??從7月正式任命至今，華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)王祥明掌握華潤(rùn)已過(guò)百日。盡管鮮少露面，但華潤(rùn)置地的節(jié)奏卻在悄然發(fā)生著微妙的改變。
??11月10日，華潤(rùn)置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)”華潤(rùn)置地）發(fā)布截至2020年10月31日止一個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售額約260.4 億元，同比增長(zhǎng)3.5%，環(huán)比下降10.23%;總合同銷(xiāo)售建筑面積約175.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.8%，環(huán)比增長(zhǎng)50.6%。
??今年1月~10月，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)總簽約額2170.55億元，同比增長(zhǎng)8.24%;總簽約面積1162.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.7%;累計(jì)投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約99.42億元，同比下降1.1%。
??對(duì)于這樣一個(gè)穩(wěn)中有漲的成績(jī)，王祥明的心中是否滿(mǎn)意，記者無(wú)從得知，但從最近一次其在企業(yè)內(nèi)部發(fā)表的一番《圍繞“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，推動(dòng)華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》講話(huà)中,可以窺見(jiàn)華潤(rùn)置地正在悄然加速。
??新晉“拿地王”
??華潤(rùn)置地的加碼從年初便可見(jiàn)端倪。
??今年年初，疫情危機(jī)尚未解除，華潤(rùn)置地已出現(xiàn)在多地土拍市場(chǎng)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅今年2月份，其就拿下7宗地塊，僅北京便在單月里拿下三宗地，總建面約103.5萬(wàn)平方米，應(yīng)付的權(quán)益土地出讓金約108.75億元。
??在中國(guó)指數(shù)研究院一季度房企拿地排行榜上，華潤(rùn)置地以“拿地350億元”的總額，列據(jù)排行榜第一。
??華潤(rùn)置地如此大手筆的拿地計(jì)劃是怎樣的？對(duì)此，華潤(rùn)置地管理層在接受采訪(fǎng)時(shí)表示：今年全年可售貨值約5000億元。但對(duì)于拿地計(jì)劃并沒(méi)有明確的拿地預(yù)算。未來(lái)拿地會(huì)看市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)動(dòng)態(tài)看待拿地機(jī)會(huì)。
??話(huà)雖說(shuō)的保守，但華潤(rùn)置地的加速度似乎已全面開(kāi)啟。今年8月，華潤(rùn)置地收購(gòu)了6幅地塊，總樓面面積約131.89萬(wàn)平方米，應(yīng)付的權(quán)益土地出讓金約為121.9億元。6幅地塊分別位于長(zhǎng)沙、重慶、廈門(mén)、廣州及?？凇?/p>
??今年10月，其又相繼在紹興、寧波、杭州、深圳、重慶、惠州、呼和浩特、太原及南寧收購(gòu)了 10 幅地塊，總樓面面積約246.35萬(wàn)平方米，應(yīng)付的權(quán)益土地出 讓金約為146.2億元。
??從拿地分布區(qū)域來(lái)看，其投資策略依然聚焦一二線(xiàn)城市和有產(chǎn)業(yè)支撐的三線(xiàn)城市，以及大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀等都市圈。在拿地結(jié)構(gòu)上，周轉(zhuǎn)快的住宅用地占主要比例。
??財(cái)報(bào)顯示，截至今年三季度，華潤(rùn)置地的土儲(chǔ)建面達(dá)到6064萬(wàn)平方米，其中處于一二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備占比達(dá)到83%。
??盡管華潤(rùn)管理層表示不會(huì)高位搶地，但記者注意到。華潤(rùn)置地上半年的拿地均價(jià)為11892.5元/平方米，較2019年平均7050元/平方米的拿地成本明顯上升，銷(xiāo)售均價(jià)為17532元/平方米，地價(jià)與房?jī)r(jià)之比為0.68，處在較高水平。這也意味著，未來(lái)的利潤(rùn)會(huì)被受到地價(jià)上漲影響。
??而毛利率一直是華潤(rùn)置地過(guò)不去的坎。
??2019年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1477.4億元，同比增長(zhǎng)21.9%；年內(nèi)溢利達(dá)343.5億元，同比增長(zhǎng)25.9%。盡管營(yíng)收和凈利潤(rùn)看似喜人，但毛利潤(rùn)已經(jīng)出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。
??數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2019年的開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由2018年的42.9%下降為36.5%，投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。從而使得華潤(rùn)置地37.9%的綜合毛利率，創(chuàng)下近年的最低值。
??這一數(shù)據(jù)在2015年~2018年分別為31.1%、33.7%、40.3%、43.4%，2019年華潤(rùn)置地毛利相比2018年下降了5.5個(gè)百分點(diǎn)，同比下降12.67%，這也意味著，如今的盈利水平甚至已經(jīng)退回至兩年之前。
??盡管華潤(rùn)管理層曾在2019業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，要將2020年毛利率拉回30%以上，但從今年拿地成本來(lái)看，仍將是個(gè)不小的考驗(yàn)。
??Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，華潤(rùn)置地的短期債務(wù)達(dá)到413.98億元，長(zhǎng)期債務(wù)達(dá)1230.97億元，總債務(wù)規(guī)模相較于去年同期增長(zhǎng)2.12%，其中的短期債務(wù)占比達(dá)到25.17%。
??多管齊下，重啟物業(yè)分拆上市
??王祥明來(lái)后，重啟了一件華潤(rùn)曾醞釀多年、卻一直未能如愿實(shí)現(xiàn)的事。今年8月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”）正式向港交所遞交招股書(shū)。
??在華潤(rùn)置地最早的計(jì)劃中，商業(yè)板塊和物業(yè)板塊是打算分開(kāi)獨(dú)立拆分上市。2017年，華潤(rùn)置地曾為此進(jìn)行了一系列的組織架構(gòu)調(diào)整，將商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部獨(dú)立成華潤(rùn)置地的一級(jí)組織機(jī)構(gòu)，采用總部——大區(qū)——項(xiàng)目的三級(jí)管理架構(gòu)，事業(yè)部下設(shè)6個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)和1個(gè)支持性部門(mén)，由彼時(shí)還是華潤(rùn)置地副總裁的喻霖康全面負(fù)責(zé)。彼時(shí)的物業(yè)板塊也在獨(dú)立運(yùn)作上市中，原計(jì)劃是在2019年，但終未能成行。
??今年8月，分拆物業(yè)上市計(jì)劃再次啟動(dòng)，這一次華潤(rùn)置地選擇將兩項(xiàng)業(yè)務(wù)打包，講一個(gè)“全業(yè)態(tài)服務(wù)商”的故事。11月8日，港交所消息稱(chēng)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司順利通過(guò)聆訊。
??“華潤(rùn)萬(wàn)象成功上市也意味著華潤(rùn)置地旗下又多了一個(gè)融資平臺(tái)。同時(shí)，也有助于提升其商業(yè)板塊和物業(yè)板塊整體實(shí)力?！鄙虾５禺a(chǎn)研究院研究員劉博表示。
??相比華潤(rùn)置地今年的一系列頻繁動(dòng)作，行業(yè)內(nèi)更為關(guān)心的是，王祥明會(huì)將華潤(rùn)置地帶向何方？
??據(jù)記者了解，其最近一次講話(huà)是在白洋淀“華潤(rùn)之道”第17期畢業(yè)典禮上。這位老將給華潤(rùn)厘清了未來(lái)的發(fā)展方向：首先要做強(qiáng)做優(yōu)做大主業(yè)，打造超級(jí)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的機(jī)遇；其次，推動(dòng)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)打造創(chuàng)新生態(tài)的機(jī)遇。同時(shí)，在服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略中發(fā)展壯大的機(jī)遇。
??對(duì)于海外發(fā)展，他表示：開(kāi)展國(guó)際并購(gòu)實(shí)現(xiàn)海外發(fā)展的機(jī)遇。加強(qiáng)與外資合作補(bǔ)足自身產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈的短板。關(guān)于香港地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展，他還表示可以利用香港優(yōu)勢(shì)重塑香港業(yè)務(wù)的機(jī)遇。
