??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）據(jù)住建部官網(wǎng)消息，住建部、人民銀行8月20日在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。

??從時(shí)間上看，這也是繼7月24日召開的“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”不到一個(gè)月后，又一次較高規(guī)格的房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。

??會(huì)議認(rèn)為，十九大以來有關(guān)部門和地方貫徹落實(shí)決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)悉，參與本次“8.20座談會(huì)”的有關(guān)人員來自住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，以及部分重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。從參與這次座談會(huì)的人員結(jié)構(gòu)來看，顯然是針對“7.24房地產(chǎn)工作座談會(huì)”有關(guān)精神的進(jìn)一步貫徹落實(shí)。

??本次8.20的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，有以下幾點(diǎn)信息值得注意：

??一、重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則形成

??本次座談會(huì)指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

??那么，結(jié)合近期市場傳聞，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，有關(guān)部門設(shè)置出“三道紅線”，即：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%。

??雖然從會(huì)議公開信息來看，監(jiān)管層暫未對“三道紅線”作出回應(yīng)，但相關(guān)主管部門已明確形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，而這些應(yīng)該也是落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制的一部分內(nèi)容。

??實(shí)際上，一直以來，嚴(yán)查違規(guī)涉房貸款也是銀保監(jiān)會(huì)的工作重點(diǎn)之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年因涉房類貸款違規(guī)開出的罰單共計(jì)152張，總計(jì)罰款1.3億元，平均每張罰單罰金為87.8萬元，在各項(xiàng)處罰原因中罰金最高。

??這也說明，對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，不管是以往，還是現(xiàn)在，乃至未來，都將保持高壓態(tài)勢。

??二、合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為

??本次座談會(huì)還強(qiáng)調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這里一方面明確了融資規(guī)則，就是要市場化、規(guī)則化、透明化；另一方面則是提醒房企要合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

??根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心此前統(tǒng)計(jì)，僅8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，與今年各月相比處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額超過6200億元。

??實(shí)際上，去年以來在房地產(chǎn)融資增速、增量占比等方面都有一定程度的控制，針對房地產(chǎn)融資監(jiān)管與規(guī)范，有助于在房企層面形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而能夠合理的安排企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。

??事實(shí)上，今年以來不乏一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，無論是在債務(wù)方面還是經(jīng)營方面，都出現(xiàn)了一些問題。而只有在企業(yè)層面保持穩(wěn)定，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)健運(yùn)行，這也是管理層希望看到的結(jié)果。

??三、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

??金融風(fēng)險(xiǎn)一直是管理層最近幾年來強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容?！?.24房地產(chǎn)工作座談會(huì)”上，雖然沒有明確談及風(fēng)險(xiǎn)問題，但卻明確提出，要“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。

??8月16日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》雜志刊發(fā)的文章中曾提到房地產(chǎn)。文章指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。

??郭樹清的文章中提到的這句話很重要，就是房地產(chǎn)貸款既要滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，2019年6月，郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上就曾明確指出，“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價(jià)！”時(shí)隔一年，郭樹清當(dāng)初的這些話，每字每句仍然歷歷在目。

??另一方面，從7月份的國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，我國主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回暖，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，向好態(tài)勢持續(xù)發(fā)展。應(yīng)該說，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的背后，房地產(chǎn)功不可沒。但切勿將經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，掩蓋房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在問題。管理層此時(shí)提出防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，也意在保持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的穩(wěn)定成果，提前規(guī)避可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，避免大起大落。

??四、防控風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)下半年的主要方向

??7月30日，中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。事實(shí)上，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”也是近年來監(jiān)管層一直明確的房地產(chǎn)市場長期政策基調(diào)。

??結(jié)合近期的幾次會(huì)議精神，大概能夠看出，防控風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)下半年的主要方向，房地產(chǎn)融資收緊也將是大概率的趨勢。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，下半年部分房企將面臨融資難題，這對于那些高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)影響最大，這也將再次加速行業(yè)洗牌。企業(yè)在經(jīng)營過程中，一定要保持清醒頭腦，進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)成本，切記盲目加杠桿與貪大，加快降價(jià)促銷回籠資金。

??從行業(yè)整體來看，“高質(zhì)量發(fā)展”仍然是房地產(chǎn)未來發(fā)展的主題詞，房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)是綠色的可持續(xù)的發(fā)展。隨著行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)未來在住房品質(zhì)的發(fā)展上，要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不斷提高購房者的居住體驗(yàn)度，從而引領(lǐng)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。