??7月前幾日，地產(chǎn)股普遍上漲，為三季度帶來開門紅。

??但這種漲勢并未持久，在各地調(diào)控政策從嚴以及房企融資“三道紅線”監(jiān)管壓力下，地產(chǎn)股表現(xiàn)在沖上高位后逐漸平穩(wěn)回落。

??受此影響，整個三季度百強市值房企中56家房企市值下跌，一家房企市值未變，43家房企市值實現(xiàn)上漲。下跌房企數(shù)量依然超過上漲房企，占比超過5成。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，從百強房企市值總和來看，三季度百強市值房企市值總和為49871億元，與二季度末的50577億元相比，百強總市值小幅縮水約706億元。

??盡管地產(chǎn)股三季度表現(xiàn)不盡如人意，但一般而言地產(chǎn)股在四季度都有不錯表現(xiàn)，因為是全年業(yè)績沖刺期，標桿房企大概率都會取得不錯經(jīng)營業(yè)績，這在一定程度上還會助推投資者對于地產(chǎn)預(yù)期。

??此外，不少券商也依然看好地產(chǎn)股四季度表現(xiàn)。東吳證券認為，今年以來，地產(chǎn)、銀行作為相關(guān)性較強行業(yè)普遍表現(xiàn)“凄慘”，不過大跌之后，地產(chǎn)等板塊或?qū)⒂瓉聿季謾C會。東吳證券研究發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊在四季度大概率會實現(xiàn)上漲，跑贏市場概率超過50%。

??強勢開局 震蕩下行

??從市值數(shù)據(jù)看，三季度百強房企市值總和相比二季度有超700億元“縮水”，但從板塊來看，三季度房地產(chǎn)開發(fā)板塊總體依然呈現(xiàn)上漲趨勢。

??根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)為1819.37，相比二季度末房地產(chǎn)板塊指數(shù)1719.41，整個三季度上漲5.81%。

??房地產(chǎn)板塊能夠保持增長主要得益于7月初一波上漲行情。

??7月1日，萎靡了半年之久的地產(chǎn)股開始重拳出擊，金科股份、陽光城、濱江集團等個股在盤中即觸及漲停板，截至當(dāng)日收盤，綠地控股、金科股份、金地集團、中交地產(chǎn)、陽光城等10余只地產(chǎn)個股漲停，房地產(chǎn)板塊當(dāng)日漲幅超5%。

??此后，地產(chǎn)股延續(xù)了普漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)板塊連續(xù)5個工作日實現(xiàn)上漲，為地產(chǎn)股三季度整體表現(xiàn)迎來開門紅。

??某機構(gòu)上海分院研究總監(jiān)方頏對此作出評析稱，7月初地產(chǎn)股上漲主要原因在于央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率；此外，在疫情取得階段性勝利之后，房地產(chǎn)整體銷售情況回暖，尤其是五六月份房企銷售表現(xiàn)超出預(yù)期，多重利好之下，地產(chǎn)股也迎來回暖態(tài)勢。

??不過，這種上漲行情并未在整個三季度延續(xù)。

??8月份，房地產(chǎn)行業(yè)融資“三道紅線”橫空出世，這是監(jiān)管層首次通過設(shè)定具體財務(wù)指標來量化房企負債水平，也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策針對B端企業(yè)的一次重要發(fā)力，這樣的做法也被多位業(yè)內(nèi)人士解讀為政府在政策層面開始施加壓力為行業(yè)降速。

??具體到對地產(chǎn)股影響來看，上述閩系房企首席財務(wù)官表示，如果政府對房企融資監(jiān)管態(tài)度強硬，那么這將會影響未來地產(chǎn)股估值邏輯。

??“低融資、高毛利經(jīng)營邏輯將會取代以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的高成長邏輯。房企有望從規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)變到高質(zhì)量發(fā)展?！鄙鲜鲩}系房企首席財務(wù)官表示。

??對于地產(chǎn)股長遠發(fā)展而言，多位房企高管均認可“三道紅線”做法，認為其有利于行業(yè)健康發(fā)展，但“三道紅線”的出現(xiàn)讓地產(chǎn)股短期內(nèi)變得異常敏感，任何風(fēng)吹草動都會造成地產(chǎn)股波動。

??例如，9月24日，網(wǎng)上流傳出一份關(guān)于“恒大重組”文件，雖然恒大及時對此事件作出辟謠，但次日股票市場依然對該事件作出了延伸反應(yīng)。除了恒大系全線下跌，9月25日，地產(chǎn)股也大面積下跌，碧桂園、融創(chuàng)等港股頭部房企均下跌超3%；A股上市房企也未能幸免，珠江實業(yè)、嘉凱城、泰禾集團下跌10%，連與房地產(chǎn)相關(guān)的家居板塊中多只個股也殺跌慘重。

??在上述財務(wù)官看來，地產(chǎn)股一直受政策影響明顯，且是投資者預(yù)期表現(xiàn)。近期多地相繼出臺樓市調(diào)控政策，加上因城施策穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的基調(diào)不變，“三道紅線”出臺更加證實了目前房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平依然處于較高位置，在這種背景之下，市場預(yù)期對于行業(yè)的金融調(diào)控可能會再度強化，雖然長期對行業(yè)健康發(fā)展是利好，但短期內(nèi)股市上可能造成地產(chǎn)股下跌波動。

??世聯(lián)行 合生創(chuàng)展市值翻番

??整體走勢是一方面，個股漲跌也與其自身因素相關(guān)。

??中國房地產(chǎn)報記者通過對比二季度房企市值百強榜發(fā)現(xiàn)，有幾家市值百強房企在三季度已經(jīng)跌出榜單，比如遠洋集團、SOHO中國、融信中國。

??具體來看，這3家企業(yè)在二季度末總市值均在百億元之上，在百強榜上也占有一席之地，但三季度3家房企總市值分別下跌19.14%、25.21%、22.95%，尤其是SOHO中國和融信中國，總市值已下跌至不足百億元。

??以SOHO中國為例，其被黑石集團私有化的消息成為其大漲大跌的源頭。但隨著私有化相關(guān)事宜“擱淺”，加之SOHO中國本身經(jīng)營業(yè)績疲弱，中期投資物業(yè)平均出租率及租金收入同比進一步下降，SOHO中國股價也連續(xù)下滑。

??融信中國市值同樣也是受困于業(yè)績。中國房地產(chǎn)報記者梳理融信中國近期股價發(fā)現(xiàn)，其8月31日股價下跌幅度較大，當(dāng)天正是公司半年度業(yè)績發(fā)布日，業(yè)績不佳難以支撐其股價上漲，下跌也在意料之內(nèi)。

??在市值百強榜單上，三季度下跌較為嚴重的企業(yè)是中海物業(yè)和保利物業(yè)，季度環(huán)比下跌幅度分別為25.81%、23.98%，領(lǐng)跌市值跌幅榜。

??反之，不少企業(yè)在三季度實現(xiàn)強勢上漲，比如世聯(lián)行、合生創(chuàng)展等。綜合A股和港股兩市個股漲跌幅度來看，這兩家企業(yè)漲幅居于百強榜前列，分別為130.47%和107.65%。

??具體來看，世聯(lián)行股價從7月初開始連續(xù)波動上漲，尤其是7月20日－7月22日，連續(xù)3天漲幅均在10%左右，此后也延續(xù)了上漲趨勢，是整個三季度A股漲幅最大房企。

??世聯(lián)行市值翻番主要原因可能在于企業(yè)管理層出現(xiàn)變動，其公司實際控制人變更為珠海市橫琴新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會，從而引起投資人的重點關(guān)注。

??中信建投分析師竺勁認為，世聯(lián)行的最高管理層平穩(wěn)交接，公司將步入發(fā)展新階段。

??此外，合生創(chuàng)展也是三季度漲勢較為強勁的房企。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展二季度末總市值為164億元，而其三季度末總市值已經(jīng)上漲至340億元，總市值翻了一倍。究其原因，一方面是公司中期經(jīng)營業(yè)績助推，另一方面合生創(chuàng)展也在市值管理方面作出了不少努力。

??8月21日，合生創(chuàng)展發(fā)布中期業(yè)績，營業(yè)收入和核心利潤同比實現(xiàn)大幅增加，尤其是利潤表現(xiàn)，公司股東應(yīng)占溢利同比增長92.17%，核心利潤同比增長179%。業(yè)績發(fā)布當(dāng)日，合生創(chuàng)展午后股價快速拉漲，漲幅達到10.64%，股價也創(chuàng)下7年來新高。

??除了業(yè)績原因，合生創(chuàng)展從8月下旬就開始回購股份以帶動股價上漲。據(jù)記者初步統(tǒng)計，從8月26日開始截至9月25日，合生創(chuàng)展一共有17個交易日進行了股票回購，所涉金額近3億港元。其股價也從8月26日14港元／股升至9月25日的16.26港元／股，漲幅達到16.14%。從合生創(chuàng)展的回購動作也可以看出，其每次更新的回購價格均有所上升，這也意味著其市值在隨之增大。