預(yù)售資金創(chuàng)新式松綁,“兩集中三條紅線”亦當(dāng)正視

政策 2022-11-21 10:09:34 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,這是今年4月29日中共中央政治局會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出的要求。時(shí)隔半年多后,有了實(shí)質(zhì)性結(jié)果。

??11月14日晚間,銀保監(jiān)會(huì)、住建部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,允許商業(yè)銀行在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

??簡明地說,這個(gè)通知的核心是房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù),不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款。通知直指的就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的兩大核心問題——保交付和償還債務(wù)。

??用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的辦法,今年4月份南京就推行過。不同的是,這一次是全國層面推進(jìn),具有很強(qiáng)的政策和市場引導(dǎo)效應(yīng)。我們認(rèn)為,這是對形勢新的變化抵近市場解決問題的一種務(wù)實(shí)精神。房地產(chǎn)市場無論是宏觀調(diào)控還是具體方向的治理,最需要的就是務(wù)實(shí)精神。保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的辦法,將會(huì)解決預(yù)售資金的使用效率問題,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,可以說是獲得了很大的解放,對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,則是意義重大。平心而論,無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展,還是企業(yè)運(yùn)營,資金使用效率的好壞,很多時(shí)候決定成敗和生死。

??管好而不管死,這是房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)呈現(xiàn)出來的新姿態(tài),無論是現(xiàn)在,還是未來,正確把握其辯證關(guān)系和工作尺度,是各個(gè)監(jiān)管部門須持有的根本遵循。預(yù)售資金此前出現(xiàn)的種種問題,并非沒有相關(guān)規(guī)則,從監(jiān)管主體、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)等方面,不少地方都作出了規(guī)定,問題在于,預(yù)售資金依然頻發(fā)被挪用的現(xiàn)象,導(dǎo)致樓盤爛尾或者是停工,無法交付,以及拖欠建筑商、供應(yīng)商款項(xiàng)等問題,直接暴露了監(jiān)管的“牛欄關(guān)貓”“無牙老虎”“各管一段”等尖銳問題,反映出了“非不能也,實(shí)無為也”。

??回到當(dāng)前化解房地產(chǎn)“保交付”和紓困企業(yè)問題,毫無疑問,最直接有效的措施就是提高預(yù)售資金的使用效率了。房地產(chǎn)從短期來看,預(yù)售資金對市場和企業(yè)極端重要,說是“一招活全盤”一點(diǎn)都不為過,當(dāng)前要加大力度發(fā)揮其一手防風(fēng)險(xiǎn),一手穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)樓市的效用。

??中國古人說:不謀全局者,不足以謀一域;不謀萬世者,不足以謀一時(shí)。一個(gè)行業(yè),如果不能為國家進(jìn)行長遠(yuǎn)謀劃,如果缺乏從大局的角度去謀慮,即使獲得了成績也是片面的、短期的。這些年,房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)界最常說的一句話是:房地產(chǎn)短期看政策,中期看土地,長期看人口。就當(dāng)前及將來而看,可以說,房地產(chǎn)發(fā)展短期看預(yù)售資金監(jiān)管,中短期看“兩集中”,中長期看“三條紅線”。這在搞發(fā)展和治理工作中應(yīng)當(dāng)正視,并且超前做出最優(yōu)的制度安排。

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