??走進(jìn)房企

??上半年112家上市房企毛利率同比下滑

??房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資成本降低

??融信中國(guó)上半年?duì)I收、利潤(rùn)大幅下滑

??綠景中國(guó)過(guò)度依賴舊改，中報(bào)數(shù)據(jù)下滑

??【1】2020年中報(bào)陸續(xù)出臺(tái)后，不少地產(chǎn)股的投資者發(fā)現(xiàn)，按照兩年前房企的銷售金額來(lái)做的利潤(rùn)預(yù)估紛紛失效，不少房企的毛利率處于下行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)的盈利優(yōu)勢(shì)已日漸消散。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，滬深港股地產(chǎn)類147家已經(jīng)出半年報(bào)的上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長(zhǎng)，112家上市房企上半年毛利率處于同比下滑態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，毛利率同比下滑幅度超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)的房企有32家，這32家房企中不乏一些百?gòu)?qiáng)房企。諸如，大名城、華發(fā)股份、華僑城、美好置業(yè)、南國(guó)置業(yè)、首開股份、泰禾集團(tuán)、新城控股、招商蛇口、SOHO中國(guó)、力高集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)。此外，35家房企的毛利率相比于去年同期有所增長(zhǎng)。部分毛利率上漲的房企利潤(rùn)率高的項(xiàng)目于本報(bào)告期結(jié)算，以及重倉(cāng)的區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，是推高毛利率的重要原因。綜合部分龍頭房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在業(yè)績(jī)會(huì)上的言論來(lái)看，這輪毛利下滑仍會(huì)持續(xù)。

??【2】房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步擺脫疫情影響，呈現(xiàn)良好的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前8個(gè)月，房企發(fā)行信用債、海外債的融資成本均有所下降。1至8月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.45%，同比下降0.90個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為8.00%，同比下降0.83個(gè)百分點(diǎn)。8月信用債平均利率為4.57%，同比下降0.66個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為7.09%，同比下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。

??【3】8月31日，融信中國(guó)披露2020年中期報(bào)告。上半年，營(yíng)收210.66億元，同比減少21%；毛利31.4億元，同比減少51%；溢利和公司擁有人應(yīng)占核心純利分別為16.46億元和11.11億元，同比分別減少53.12%、43.22%。公司擁有人應(yīng)占溢利每股盈利同比下跌55%；毛利率為14.9%、凈利率為7.8%，同比分別下降9個(gè)百分點(diǎn)、5.4個(gè)百分點(diǎn)。從中期報(bào)告指標(biāo)來(lái)看，影響利潤(rùn)下降的因素包括投資物業(yè)公允值、以權(quán)益法入賬的投資溢利凈額均大幅下降等。其中投資物業(yè)公允值減少了223.9%，計(jì)虧損人民幣0.98億；以權(quán)益法入賬的投資溢利凈額減少85%，從去年同期的9.23億元下降至今年的1.37億元，這一塊對(duì)凈利潤(rùn)的影響非常大。曾有行業(yè)黑馬之名的融信，過(guò)去幾年的規(guī)模都處于快速增長(zhǎng)狀態(tài)，即便受到疫情影響，但在今年上半年出現(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)大幅下滑，還是有些出乎意外。

??【4】綠景中國(guó)日前發(fā)布的2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)總收益約為24.62億元，同比下跌約28.0%；毛利為16.03億元，同比下跌約33.4%；核心盈利為2.62億元，同比下調(diào)約53.9%；公司股東應(yīng)占盈利為3760萬(wàn)元，同比下跌約96.2%；每股基本盈利為0.74分，同比下跌約96.3%。截至2020年6月30日，綠景中國(guó)銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為106.87億元，總資產(chǎn)約514.16億元及總負(fù)債約387.43億元，負(fù)債比率約為75.4%，去年同期為73.3%。資料顯示綠景中國(guó)過(guò)度依賴舊改，很少通過(guò)招拍掛拿地，90%以上的地皮都是通過(guò)城市更新的模式獲取。舊改項(xiàng)目通常周期長(zhǎng)、前期資金投入大，業(yè)績(jī)受到舊改周期的波動(dòng)較大。