綠城服務: 綠城之外,獨自成“象”

公司唐珊珊 2021-04-06 10:32:46 來源:中房報

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??“新貴、巨頭越來越多,但綠城服務依然是最具可看性的。”

??在綠城服務發(fā)布2020年業(yè)績報告的前一天晚上,一位在杭州本土房企做了近十年物業(yè)工作的朋友這樣告訴物業(yè)中國。

??2009年的秋天,一次偶然的機會去杭州出差,住在朋友位于西湖區(qū)文二西路的新家—綠城桂花城,算是北方人第一次近距離感受了南方的物業(yè)服務。當時給我留下深刻印象的除了小區(qū)飄香的桂花,人車分流的管理,還有小區(qū)門口的綠城租售。

??可以說,自2000年左右起,綠城服務已在杭州這片深耕地,自成一套完整的生態(tài)閉環(huán),在當時來說算是較早具有覺醒服務意識的,也正因如此,這家頂著光環(huán)的“老牌物業(yè)”將如何在群雄環(huán)伺中迎戰(zhàn),將是一個很有趣的觀察點。

??3月26日,綠城服務(2869.HK)發(fā)布2020年度業(yè)績報告。報告顯示,公司2020年收入為人民幣101.05億元,毛利人民幣19.23億元,增長24.3%;毛利率為19.0%,同比增加了1.0個百分點;經營利潤為人民幣9.7億元,增長50.6%;年內利潤為人民幣7.41億元,上升56.8%。

??對于這一成績,資本市場給出了積極反饋。自公告發(fā)出當日,其股價連續(xù)3日上漲,截至3月30日收盤,其股價累計漲幅達36%。盤中高見11.78港元創(chuàng)歷史新高價,總市值363億港元。

??3月29日,公司董事會副主席楊掌法放出的5年目標更是將這一漲勢推向高潮。

??“5年內,綠城服務整體營業(yè)收入,保底增長5倍,2021年新拓展的面積也要增長50%以上,就是1.5億平方米以上?!?/p>

??對于綠城服務的成績單,野村給出了“買入”評級,并上調了目標價,理由頗為耐人尋味:在行業(yè)競爭激烈下,管理層仍充滿信心,更重要是其公司是靠自然增長,而非依賴并購。

??可以忽略的“關聯(lián)度”

??綠城服務此次營收僅次于恒大物業(yè),位居第三位,這一成績的含金量如何,還得從其與綠城服務之間的關聯(lián)說起。

??相比排行榜上前兩位巨頭與母公司親密關聯(lián),綠城服務與綠城中國之前的關聯(lián)似乎有些撲朔迷離。

??從股權結構來看,綠城中國在綠城服務的持股占比不到5%。企查查資料顯示,綠城服務主要的控股股東分為由宋衛(wèi)平夫婦、壽柏年共同持有的Orchid Garden Investment以及李海榮全資持有的Lilac International Investmen,兩家公司分別持有綠城服務31.71%和13.18%的股權,另外,鞠建華和李海榮還共同持有0.87%的股權。

??在這個股權架構里,李海榮是一個比較特殊的角色,也有人將其稱為“宋衛(wèi)平的影子掌門”。資料顯示,李海榮1998年加入綠城服務集團,是綠城服務“創(chuàng)始人團隊”中僅有的幾個人之一。1998年8月,在她的提議之下,綠城物業(yè)正式從綠城房產集團的下屬部門中分拆出來,獨立運營。此后,其一直擔任董事長職位,負責集團的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及整體運營,直至現(xiàn)今。

??據物業(yè)中國了解,鞠建華的身份是李海榮的配偶,曾是浙江綠升物業(yè)服務(綠城服務的全資附屬公司)前主席,已于2014年8月離任。

??綠城服務上市以后,李海榮手中的股權曾多次被稀釋。其曾將0.2%股權轉讓給綠城服務集團執(zhí)行總裁吳志華和楊掌法,后又將自己持有的14.88%股權轉讓給56名高級管理層。

??2019年12月29日,李海榮以10.76億港元(約合人民幣9.38億元)將綠城服務5%股權轉讓予龍湖集團。2020年6月30日,綠城服務配發(fā)新股,龍湖再度增持股份至10%。包括李海榮在內的綠城服務各股東持股比例進一步被稀釋。

??2020年6月一次媒體見面會上,綠城中國董事會主席張亞東在被問及綠城中國和綠城服務的關系時,曾這樣表示:綠城和綠城服務的關系有別于其他大多數(shù)房企與其物業(yè)公司的關系,綠城與綠城服務的關系相對弱一些,既是合作方也是上下游,更是重要的服務類別。

??用張亞東的話來說,綠城的住宅物業(yè)仍然由綠城服務負責,基礎性物業(yè)以外的服務業(yè)態(tài)歸屬到綠城的物業(yè)平臺。

??對于未來綠城中國是否能持續(xù)輸送項目給綠城服務,張亞東彼時的回答是:“綠城服務目前是唯一提供服務的合作方,但未來不一定是?!?/p>

??據資料顯示,來自綠城中國的項目占比一直在逐漸減少,公司在2013、2014、2015年來自獨立第三方的管理面積占比分別為73.4%、74.7%、78%,2016年全年綠城中國項目收入占比僅4.7%。據東興證券研報披露,截至2018年上半年,綠城中國物業(yè)面積占整體在管理面積的20%不到,而占儲備面積比例低于15%。在綠城服務近兩年的財報中,更是直接忽略了綠城中國對公司業(yè)務的影響。

??這也意味著,不能將綠城服務與背靠強大母公司的頭部企業(yè)做單一維度的對比,從未來發(fā)展來看,更應用獨立第三方物企的拓展能力指標來重新衡量綠城服務。

??盈利能力一般,資本為何投票

??既然綠城中國對綠城服務的業(yè)務影響幾乎可以忽略,那么資本為何仍給綠城服務投出珍貴的一票。

??首先是外拓能力。

??財報顯示。截至2020年末,綠城服務的在管面積達2.5億平方米,較2019年末增長17.9%,與營業(yè)收入增速一致。報告期末,企業(yè)儲備面積已高達2.84億平方米,較2019年末增長21.9%,增速較2019年提升0.5%,按合約面積=儲備面積+在管面積算,綠城服務的合約面積為5.35億平方米,合約在管比為2.13,在目前已披露業(yè)績的物企中,僅次于碧桂園服務的2.17。其中,全年全委拓展項目新增9680萬平方米。

??從業(yè)態(tài)結構來看,相對目前巨頭企業(yè)加速布局多業(yè)態(tài)領域,綠城服務在業(yè)態(tài)突破上表現(xiàn)較弱。財報顯示,其2019年在管項目中住宅占比高達78.8%,非住宅比例為21.2%;2020年有所改變,住宅占比高達69.5%,非住宅比例為30.5%。

??據綠城服務方面表示,其2020年在城市服務取得突破。拓展了多個城市地標項目,如:江南環(huán)球港、廣州中交匯通中心、珠海橫琴廣場、麗水銀泰城,并簽約了國家級科研實驗 之江實驗室,與綠城中國控股有限公司合作衢州禮賢未來社區(qū),并與成都城投、月星集團等達成戰(zhàn)略合作,加速搶跑城市服務賽道。

??其次,儲備項目也非常充足。財報顯示,綠城服務2015、2016、2017、2018年儲備面積分別為0.89億、1.2億、1.5億、1.6億平方米,分別為當期面管理面積的1.07、1.13、1.08、1.07。2020年增至2.84億平方米,較2019年末增長21.9%,合約在管比為2.13。

??在沒有“爸爸”提供支持的情況下,仍能保持充足的增長動力,這可能才是資本投票的原因。

??但一片向好的數(shù)據中,卻也難掩飾其盈利的尷尬。

??財報顯示,綠城服務2020年毛利率為19%,這一數(shù)據在行業(yè)內并不出色,根據此前已經發(fā)布年報企業(yè)數(shù)據觀察,世茂服務、新城悅服務、時代鄰里毛利率均保持在30%之上,而行業(yè)龍頭碧桂園服務毛利率則達到34%。從凈資產收益率來看,已連續(xù)5年下滑,2016-2020年分別為30.85%、21.31%、22.76%、18.79%、14.84%。

??盡管綠城服務管理層將2021年的拓展目標設定為1.5億平方米,拓展多業(yè)態(tài),但未來其可能更多的是要考慮如何拯救偏低的毛利率,畢竟,此前將業(yè)務拓展到城市服務的,毛利率都多少受到影響。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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