2023-01-04 14:15:22
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2023年第1周
??12月26日-1月1日,由于重點(diǎn)城市僅有武漢、長(zhǎng)沙和濟(jì)南三城有集中土拍。在此影響下,土地市場(chǎng)成交規(guī)模略有下滑,環(huán)比上周下降11%,同時(shí)平均地價(jià)也因一線成交規(guī)模劇減而明顯下滑。就熱度來看,在濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市集中土拍的影響下,溢價(jià)率環(huán)比上周小幅上漲,增至3.0%。
??土地政策
??河南取消妨礙消費(fèi)需求釋放的房地產(chǎn)限制性政策
??扎實(shí)做好保交樓工作
??1月3日,河南省政府新聞辦召開河南省大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好新聞發(fā)布會(huì),河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組副書記、副廳長(zhǎng)王藝在答記者問中介紹,河南將出臺(tái)“1+N”政策舉措,著力改善市場(chǎng)預(yù)期,支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。其中包括進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng),取消妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策,優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本。扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作,壓實(shí)房企主體責(zé)任和地方政府屬地責(zé)任,堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為,持續(xù)攻堅(jiān)推動(dòng)已售逾期項(xiàng)目加快建設(shè)交付。建立房企“白名單”制度,深化“萬人助萬企”活動(dòng)助推優(yōu)質(zhì)頭部房企紓困,優(yōu)化房屋交易服務(wù),實(shí)行房屋交易網(wǎng)簽備案掌上辦理、不見面辦理,全面推行新建商品房“交房即交證”。
??土地供應(yīng)
??重點(diǎn)城市京、杭、鄭三城供地
??鄭州成為本周推地主力
??供應(yīng)方面。歲末年初,重點(diǎn)城市有北京、杭州和鄭州三個(gè)城市集中掛地,較上周明顯增加。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比顯著上升。具體來看,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周新增掛牌規(guī)模達(dá)630萬平方米,環(huán)比大增44%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各不相同,一線城市延續(xù)低位、二線城市因集中供地城市增加環(huán)比大增,三四線城市環(huán)比微降。城市方面,本周供地主力仍為二線城市,其中集中掛地的鄭州供應(yīng)建面高達(dá)197萬平方米,成為供應(yīng)榜首;京、杭雖有集中供地,但涉及地塊均較少,分別僅有6、5宗地,供應(yīng)規(guī)模均處于低位。
??土地成交
??重點(diǎn)城市四輪土拍潮接近尾聲
??本周土地成交量?jī)r(jià)齊跌
??成交方面。由于本周僅武漢、長(zhǎng)沙和濟(jì)南有集中土拍,個(gè)數(shù)較上周顯著減少,因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊跌。具體來看,本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積為2193萬平方米,環(huán)比下降11%,但同比增加了28%;成交金額也隨之回落至1000億元,環(huán)比下降了13%;受城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響,平均樓板價(jià)也隨即下跌至4561元/平方米,但和去年同期相比有22%的增幅。
??各能級(jí)城市方面,除二線城市因3個(gè)重點(diǎn)城市集中土拍致成交建面環(huán)比上升外,一、三線城市的成交規(guī)模環(huán)比均明顯下滑,尤其是一線城市,僅上海和廣州合計(jì)成交3宗商辦地塊,總成交建面僅17萬平方米,環(huán)比降幅高達(dá)57%。二線城市中,長(zhǎng)沙的成交規(guī)模最高,共成交25宗地,總建筑面積達(dá)300萬平方米,其次是武漢,成交建面也達(dá)228萬平方米,居于第三位是濟(jì)南,成交建面達(dá)169萬平方米,成都則居于第四位,成交建面也高達(dá)143萬平方米,其余城市成交建面均不足百萬方。三四線城市中,也于本周完成集中土拍的南通、徐州兩城市成交規(guī)模也比較突出,建面均超百萬方。
??市場(chǎng)熱度
濟(jì)南第四輪集中土拍明顯回溫
??本周整體溢價(jià)率繼續(xù)回升
??市場(chǎng)熱度方面。由于本周有濟(jì)南、武漢、長(zhǎng)沙等多個(gè)重點(diǎn)二線城市集中土拍,市場(chǎng)熱度較上周小幅上漲,但整體仍然處于相對(duì)低位。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來看,在濟(jì)南CBD北側(cè)的科技城組團(tuán)封頂成交的助力下,本周溢價(jià)率小幅上漲,平均溢價(jià)率增至3.0%,環(huán)比增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。流拍方面,土地流拍率較上周略有上升,增至9.7%。就重點(diǎn)城市表現(xiàn)來看,武漢、鄭州等城市均有多宗地塊流拍或者撤牌,占到流拍總數(shù)的三成。流拍主力依舊為三四線城市,占比高達(dá)七成,南通、梅州、韶關(guān)、湛江、金華、麗水均有地塊慘遭流拍,市場(chǎng)熱度依然處于低位。
??周度TOP5
??入榜地塊多為底價(jià)成交
??武漢占據(jù)超六成席位
??歲末年初,重點(diǎn)城市第四輪集中土拍接近尾聲,武漢更是率先開啟了第六輪集中土拍,本周有武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南三個(gè)城市完成集中土拍。其中,總價(jià)榜榜首地塊來自武漢江漢區(qū)金融街板塊,成交總價(jià)為66.86億元,由武漢市城市更新投資有限公司底價(jià)競(jìng)得;門檻地塊來自濟(jì)南市中區(qū),由濟(jì)南舊城開發(fā)投資集團(tuán)有限公司以26億元底價(jià)。值得注意的是,總價(jià)榜地塊均以底價(jià)成交。
??聯(lián)系地塊競(jìng)拍熱度來看,兩榜涉及地塊中,除武漢武昌區(qū)中北路391號(hào)地塊溢價(jià)成交外,其余地塊均底價(jià)成交,該地被廈門建發(fā)以14.34億競(jìng)得,溢價(jià)率14.35%。單價(jià)榜榜首地塊為上海靜安商辦地塊,被靜安城建底價(jià)競(jìng)得,樓板價(jià)高達(dá)73320元/平方米。值得注意的是,除榜首上海地塊外,余下的4宗單價(jià)榜入榜地塊,均位于武漢。
??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)
??武漢本輪集中土拍唯一溢價(jià)成交地塊
??地塊分析:
??12月27日,武漢迎來第六輪集中土拍,共17宗地塊拍賣,第五輪集中土拍中延期的3宗地也于當(dāng)日出讓。最終,20宗地塊均成功出讓,總成交金額257億元,總成交面積140.87萬平方米。
??熱度來看,本次土拍雖然仍以底價(jià)成交為主,但房企的拿地?zé)崆橛兴嵘?,中鐵十八局、泰康集團(tuán)、聯(lián)投、中國(guó)電建、地鐵集團(tuán)、廈門建發(fā)、成都萬華、中國(guó)一冶等房企均積極參拍。值得注意的是,本場(chǎng)土拍唯一溢價(jià)成交的地塊——中北路沙湖污水處理廠A地塊,位于沙湖公園以南,在內(nèi)環(huán)內(nèi),并且周邊配套有楚河漢街,凱德1818等,配套比較完善,吸引了多家房企參拍;經(jīng)過37輪競(jìng)價(jià),最終被廈門建發(fā)以14.34億競(jìng)得,溢價(jià)率14.35%。利潤(rùn)空間方面,該地所在區(qū)域內(nèi)在售的樓盤有融創(chuàng)中心武漢壹號(hào)院等,毛坯均價(jià)約38000元/平方米,按照這個(gè)價(jià)格測(cè)算的話,地房比為50%,房地差接近2萬元/平方米,盈利空間也較為可觀。