??4月27日，武漢市住房保障和房屋管理局正式出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房全過程監(jiān)管通知》（以下簡稱：“通知”），該通知的相關(guān)政策措施涉及新建商品住房的預(yù)售、銷售、全裝修、交付等諸多環(huán)節(jié)，以加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管的力度，甚至對于購房者關(guān)注的認(rèn)籌金退還，也給出了明確規(guī)定。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，其實(shí)早在3月19日，武漢市住房保障和房屋管理局就在官網(wǎng)發(fā)布了該通知的相關(guān)征求意見稿的公告，本次通知正式發(fā)布，算是強(qiáng)化監(jiān)管政策的落地執(zhí)行。也是武漢對去年疫情期間所出臺寬松政策的收回、矯正和從緊。

??通知從明確商品房預(yù)售條件、加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售方案管理、規(guī)范銷售公示、規(guī)范樣板房設(shè)置和管理、規(guī)范新建商品房代理銷售行為、加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格和資金管理、規(guī)范商品房交付活動等諸多方面，進(jìn)行精細(xì)化管理，加強(qiáng)監(jiān)管力度。

??通知首先明確了商品房預(yù)售條件。原則上新建商品房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度十五層及以下建筑達(dá)到1/2，十五層以上建筑達(dá)到1/3且不少于七層可申報(bào)商品房預(yù)售許可；申報(bào)規(guī)模根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)總建筑面積可分次申報(bào)，20萬平方米以下的不超過3次，20萬平方米及以上的不超過5次。加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售方案管理，細(xì)化方案基本內(nèi)容，將銷售現(xiàn)場責(zé)任人和銷售人員信息、應(yīng)急措施等納入方案管理；同時(shí)，簡化了方案提交、變更事項(xiàng)的辦理程序。規(guī)范銷售公示，明確將商品房用地規(guī)劃范圍內(nèi)對居民生活、房屋使用有重大影響的事項(xiàng)和建筑區(qū)劃內(nèi)車位（庫）規(guī)劃配建情況作為商品房銷售公示的內(nèi)容，促進(jìn)商品房信息公開透明；同時(shí)，明確規(guī)定網(wǎng)上渠道銷售信息公示的要求，推動線上、線下同步監(jiān)管。規(guī)范樣板房設(shè)置和管理，明確新建商品房設(shè)置樣板房的一般性要求，并著重對全裝修交付樣板房的設(shè)置提出了明確規(guī)定，要求按不同戶型和交付標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置且設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容及合同約定保持一致。全裝修交付樣板房自集中交付之日起3個(gè)月內(nèi)不得擅自拆除、出售，例外拆除的須證據(jù)保全；同時(shí)，針對商住類項(xiàng)目宣傳不規(guī)范的問題，明確禁止“類住宅”樣板房展示。規(guī)范新建商品房代理銷售行為，重申房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理規(guī)定，明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無授權(quán)不得參與項(xiàng)目銷售活動，禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自轉(zhuǎn)讓代理權(quán)。規(guī)范了商品房銷售代理委托合同的主要內(nèi)容，特別要求對傭金結(jié)算、違約責(zé)任予以明確。加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格和資金管理，重申“一房一價(jià)”規(guī)定，明確買受人實(shí)際支付的房價(jià)款應(yīng)與《商品房買賣合同》約定的房價(jià)款一致，禁止以任何方式拆分房價(jià)款。明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)收取預(yù)訂款、定金、房價(jià)款的，應(yīng)與買受人書面約定權(quán)利義務(wù)。對未選定房源的，認(rèn)籌金應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)退還；定金及房價(jià)款按雙方約定處理。規(guī)范商品房交付活動，明確了商品房交付公示的要求和“先驗(yàn)房后收費(fèi)”的原則。商品房交付方案、竣工驗(yàn)收資料及測繪（實(shí)測）成果證明文件應(yīng)在交付現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)平臺公示不少于30日，開發(fā)企業(yè)在實(shí)施交付前應(yīng)配合買受人查驗(yàn)所購房屋，不得以繳納相關(guān)費(fèi)用作為買受人查驗(yàn)房屋、辦理交付手續(xù)的前置條件，法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定的除外。

??去年武漢疫情暴發(fā)后，為對沖疫情對經(jīng)濟(jì)社會與房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，化解疫情的負(fù)面影響，武漢市住房保障和房屋管理局于2020年3月23日發(fā)布了支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)六條措施，分別為：分批有序開工復(fù)工；加強(qiáng)安全管理；優(yōu)化審批服務(wù)；適當(dāng)調(diào)整預(yù)售許可形象進(jìn)度要求；提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率；完善社保、個(gè)稅繳納認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這六條紓困措施對支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，抗擊疫情影響，產(chǎn)生了積極作用。在重大疫情發(fā)生期間，武漢市的六條紓困政策放寬了房企申辦預(yù)售許可條件，并幫助房企提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率，很好的化解了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

??然而，任何政策都有其雙面性，去年底以來，武漢市場有些房企與項(xiàng)目出現(xiàn)了借助寬松政策，擾亂市場的苗頭。武漢本次通知的頒發(fā)執(zhí)行，是疫后一年來武漢房地產(chǎn)市場回歸正常發(fā)展軌道后，對過于寬松的相關(guān)政策措施進(jìn)行收回、矯正和從緊，并針對有些環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化升級監(jiān)管。

??武漢市住房保障和房屋管理局的官方解讀認(rèn)為，該通知的發(fā)布，是堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認(rèn)真貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策部署，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，按照“源頭防控、過程監(jiān)管、市區(qū)聯(lián)動、部門協(xié)同”的原則，在總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)做法的基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前新建商品房銷售環(huán)節(jié)存在的突出問題而制定的，旨在通過完善和加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管制度措施，進(jìn)一步規(guī)范市場主體經(jīng)營行為，激發(fā)市場主體活力，維護(hù)市場良好秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??通知主要有以下幾大特點(diǎn)：

??（一）著眼銷售全過程監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。通知增加了對新建商品房預(yù)售條件和交付履約行為的規(guī)范要求，完善了新建商品房項(xiàng)目的售前指導(dǎo)、售中巡查、售后檢查等監(jiān)管要求，推動“事前、事中、事后”監(jiān)管全覆蓋。

??（二）著眼企業(yè)主體責(zé)任落實(shí)，規(guī)范經(jīng)營行為。通知要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照銷售方案開展銷售活動，并加強(qiáng)銷售現(xiàn)場責(zé)任人和銷售人員監(jiān)督，對銷售行為負(fù)責(zé)。在代理銷售活動中，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)權(quán)利義務(wù)，堅(jiān)決遏制新建商品房銷售環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。

??（三）著眼保護(hù)群眾合法權(quán)益，創(chuàng)新監(jiān)管舉措。通知強(qiáng)化了新建商品房樣板房管理，完善了商品房銷售信息公示要求。加強(qiáng)了銷售資金管理，著力解決群眾反映突出的“退款難、退款慢”問題。規(guī)范了新建商品房交付履約行為，對新建商品房交付前公示、交付流程、未能如期交付的告知義務(wù)以及交付后的質(zhì)量保修義務(wù)均作出了規(guī)定。

??（四）著眼優(yōu)化營商環(huán)境，激發(fā)市場主體活力。通知完善了新建商品房項(xiàng)目預(yù)售申報(bào)的形象進(jìn)度和規(guī)模要求，簡化了預(yù)（銷）售方案提交、變更程序。在商品房銷售、交付和委托代理活動中充分尊重市場交易主體意愿。進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，促進(jìn)行業(yè)自律和市場健康發(fā)展。

??（五）通知與新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、無房家庭優(yōu)先選房政策相互銜接聯(lián)系，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊管理制度協(xié)調(diào)推進(jìn)，完善了武漢市商品房全過程監(jiān)管體系。

??整體來看，該通知出臺的新規(guī)，主要是對供給端，而其調(diào)控和監(jiān)管的措施非常有針對性，體現(xiàn)了以精細(xì)化的監(jiān)管，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的理念。

??附政策全文：