??臨近年末，房企開啟“搶地”模式，熱點城市“地王”不斷。

??12月3日，國企華發(fā)股份以34.5億元總價拿下珠海主城一宗地，折合樓面價16007元/平方米，刷新了珠海主城總價“地王”紀錄。

??就在前一日，華潤中海聯(lián)合體才以185億元總價拿下深圳年度“地王”。

??11月末，保利發(fā)展33億元奪得上海浦東唐鎮(zhèn)板塊單價“地王”，樓面價44008元/平方米，溢價率26.56%；綠城中國以17.16億元競得杭州東新板塊“地王”；濱江集團以總價39.54億元競得杭州蕭山區(qū)奧體博覽中心地塊，宅地成交樓面價創(chuàng)造了杭州土地出讓史上第二高。

??熱點城市接連誕生“地王”，不僅帶動了百強房企前11月拿地總額同比降幅顯著收窄，同時也促進了各地土地出讓金的增長。

??機構(gòu)分析師楊驍表示，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊均由頭部央企國企摘得，帶動TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄。而拿地企業(yè)仍集中在央企國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。

??同時，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，雖然一線以及熱點城市土地市場熱度回升，但土地市場也存在熱度不均的問題，整體而言，當前周期土地成交下滑的大趨勢仍未改變。

??央企、國企補倉意志堅決

??自9月底以來，在一系列樓市政策的推動下，土地市場的熱度也在逐步回升。

??據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從11月單月來看，全國300城住宅土地出讓金同比增長23.4%至3199億元。土地出讓金上漲的一個主要原因就是年末核心城市加快推出優(yōu)質(zhì)地塊，助推房企拿地熱情。

??土地市場熱度回歸后，前11月百強房企拿地金額同比降幅也在收窄。根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前11月，百強房企拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個百分點。

??在新增貨值方面，華潤置地、保利發(fā)展和綠城中國位列前三，新增貨值分別為1091億元、1001億元、958億元。

??不難看出，央企、國企主力拿地的格局并未改變。尤其是最近一個月，頭部央企、國企補倉決心較為堅定。

??在上海第七批次土地出讓中，10宗待拍地塊，華潤置地就報名了8宗，中海地產(chǎn)也報名了7宗，保利發(fā)展則報名6宗。從最終的結(jié)果來看，保利發(fā)展和華潤置地均競得3宗地塊，中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等均有斬獲。

??而在北京和深圳，兩宗高總價地塊競拍中，均出現(xiàn)華潤置地和中海地產(chǎn)的身影，最終，北京地塊由中海地產(chǎn)單獨收入囊中，而深圳地塊則由兩家組成聯(lián)合體共同拿下。

??一般而言，考慮到房企年度結(jié)算、資金流動等因素，年末房企的拿地熱情往往不如年初，但顯然今年的情況變了。這些央企、國企為何在年末爆發(fā)，拿地熱情高漲？

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一方面是進入11月以后，地方政府開始拿出“壓箱底”的地塊，地塊質(zhì)量較高，另一方面，開發(fā)商進入補庫存階段。更重要的是，現(xiàn)在市場上供應(yīng)的地塊沒有一系列限制，對開發(fā)商而言是空前的友好和讓利。有券商測算，今年出讓地塊的利潤空間在10%~30%。

??高溢價地塊頻出 地市冷熱不均

??除了“地王”頻現(xiàn)，高溢價率也成為近期土地市場的顯著特點。

??11月底，在上海出讓的10宗地塊中，有7宗地塊是溢價成交，且溢價率均在10%以上，平均溢價率達到20%，是上海2024年幾個批次土地出讓中溢價率最高的一批。其中，上海浦東新楊思地塊溢價率更是超過40%。

??同樣溢價率超過40%的還有成都出讓的高新區(qū)和錦江區(qū)2宗地塊。此外，11月杭州城東新城單元地塊、奧體博覽中心地塊以及之江度假區(qū)單元地塊溢價率均超過33%。

??據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年11月22個重點城市出讓的地塊中，溢價率超過10%的地塊有18宗，溢價率最高的達到了46.1%。

??不過，土地市場的回溫目前還僅限于熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊。

??從全國市場整體情況來看，土地市場仍然處于下行周期。根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，300城土地供應(yīng)面積同比下降21.5%，土地成交面積同比下降28%，土地出讓金同比下降21.7%。11月單月，全國300城住宅用地成交面積同比下降12.9%。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，目前土地市場分化愈加明顯，開發(fā)商戰(zhàn)略布局的重點已經(jīng)由原來的布局核心一二線城市向重點一線城市轉(zhuǎn)移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部房企競爭的重心，這也是高溢價地塊產(chǎn)生的原因。

??但宋紅衛(wèi)表示，其實現(xiàn)在的土地市場并不是升溫的態(tài)勢，僅僅是個別地塊有熱度，整體都不太好。局部地區(qū)的“地王”頻發(fā)，說明整個行業(yè)的避險情緒比較高，其實更凸顯了樓市下行壓力。

??對于接下來土地市場的走勢，宋紅衛(wèi)認為“會進一步下行”。因為只有核心區(qū)域的地塊才有人搶，而現(xiàn)在核心地塊不多，從供應(yīng)量上來看是下降的；同時，從庫存角度來看，一線城市如上海，其核心區(qū)域庫存量也在上升，而客戶量是相對穩(wěn)定的，之后也會面臨去化壓力。

??“明年房企拿地只會更加謹慎，只會挑最優(yōu)質(zhì)的地塊。明年也會有‘地王’，但量會更少。”宋紅衛(wèi)表示。