交樓板價TOP20的城市中，有11個城市的樓板價同比表現(xiàn)為上漲，其中上海、建德、珠海、南京等城市表現(xiàn)尤為突出，平均樓板價同比漲幅均超30%，上海漲幅高達95%，主要是由于今年遠郊供地相對較少，供地質(zhì)量明顯提升，進而大幅拉升了平均地價，樓板價升至24991元/平方米。而樓板價下降的城市中，江陰表現(xiàn)最為突出，降幅高達27%。從城市排名來看，北京蟬聯(lián)成交樓板價最高的城市，平均價格為30755元/平方米，同比增加了8%；排在第二位的是漲幅最高的上海；廈門則超越深圳，升至第三位；深圳則降至第四位。值得注意的是，不僅是上海，南京、杭州、蘇州等三個長三角城市今年供地質(zhì)量也相對較佳，平均樓板價同比漲幅也均超20%，樓板價分別排在第五、六、七位。

??（3）溢價率：四季度溢價率持續(xù)下行，各能級城市溢價率均創(chuàng)歷史新低雖然整體地價較2021年小幅提升，但受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情持續(xù)下行，溢價率與2021年相比明顯下滑。成交溢價率由2021年的11.6%降至2022年的3.7%，同比下降了7.9個百分點。分季度來看，各季度表現(xiàn)相對均衡，溢價率均在5%以下；并且在四季度降至歷史低位，溢價率僅有2.7%。究其原因，主要是由于經(jīng)過多輪集中土拍的消耗，房企拿地預(yù)算大幅縮減，參拍熱情也明顯降低，以22城為代表的土拍熱度也一再走低。企業(yè)方面來看，不僅民企投資保持低位，國央企投資也顯露出“疲態(tài)”，四季度拿地積極性也明顯下滑，僅剩城投公司仍在各地“托底”。各能級熱度變動表現(xiàn)一致，環(huán)比三季度均呈下滑趨勢，均降至歷史新低。其中，一線城市溢價率降至2%，二線城市中除杭州外，蘇州、南京、武漢等熱點城市在四季度的土拍中均遇冷，導(dǎo)致平均溢價率進一步走低，溢價率降至1.3%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢，2022年第四季度溢價率僅有3.3%。

??（4）流拍率：供地預(yù)公告+優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)的影響下，土地流拍現(xiàn)象較上一年有所緩和（略）4集中供地：精準(zhǔn)供地下平均地價漲至新高，低流拍率難掩市場熱度下行

??隨著市場熱度的逐步走低，政府在供地端也多選擇按需精準(zhǔn)供地方式，即主力供應(yīng)區(qū)域以位置優(yōu)越、新房庫存壓力較低的板塊為主，新房銷售顯著遇冷、庫存壓力顯著增大的板塊則減少推地量。在此影響下，大部分城市22年第三批次土地集中成交規(guī)模較上一輪出現(xiàn)收縮。就重點城市集中土拍情況來看，超半數(shù)城市三輪集中供地成交量遞減，但受供應(yīng)質(zhì)量提升的影響，地價延續(xù)在高位；熱度來看，底價成交比重持續(xù)攀升，三輪土拍熱度依次遞減，第三輪土拍整體溢價率僅有2.5%。（1）量價變動：精準(zhǔn)供地下第三輪平均地價漲至新高，但成交規(guī)模明顯縮減（本節(jié)有刪減）截止12月7日，僅有8個重點城市完成第四輪集中土拍，因此我們僅對比前三輪集中土拍量價走勢（三輪暫缺重慶和沈陽）。對比今年多輪土拍來看，22城集中供地的成交規(guī)模自第二批次到達最高位之后再度下行。第三輪集中土拍成交建面、成交金額較第二輪分別下降12%和11%，而在供地質(zhì)量明顯提升的助力下，名義地價則延續(xù)高位，第三輪集中土拍平均樓板價高達12933元/平方米，同比去年三輪集中土拍平均樓板價高出39%。從成交量來看，2022年22城前三輪共計成交11816萬平方米，與2021年22城含宅地塊相比下降52%。其中杭州、成都、上海是成交最多的三城，均超過1000萬平方米。就三輪供地節(jié)奏來看，長沙、蘇州、寧波、南京、無錫、杭州等三輪的成交量顯著低于二輪，降幅均在40%及以上，僅有武漢、廣州、福州、上海等少數(shù)城市第三輪集中供地成交規(guī)模上漲。不過值得注意的是，上海、廣州、武漢等城市第四輪土拍規(guī)模明顯收縮。成交金額上，22城三輪共計成交1.52萬億元，6城成交金額破千億，上海以前三輪成交2713億位居各城之首。對比來看，除武漢、廣州、青島、上海、福州等成交放量的城市，其余大部分城市三輪成交金額均較二輪下跌，其中長沙、深圳、南京、蘇州等跌幅超過50%。

??隨著市場熱度的逐步走低，政府在供地端也多選擇按需精準(zhǔn)供地方式，大部分城市提高了中心城區(qū)供地比重，因此樓板價延續(xù)在高位。22城2022年前三輪平均地價分別為12754、12820、12933元/平方米，三輪平均值為12834元/平方米，較2021年三輪平均地價高出38%。其中上海受中心城區(qū)供地質(zhì)量顯著提升的影響，樓板價增幅高達110%。此外，蘇州、青島、南京等城市表現(xiàn)也比較突出，增幅均超二成。從第四輪已經(jīng)拍完的北京、上海、杭州、南京、武漢等城市來看，多數(shù)城市2022年集中供地成交建面、金額再度下滑。在土地成交規(guī)模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計劃完成率明顯偏低。具體聯(lián)系各城市的2022年供地計劃來看，三輪供地結(jié)束后，僅上海成交規(guī)模占全年住宅用地計劃供應(yīng)量的比例剛剛達到八成，多數(shù)城市的供地計劃完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市場相對較熱的城市也是如此。表：2022年重點城市前三輪土拍建面、金額、地價變動情況（單位：萬平方米、億元、元/平方米）（略）（2）熱度變動：底價成交地塊占比近八成，三輪土拍熱度再創(chuàng)新低經(jīng)過前兩輪集中土拍的消耗，房企拿地預(yù)算大幅縮減，參拍熱情也明顯降低，進而導(dǎo)致22城集中土拍熱度也一再走低。從平均溢價率水平來看，至第三批次，已完成城市成交地塊的平均溢價率僅2.5%，較第二批次下降了1.6個百分點，降至集中供地以來的最低。與此同時，在多個城市已采取預(yù)掛牌的供地模式下，延期、撤牌、流拍的土地占仍較上一輪明顯上升，比重由第二輪的8.0%上漲至11.0%。不僅如此，第三輪集中成交地塊占比還不足四分之一，近八成地塊均是底價成交，土拍熱度的一降再降。

??聚焦至城市面，20個完成第三輪集中土拍的城市中，溢價率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個城市，而有11個城市的平均溢價率不足1%，其中無錫、長沙、濟南、長春和鄭州第三輪集中成交地塊則均是以底價成交，土地市場熱度降至谷底。在延期、撤牌、流拍地塊方面，由于多數(shù)城市采取預(yù)掛牌推地方式摸底房企拿地意愿，因此推出地塊全部成交的城市個數(shù)達9個，較上一輪有所上漲。但合肥、南京、廣州等城市的土地延期、撤牌或流拍現(xiàn)象仍然較為顯著，尤其是南京，第三輪集中土拍延期了14宗地，并有1宗流拍，占總供應(yīng)地塊的比例超過三成，也因此導(dǎo)致第三輪集中土拍的流拍率較上一輪出現(xiàn)上漲。

??對比今年前兩輪集中成交熱度情況來看，在銷售端整體遇冷的影響下，大部分城市第三輪集中成交溢價水平較上一輪出現(xiàn)下滑。具體按照溢價率水平來劃分，這些城市大致可以分為四類：一、延續(xù)高位型，即每輪溢價都在5%以上的城市，包括合肥、杭州兩個城市。以合肥為例，2022年前三輪集中土拍成交溢價率分別為11.2%，7.9%和7.2%，均處于22城TOP2位置。結(jié)合房企參拍情況來看，相比于大多數(shù)城市，合肥參拍房企中民企的參與度比較高，即使是在整體市場出現(xiàn)降溫的第三輪，合肥也有7幅地觸及地價上限，占成交總幅數(shù)的三成以上，土地市場熱度由此可見一斑。二、回溫型，包括北京、寧波兩個城市，第三輪集中成交的溢價率水平均回升至5%以上，且達到了三輪最高。比如北京，在供地質(zhì)量持續(xù)提升的影響下，尤其是三輪推出了海淀西北旺、豐臺造甲村、大紅門等諸多優(yōu)質(zhì)用地，北京集中成交溢價率連續(xù)上漲，至第三輪平均溢價率上升至6.1%，僅次于寧波和合肥。三、降溫型（略）四、持續(xù)低溫型（略）

圖：集中供地城市2022年前三輪集中成交溢價率和流拍率對比（略）

??展  望

??從全年成交變動來看，在樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷的影響下，2022年土地市場也持續(xù)低位運行，成交建面直接降至近十年新低，整體市場熱度也進一步走低。接下來，地市熱度的回暖仍將取決于樓市端的表現(xiàn)，只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才將有可能回溫。

??1維穩(wěn)市場仍是第一要務(wù)，2023年市場熱度將延續(xù)低位運行自去年四季度以來，上層對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷放松，尤其是四季度以來，紓解企業(yè)資金需求困境的政策力度頗大，“金融16條”正式發(fā)布后，支持房企信貸融資、支持房企發(fā)債融資、恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資等“三箭連發(fā)”，房企融資環(huán)境顯著寬松，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場進一步提供支撐。接下來，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場仍將是中央及各地調(diào)控的首要目標(biāo)，土地市場也是如此。需要注意的是，上述融資政策的放松對土地市場尚未帶來明顯的直接利好。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地，土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。而當(dāng)下大部分城市的樓市成交持續(xù)低迷，如上海、杭州等城市的郊區(qū)也在今年下半年來出現(xiàn)了認購人數(shù)明顯下降、去化困難的現(xiàn)象。就此來看，明年土地市場成交規(guī)?；蛉詫⒒芈?，市場熱度也將延續(xù)低位。2重點城市集中供地將延續(xù)“少而優(yōu)”，熱度分化也將繼續(xù)“由外至內(nèi)”

??今年以來，重點城市集中供地也發(fā)生了較大的變化。在供應(yīng)方面，為了應(yīng)對土地市場的低迷，各城市在采取預(yù)公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿的同時，也對土地出讓保證金繳納比例、土地價款付款期限等方面給予利好，土地出讓門檻持續(xù)寬松。同時，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。但從地塊競拍熱度來看，大部分城市政策刺激效果有限，地塊競拍熱度持續(xù)走低，絕大部分地塊均以底價成交，僅少部分極為優(yōu)質(zhì)的利潤空間充裕且去化有保障的地塊才能高溢價成交。接下來，若銷售端仍未改善，企業(yè)拿地態(tài)度越發(fā)保守，會倒逼政府在供地端延續(xù)“少而優(yōu)”的推地方式，并通過增加集中供地批次的方式來盡可能完成年度土地出讓計劃，增加土地出讓收入。而在熱度方面，受樓市表現(xiàn)差異影響，各城市土地市場的熱度分化也將持續(xù)，并且“由外至內(nèi)”的特征也會愈發(fā)顯著。雖然北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點關(guān)注對象，但僅有這些城市的熱點板塊優(yōu)質(zhì)土地的成交將會維持在高位，庫存壓力較高、流速偏緩的遠郊以及利潤指標(biāo)較差的地塊仍將會遭遇流拍或由地方平臺進行托底。