公司曾樹佳 2020-09-01 09:30:20 來(lái)源:樂居財(cái)經(jīng)
??過去的兩三年間,華潤(rùn)置地管理層常在公開場(chǎng)合,談及物業(yè)板塊的“分拆上市”話題;然而,此前一次次的傳聞,卻都換來(lái)他們“尚沒有明確時(shí)間表”的朦朧表態(tài)。如今,在千呼萬(wàn)喚之中,其分拆之旅,終于迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
??搭上物業(yè)股上市潮的余波,8月31日晚間,華潤(rùn)置地旗下的華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”)揭開了面紗,披露了上市招股書。
??從股權(quán)架構(gòu)看,華潤(rùn)萬(wàn)象生活目前由控股股東華潤(rùn)置地持有100%股權(quán),由華潤(rùn)(集團(tuán))間接擁有59.55%股權(quán)。
??脫胎自華潤(rùn)置地的物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù),華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)華潤(rùn)置地百般依賴。但它既強(qiáng)調(diào)控股股東的強(qiáng)勁支持,又在業(yè)務(wù)、管理層等方面極力“宣誓”自身的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)地位,并撇開同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之嫌。
??不過,常言道“打斷骨頭連著筋”,它與華潤(rùn)置地之間的關(guān)聯(lián),仍然耐人尋味。
??上市走向“獨(dú)立”?
??1994年,華潤(rùn)集團(tuán)投資北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司(華潤(rùn)置地的前身),并開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù),其后重組成為華潤(rùn)置地。自此,物管板塊作為華潤(rùn)置地的一部分,一直為華潤(rùn)置地提供配套的物業(yè)管理服務(wù)。
??2017年5月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活成立,法定股本為50,000美元;緊接著在6月30日,公司向華潤(rùn)置地發(fā)行12,999股股份,此次配發(fā)后,該公司由華潤(rùn)置地全資擁有。
??在披露招股書前夕,華潤(rùn)萬(wàn)象生活曾完成了一番重組。
??為了將集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)的各實(shí)體進(jìn)行整合,以建立統(tǒng)一的股權(quán)及管理結(jié)構(gòu),華潤(rùn)萬(wàn)象生活先后從控股股東處,接入華潤(rùn)萬(wàn)象深圳、歡樂頌香港、瀘州華潤(rùn)置地、潤(rùn)聯(lián)等多家公司。
??轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)完成之后,華潤(rùn)萬(wàn)象深圳的主要業(yè)務(wù)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù);華潤(rùn)物業(yè)科技的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù);華潤(rùn)潤(rùn)新的主要業(yè)務(wù)為商業(yè)分租業(yè)務(wù)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活透過以上三者,形成了“三足鼎立”的業(yè)務(wù)形態(tài)。
??營(yíng)業(yè)紀(jì)錄期間,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù),大部分與華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地(連同各自的合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司)所開發(fā)的物業(yè)有關(guān)。
??于2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月,華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的兩大客戶,所貢獻(xiàn)收入合共分別占總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。占比持續(xù)走高。
??不過,為了彰顯自身獨(dú)立上市的運(yùn)營(yíng)管理地位,華潤(rùn)置地在招股書屢次提及“明確分離華潤(rùn)置地及本集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)及管理”。為了做到這一點(diǎn),它也煞費(fèi)苦心。
??其中的一個(gè)舉措,就是在資金層面劃清“界限”。于今年年中,華潤(rùn)萬(wàn)象生活有約18.7億元的存款(包括利息)放入華潤(rùn)置地內(nèi)部現(xiàn)金池的安排。接下來(lái),它將停止參與上述現(xiàn)金池安排,所有存款將在上市前退還回來(lái)。
??在管理層人員的安排上,華潤(rùn)萬(wàn)象生活更是做了明確的安排。
??為了實(shí)現(xiàn)重組、為上市鋪路的目的,公司執(zhí)行董事兼總裁喻霖康、執(zhí)行董事兼副總裁王海民、執(zhí)行董事兼副總裁魏小華,分別辭任華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁、運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理等職位,避免身兼兩個(gè)上市平臺(tái)之職。
??雖然非執(zhí)行董事及董事會(huì)主席李欣、非執(zhí)行董事郭世清仍在華潤(rùn)置地?fù)?dān)任職務(wù),但華潤(rùn)萬(wàn)象生活的解釋為,他們不會(huì)參與華潤(rùn)萬(wàn)象生活的日常運(yùn)營(yíng)管理,所以該公司認(rèn)為不會(huì)有職務(wù)關(guān)聯(lián)的影響。
??除了資金、人員層面的自我論證之外,華潤(rùn)萬(wàn)象生活仍意猶未盡,它進(jìn)一步向外界傳達(dá)沒有“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”隱患的信號(hào)。
??即使已經(jīng)整合了大部分的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù),但華潤(rùn)置地旗下的華潤(rùn)物業(yè)、華創(chuàng)香港、永達(dá)利等,仍保留了為部分零售物業(yè)、小規(guī)模商業(yè)地點(diǎn)(即商業(yè)街、住宅配套的零售區(qū)域及較低端的商場(chǎng))、合資項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
??華潤(rùn)萬(wàn)象生活解釋稱,華潤(rùn)置地在此過程中,或未形成業(yè)務(wù)收入,或其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與它有著明顯的區(qū)別;所以兩者無(wú)論業(yè)務(wù)重心及地域,均有明顯區(qū)分。
??招股書里明確提到,公司與華潤(rùn)置地保留業(yè)務(wù)之間并無(wú)重大競(jìng)爭(zhēng),而它與華潤(rùn)置地之間的潛在利益沖突,則可以通過華潤(rùn)置地的不競(jìng)爭(zhēng)承諾去解決。
??不過,華潤(rùn)置地目前并沒有計(jì)劃將其“保留業(yè)務(wù)”注入華潤(rùn)萬(wàn)象生活,這是否為給之后兩者的業(yè)務(wù)重疊埋下“引子”,不得而知。
??包干制拉低毛利率
??2017至2019年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別實(shí)現(xiàn)收入31.29億元、44.32億元及58.68億元,同期利潤(rùn)分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)收入31.34億元,利潤(rùn)3.38億元。
??截至2020年年中,華潤(rùn)萬(wàn)象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米,提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心建筑面積約560萬(wàn)平方米。
??這種規(guī)模量級(jí),在業(yè)內(nèi)處在中游水平。不過,華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)收規(guī)模的增長(zhǎng)方面,則顯得有些乏力。
??物業(yè)企業(yè)之所以備受追捧,原因就在于在物管的賽道上,能利用更輕的資產(chǎn),撬動(dòng)業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。有數(shù)據(jù)顯示,以2019年為例,23家物業(yè)上市公司的平均營(yíng)收同比增幅高達(dá)40.33%;有些頭部企業(yè)的增幅,甚至超過了70%。相比之下,華潤(rùn)萬(wàn)象生活則遜色不少,它2019年?duì)I收增速為32.4%,低于行業(yè)平均線近8個(gè)百分點(diǎn)。
??除此之外,過去三年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%;今年上半年,它的整體毛利率為24.1%。盡管處于走高的趨勢(shì),但與上市物企毛利率均值相比,仍有較大差距。2019年,上市物企平均毛利率為29.4%,幾乎是華潤(rùn)萬(wàn)象生活同期毛利率的1.8倍。
??包干制是拉低華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率的原因之一。
??于2017至2019年與今年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)及102個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為8010萬(wàn)元、7570萬(wàn)元、7920萬(wàn)元及5920萬(wàn)元。
??此外,同期華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)及2個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的購(gòu)物中心項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為2350萬(wàn)元、2650萬(wàn)元、2490萬(wàn)元及490萬(wàn)元;并且分別有5個(gè)、11個(gè)、8個(gè)及5個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的寫字樓項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為990萬(wàn)元、560萬(wàn)元、740萬(wàn)元及1100萬(wàn)元。
??華潤(rùn)萬(wàn)象生活稱,其將繼續(xù)采用包干制管理住宅及其他物業(yè)以及寫字樓,而購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式自2020年下半年開始由包干制改為酬金制。住宅及其他物業(yè)以及寫字樓方面,若其未能提高物業(yè)管理收費(fèi)水平,則會(huì)對(duì)其毛利率產(chǎn)生不利影響。
??截至發(fā)稿,2020年遞表排隊(duì)的物業(yè)企業(yè)已達(dá)10家,其中不乏有千億房企做靠山的熱門物企,比如金科智慧服務(wù)、榮萬(wàn)家、世茂服務(wù)。站在同一起跑線上的華潤(rùn)萬(wàn)象生活,在規(guī)模上占優(yōu),但其2019年凈利率僅為6.2%,在10家物企中排名墊底。
??年初,華潤(rùn)物業(yè)板塊就曾傳出上市傳聞,但有業(yè)內(nèi)人士表示,它并未明確今年上市,而是計(jì)劃 1-2 年內(nèi)進(jìn)入資本市場(chǎng)。如今,IPO文件已然披露,華潤(rùn)萬(wàn)象生活能否在短期內(nèi)畫下上市的句點(diǎn),還有待時(shí)間驗(yàn)證。
華潤(rùn)置地(哈爾濱)房地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91230199565449200R 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2600(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 8 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
華潤(rùn)置地開發(fā)(北京)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91110000670572104L 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2491520(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 22 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 4
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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