公司許倩 2021-04-01 09:39:18 來源:中房報
??紅色背景下,一行5人坐定,開始接受來自不同層面的年度考問。
??3月31日上午9點半,萬科2020年線上業(yè)績發(fā)布會準時開始。董事會主席郁亮,董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝,董事、執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武,執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華,董事會秘書朱旭出現(xiàn)在發(fā)布會現(xiàn)場。
??關(guān)注這場發(fā)布會的有投資者,有媒體,他們期待已久,原因是能公開和郁亮對話的機會實在太少。
??先是一波有關(guān)萬科2020年度業(yè)績及財務(wù)數(shù)據(jù)的發(fā)布:銷售額7041.5億元,同比增長11.6%;權(quán)益凈利潤415.2億元,10年CAGR超過19%;年度分紅145.2億元,連續(xù)29年現(xiàn)金分紅;經(jīng)營性凈現(xiàn)金流531.9億元,連續(xù)12年為正;凈負債率18.1%,連續(xù)20年低于40%?!@是一份堪稱完美的優(yōu)等生成績。
??但明眼人還是看出了問題。
??“剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為70.4%,超過70%紅線,怎么破黃檔?”
??“凈負債率低至18%,是否會影響到萬科未來投資力度和節(jié)奏?”
??發(fā)布會上,有投資者問。
??“萬科并不追求過低凈負債率。如果有時低一點,是萬科在等待機會?,F(xiàn)在土地集中供應(yīng)制下,要求企業(yè)資金有很大彈性,否則會遇到很大壓力,18%凈負債率可能正是在等待機會、迎接市場變化。”郁亮說。
??郁亮還自曝,萬科兩個短板是“組織適配”和“人才”,最大挑戰(zhàn)來自人才。
??求賢若渴的郁亮不忘在發(fā)布會上發(fā)出人才招聘廣告,他說:“歡迎推薦,請媒體界投資界朋友多多支持?!?/p>
??整個發(fā)布會控制在1小時45分鐘,時間剛好。
??出路:靠努力賺慢錢長錢老實錢
??3年前,2018年9月萬科秋季例會上,郁亮拋出了一個“炸雷”:怎么活下去?這是對全行業(yè)的考問。
??原因是“房住不炒”下,房地產(chǎn)行業(yè)賺大錢、快錢的時代已經(jīng)過去,利潤空間收窄,甚至增收不增利現(xiàn)象正成為常態(tài)。
??看看大房企們表現(xiàn)。剛發(fā)布財報的招商蛇口,2020年實現(xiàn)簽約銷售金額2776億元,同比增加25.91%;但凈利潤169.13億元,同比下降10.31%;銷售凈利潤13.05%,較2019年下降6個百分點。中國金茂凈利潤則直接被“腰斬”了。
??萬科也難逃這種頹勢。萬科2020年營收4191.1億元,同比增13.9%;歸屬上市公司股東凈利潤415.2億元,同比僅增6.8%;銷售凈利潤14.15%,同比下降0.8個百分點;毛利1226億元,同比減少8.02%;整體毛利率29.25%,同比減少7個百分點。
??易居研究院統(tǒng)計顯示,2020年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值達183億元,較上年增長10.36%;凈利潤均值達11.01億元,同比下降11.08%,是近年來首次為負;總資產(chǎn)收益率均值為1.32%,較上年下降0.52個百分點;凈資產(chǎn)收益率均值為4.53%,較上年下降4.16個百分點;成本費用利潤率均值為11.25%,較上年下降6.75個百分點。
??“如果說政府最初提出‘房住不炒’時,市場上還有些僥幸心理,那么過去4年政策調(diào)控應(yīng)該讓市場主體清醒認識到政策的穩(wěn)定性、連貫性和堅定性。房子回歸居住屬性,房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性,已成為明確、清晰趨勢,意味著行業(yè)回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏?!庇袅帘硎?。
??他繼續(xù)補充道,“住房將越來越像耐用消費品,開發(fā)業(yè)務(wù)將越來越像制造業(yè),經(jīng)營業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內(nèi)容經(jīng)營,將越來越像服務(wù)業(yè)。所以,企業(yè)不能再像過去那樣,靠囤積原材料、賺土地升值的錢了,也不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢?!?/p>
??“我們的出路在哪里?只有一條,踏踏實實向制造業(yè)學(xué)習(xí),回歸實業(yè)屬性,通過我們的勞動掙加工制造和服務(wù)的錢?!庇袅琳f,即便行業(yè)進入存量時代,優(yōu)秀企業(yè)通過努力賺長錢、賺慢錢、賺老實錢,依然是可以活下去、活得好、活得久。
??郁亮認為,機會在兩方面,一是來自客戶需求變化,比如這次疫情導(dǎo)致人們在家越來越多,外出距離變短變小,因而對家庭空間需求加大,對社區(qū)商業(yè)配套要求提高,希望能滿足居住、社交、健身、子女教育等需求,這對企業(yè)是挑戰(zhàn),也是全新賽道。再比如租賃住宅需求的增加,雖然長租業(yè)務(wù)發(fā)展還會很困難,但我們堅定看好這一賽道。
??“第二個機會來自城市發(fā)展。隨著中國城市化進入第二階段,建設(shè)世界級都市圈將成為中國下一輪增長核心驅(qū)動力,像TOD、城市更新等都將成為未來城市必備元素?!庇袅琳f。
??兩個短板:“組織適配”和“人才”
??之前,郁亮就已說過,房地產(chǎn)已進入管理紅利時代。1月4日,萬科下發(fā)了一份《關(guān)于成立OKR研究與推進小組的決定》,負責(zé)研究與推動OKR管理工具在集團內(nèi)應(yīng)用落地。為此還成立了一個35人的工作小組,小組召集人正是郁亮。
??更早些時候,萬科在做的另一個重頭工作則是招聘人才。2019年萬科啟動了“大江大?!比瞬庞媱?,今年伊始又推出“獵頭行動”,專門挖人、搶人,將招聘行動搞得轟轟烈烈。
??“有得有失,我們的高科技人才有被別人挖走的,我們也從外部挖了不少人才。對于應(yīng)聘人才,集團要求在兩天之內(nèi)必須給回復(fù),所以每兩天會開一個人事方面的會,不能讓人才在等待中降低對萬科的吸引力?!庇袅琳f。
??這些都是在向管理要紅利。
??郁亮知道,管理紅利戰(zhàn)略清晰了,但也暴露兩個短板:一是組織如何適配;一是人才。在組織適配戰(zhàn)略下,人才要先行。如何發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀人才,是萬科現(xiàn)在必須要解決的問題。
??萬科歷來有吸收社會優(yōu)秀人才的傳統(tǒng)。郁亮坦言,萬科歷史上差不多每10年左右,在新的發(fā)展階段都會在組織人事上做準備工作計劃。2000年房地產(chǎn)進入黃金時代,萬科有了著名的行動力計劃,從學(xué)校直接招畢業(yè)生進行培養(yǎng),并通過“海盜行動”從中海請了不少干部過來,支持萬科在黃金時代大發(fā)展。2007年左右,萬科預(yù)感可以提前完成千億計劃,于是提前幾年準備解決千億之后管理問題,啟動007行動,從社會上挖精英加入萬科。
??現(xiàn)在這種需求更強烈了。
??郁亮透露,萬科將會引入組織發(fā)展官,包括一線公司總經(jīng)理人選也是優(yōu)先考慮從外面請來的人?!暗蛉耸掳才艈栴}和土地一樣都比較敏感,有一些正在談的過程中。因此,在戰(zhàn)略確定之后,組織必須要適配,必須實現(xiàn)人事匹配,從全社會邀請優(yōu)秀的人才加入”。
??野心:萬科不同業(yè)務(wù)類型都會上市肯定會!
??在這次發(fā)布會上,朱旭介紹最多的不是萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如何,是萬科多個業(yè)態(tài)發(fā)展情況,包括城市更新、租賃公寓、萬物云、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲,還有科技賦能等等。
??原來那個聲稱“只做住宅,不做其他”的萬科已在暗中培育了多個“資本賽道”,對于這些,郁亮說:“不同業(yè)務(wù)類型最終都會接受市場檢驗,先后都會上市,肯定會!”
??但“萬科并不需要趕資本市場上的熱點,因為我們并不是要把業(yè)務(wù)養(yǎng)大了賣掉,而是以業(yè)務(wù)越做越好、長期做下去為目標。以短期資本市場熱點來決定上市安排,不是萬科的選擇。”郁亮說。
??他強調(diào),在這些業(yè)務(wù)上市過程中會考慮兩點:全面與長期,“萬科每個業(yè)務(wù)相互之間都有協(xié)同性,所以要從萬科集團整體情況出發(fā),以效益最好角度考慮上市問題,不是純粹考慮單個業(yè)務(wù)問題?!?/p>
??這種審慎的態(tài)度,在當前前仆后繼的物業(yè)上市潮中頗有一股清流之感。
??萬科也有自己的物業(yè)公司,去年還給它起了一個很高雅的名字——“萬物云”,一個“云”字難掩其科技屬性。年初,萬科物業(yè)還被傳出整合業(yè)務(wù)計劃上市的消息。
??“萬物云是否對標貝殼?”有記者提問。
??郁亮回應(yīng)稱,“貝殼已經(jīng)定義了它所處的行業(yè),萬物云也將定義自己所處的行業(yè)。萬物云廣闊天地,大有作為,我們不能像中國家長處在焦慮狀態(tài)那樣,讓分數(shù)限制孩子的成長,打好基礎(chǔ)是很關(guān)鍵的,所以不需要給它設(shè)置太多考核目標,健康成長未來能夠承擔(dān)更大的事情?!?/p>
??這日,萬科A股價收于30元/股,下跌4.37個百分點。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
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2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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