??“（項目建在）城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地上，土地和房屋權(quán)屬無爭議，經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)并已實際出售，購房人房屋來源合法且無過錯，因各種原因長期不能辦理不動產(chǎn)登記的住宅項目”，現(xiàn)在可以一并解決“登證難”問題。

??近日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》，旨在加快解決國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問題。

??通知從項目開發(fā)建設(shè)主體滅失、用地手續(xù)不完善、未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實及未通過竣工驗收備案等多方面歷史遺留問題，以政策的形式明確了不動產(chǎn)登記的解決方法。

??通知稱，本著尊重歷史、實事求是的原則，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)合法有效；嚴(yán)格落實屬地管理主體責(zé)任，堅持“誰審批，誰負(fù)責(zé)”，克服“新官不理舊賬”的慣性思維，將化解歷史遺留問題的主體責(zé)任落實到市縣人民政府和責(zé)任部門；堅持“證辦分離，證繳分離”，不屬購房人責(zé)任的，辦理不動產(chǎn)登記與補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并行，辦理不動產(chǎn)登記與補(bǔ)繳相關(guān)稅費并行。

??通知還明確，2021年8月16日后新增不動產(chǎn)登記問題不適用于本通知；在海南限購政策出臺前，購房人已簽訂購房（含二手房）合同或認(rèn)購協(xié)議，并已依約支付相應(yīng)房款的，經(jīng)相關(guān)部門核實情況屬實后，購房人可憑購房合同或認(rèn)購協(xié)議以及付款憑證，補(bǔ)辦購房合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記。

??項目開發(fā)建設(shè)主體滅失怎么辦？

??關(guān)于項目開發(fā)建設(shè)主體滅失問題，通知稱，因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門申請辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告，無異議的，可以由不動產(chǎn)所在地市縣政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等，代為申請辦理。

??項目開發(fā)建設(shè)主體滅失，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，項目開發(fā)建設(shè)主體滅失，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告無異議后，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記，若涉及土地分?jǐn)偟?，土地分?jǐn)偱c辦理轉(zhuǎn)移登記一并公告，并按程序依法注銷原土地權(quán)屬證書并辦理轉(zhuǎn)移登記。

??開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位拒不配合履行辦證義務(wù)的，由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或者業(yè)主本人自行或者由項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、居委會提出申請辦理。

??項目用地手續(xù)不完善怎么辦？

??對于項目無用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善問題，該通知稱，已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，報經(jīng)市縣政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書，或者補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。沒有辦理房屋所有權(quán)登記的，可按照項目建設(shè)時的相關(guān)政策規(guī)定，補(bǔ)辦劃撥或協(xié)議出讓等用地手續(xù)。

??對于項目建設(shè)時間較早無法補(bǔ)辦用地手續(xù)的，報經(jīng)市縣政府同意，由資規(guī)部門組織開展地籍調(diào)查，核實土地權(quán)屬來源情況，經(jīng)公告無異議的，根據(jù)項目建設(shè)時的政策規(guī)定確認(rèn)土地權(quán)屬。

??若建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線，房屋已登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。房屋未登記的，如屬政府原因，且超占土地為建設(shè)用地，可在保持土地面積不變情況下，通過調(diào)整用地界線處理。

??確因?qū)嶋H情況不能調(diào)整的，超出用地面積在6畝以內(nèi)，且不超過開發(fā)項目總面積10%的，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。

??如屬開發(fā)企業(yè)原因的，按照“證辦分離”的原則，在綜合行政執(zhí)法部門依法查處的同時，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。超出土地的使用年限與原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手續(xù)完善后辦理不動產(chǎn)登記。

??關(guān)于非住宅用地上建設(shè)住宅未辦理土地用途變更手續(xù)問題，通知規(guī)定，在2018年1月12日前項目已批準(zhǔn)建設(shè)的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時點政策規(guī)定辦理土地用途變更手續(xù)；此時間后批準(zhǔn)建設(shè)的，按本意見執(zhí)行。

??未通過建設(shè)工程規(guī)劃怎么辦？

??建設(shè)項目部分符合規(guī)劃的，資規(guī)部門可以對符合規(guī)劃的部分先行核實，并出具規(guī)劃核實意見。對于項目實施后，因編制規(guī)劃或規(guī)劃變更，造成已建成房屋與現(xiàn)行規(guī)劃不符的，可由資規(guī)部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實意見。

??對已取得變更建設(shè)工程規(guī)劃許可，但未按規(guī)定辦理改變土地用途、增加容積率等手續(xù)的，可由資規(guī)部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實意見。需要補(bǔ)交地價款及相關(guān)稅費的，按本通知相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??對于違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自改變土地用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設(shè)配套設(shè)施等情形的項目，可由綜合行政執(zhí)法部門、資規(guī)部門等按項目建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時的有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，依職責(zé)對項目責(zé)任主體形成違法處罰、補(bǔ)繳費用、補(bǔ)建配套設(shè)施等問題的處置意見，按照“證辦分離”原則辦理不動產(chǎn)登記。

??未通過竣工驗收備案怎么辦？

??對于項目工程質(zhì)量和消防等驗收合格，因工程未結(jié)算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗收備案手續(xù)，由住建部門出具認(rèn)定意見后，或憑生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書可直接申請辦理不動產(chǎn)登記。

??對于項目建設(shè)因施工手續(xù)不全、施工技術(shù)資料缺失、相關(guān)建設(shè)主體滅失或拒不配合等原因造成無法辦理竣工驗收、消防驗收（或消防驗收備案）手續(xù)的，由建設(shè)單位、房屋建筑實際控制人或市縣政府指定的單位或組織委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)、消防安全評估機(jī)構(gòu)，對已建工程部分進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定、消防安全評估。

??住建部門根據(jù)相關(guān)方提供的滿足設(shè)計和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求的鑒定及評估報告，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具認(rèn)定意見，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)據(jù)此辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

??欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費怎么辦？

??開發(fā)建設(shè)單位未足額繳交土地出讓價款、改變土地用途未繳交所涉土地出讓價款、增容后欠繳增容費、將經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補(bǔ)繳土地出讓價款，或者開發(fā)建設(shè)單位欠繳稅費的，報經(jīng)市縣政府同意，按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款、稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

??如涉及受讓方需繳交契稅、維修基金等稅費的，應(yīng)向相應(yīng)主管部門履行繳納義務(wù)后辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

??加大失信懲戒和稅費追繳力度

??通知稱，在解決國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問題過程中，對拒不配合完善相關(guān)手續(xù)，影響購房人辦理不動產(chǎn)登記的開發(fā)建設(shè)單位或個人，由行業(yè)主管部門或有關(guān)部門依法依規(guī)納入失信聯(lián)合懲戒名單，并予以公告。

??對于開發(fā)企業(yè)欠繳稅費的，由市縣政府組織相關(guān)職能部門依法依規(guī)采取有關(guān)限制措施予以追繳。追繳未果的，由職能部門按有關(guān)規(guī)定處理，或依法按程序申請人民法院對其強(qiáng)制執(zhí)行，對涉嫌違法犯罪的，依法追究法律責(zé)任。

??國有土地上已經(jīng)出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執(zhí)行。本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年。