公司 2021-01-20 14:21:43
??三道紅線之后,房企的資金壓力驟升。2020年,房企信用債違約數(shù)量就達到222只,約是2019年的4倍,重點房企債券違約涉及金額接近170億元,面臨巨大的挑戰(zhàn)。與此同時,年末房貸新規(guī)下,房地產(chǎn)債務(wù)問題成為當(dāng)前監(jiān)管層高度關(guān)注的對象,“找錢難”和“融錢貴”成為房企眾生相,融資收緊趨于常態(tài)化。
??2021年開年,房企便密集進行發(fā)債。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計,截至1月13日,共有32家房企發(fā)行了債券,募集金額近千億元,同比大幅增長,其中海外債迎來新一輪的發(fā)債高潮。
??在房企融資形成供需雙向更加嚴格的監(jiān)管后,房企融資環(huán)境持續(xù)收緊,在此情況下,房企密集發(fā)債背后,實際上房企在2021年將面臨歷史上最高到期潮,借舊還新的壓力下,在全球流動性寬松時積極發(fā)債。未來企業(yè)融資主要以借新還舊為主,融資增速或?qū)⑾陆担髽I(yè)將加大經(jīng)營杠桿和合作杠桿的使用,以實現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)定增長。
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??32家房企密集發(fā)債近千億
??新年伊始,房企迎來新一輪的發(fā)債潮。截至 2021年1月13日,共有32家房企發(fā)行債券,包括碧桂園、世茂、旭輝、新城、龍湖、龍光、藍光、建業(yè)等多家房企,募集金額合計約735.22億元,融資量較大,同比增長25%。
??從發(fā)行債券結(jié)構(gòu)看,截至1月13日房企發(fā)債以境外為主導(dǎo)。境外發(fā)債86.52億美元(約561.23億元),境內(nèi)發(fā)債175億元,境外發(fā)債占比明顯上漲,占總體發(fā)債量76%,同比增加10個百分點。
??從融資利率來看,截至1月13日發(fā)債房企的綜合融資利率為5.36%,較2020年房企全年融資成本下降0.77個百分點。房企融資分化持續(xù),龍頭房企的融資優(yōu)勢持續(xù)凸顯。融資成本方面,梯隊越靠前,則利率最低,TOP10房企利率3.78%最低,TOP100+房企則為11.42%,融資成本較高。
??龍頭房企獲得更長的發(fā)債年限和更低的發(fā)債利率,如碧桂園發(fā)行兩筆年限都在5年以上的境外債,其中5年期的5億美元境外債利率僅為2.70%,為所有發(fā)行債券的最低利率;世茂發(fā)行了10年期的8.72億美元境外債,利率為3.45%。而排名靠后的中小房企,融資利率最高則達到15%,且發(fā)債年限小于2年的房企基本為排名50后的房企。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理
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??2021年到期債券超七千億,為歷史最高
??房企開年密集發(fā)債背后有兩大主因,一方面由于近期美元貶值,且全球流動性進一步寬松,疊加年初機構(gòu)額度寬松等多重因素下,房企發(fā)債意愿較強;很重要的一方面則在于房企2021年面臨歷史上最高的債券到期潮,在借新還舊的壓力下,密集發(fā)債。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,95家房企2021年到期債券7223.81億元,同比增長22.45%,其中境內(nèi)到期債券同比增長5.77%到4188.89億元,境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。
??房企債券2021年迎來歷史的最高到期潮,主要在于房企自2015年后開始密集發(fā)行公司債,而公司債的發(fā)債年限一般為3-5年,2021年房企迎來新一波的還債期。
??另一方面,在2016年年底境內(nèi)債發(fā)行受限后,房企發(fā)債轉(zhuǎn)向海外,2017年開啟海外債潮“元年”,2-5年的發(fā)債年限是主力,所以房企近幾年境外的到期量均較大。
??值得注意的是,而隨著借新還舊的持續(xù)壓力,加上近幾年上市房企的增加,95家房企2018-2020年發(fā)債量上了新一臺階,發(fā)債規(guī)模均在7000億元以上,較2015年的發(fā)債潮增加了近3000億元的體量,未來的償債高峰將會持續(xù)。
??由于目前政策供需兩端限制房企融資,面對2021年的償債高峰,雖部分房企提前償還了共計約460億元的債券,但數(shù)額較小。具體企業(yè)而言,2021年到期債券最高為華夏幸福,需償還284.85億元,其次為萬達集團,兩家企業(yè)均突破二百億元。整體來看,房企償債及經(jīng)營壓力巨大,未來可能誕生更多的債券違約。
??實際上,新年伊始房企迎來新一輪的發(fā)債潮,成為近幾年開年的慣例,預(yù)計持續(xù)到本月月底將會有更多的房企進行發(fā)債。
??不過與以往不同的是,2020年下旬以來,政策強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿,并且執(zhí)行了更為嚴格的監(jiān)管措施,伴隨著2021年房企的債券到期潮,房企的償債壓力更大。
??在此情況下,除了發(fā)債之外,房企還應(yīng)減少對融資的依賴,加大項目去化,同時持續(xù)性加強銷售回款,增加自有現(xiàn)金,后期應(yīng)更加專注企業(yè)自身的經(jīng)營管理,向經(jīng)營管理要效益,在整體行業(yè)增速放緩的情況下實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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