公司徐酒眠 2021-07-13 11:51:30 來源:樂居財經(jīng)
??時隔7個月,劉家三兄弟又站在了一起。
??“3、2、1”屏幕上時間一秒一秒在推移,到場的人忍不住也跟著倒數(shù),川系地產(chǎn)商劉玉輝和他兩個哥哥劉山、劉玉奇,手拿起鼓槌共同敲響了那面銅鑼。
??銅鑼聲還未完全散去,他們側(cè)轉(zhuǎn)身,不約而同地雙手豎起大拇指,笑意寫滿面龐。這是劉玉輝的第2家上市平臺。相比于領(lǐng)地控股(6999.HK)的二戰(zhàn)突圍,5個月內(nèi)便進(jìn)軍港股市場的領(lǐng)悅服務(wù)(02165. HK),資本征途一開始稍顯順?biāo)煨?/p>
??領(lǐng)悅服務(wù)的上市,川系三大房企在物業(yè)資本市場湊齊,而較早上市的藍(lán)光嘉寶正處于退市的臨界線上。
??上市首日,領(lǐng)悅服務(wù)收盤報4.19港元,與發(fā)行價持平,總市值約11.73億港元,在46家港股上市物企中位倒居第7位。
??212倍之差
??“沒有破發(fā)似乎已經(jīng)算不錯的。”
??據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計,目前A+H股上市物企達(dá)51家,其中46家物企在港交上市。上市首日,近1/4股下跌,領(lǐng)悅服務(wù)持平,而其不足12億港元的靠后市值,為上市后的角逐蒙上一層不確定性。
??截至7月12日收盤,46家港股上市物企總市值達(dá)9767.88億港元,平均總市值212.35億港元。市值穩(wěn)居榜首的碧桂園服務(wù)(06098.HK),總市值沖破兩千億,達(dá)2483.2億港元;而曾經(jīng)的“認(rèn)購?fù)酢睙钚羌瘓F(tuán)(01941.HK)總市值最低,僅約2.8億元??偸兄蹬判邪竦氖孜矁啥耍嗖罴s887倍,而領(lǐng)悅服務(wù)與頭部相差近212倍。
??其中,14家總市值超百億,總市值不足20億的有13家,年內(nèi)上市的朗詩綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、宋都服務(wù)3家均在其中。
??此外,上市47天的新希望服務(wù),雖有22.88億的總市值,不過相較于上市之初的30.4億港元,卻也蒸發(fā)了近8億。
??物業(yè)分拆上市潮仍在繼續(xù),不過緊隨資本市場回歸理性,曾經(jīng)物業(yè)股上市必漲的神話破滅,虛高估值也逐漸回調(diào)。
??年內(nèi)上市的8家港股物企中,2家上市首日下跌,2家持平,4家上漲。其中,宋都服務(wù)以36%的跌幅創(chuàng)物業(yè)股首日上市新高;朗詩綠色生活上市首日漲幅41.51%,在46家港股上市的物企中,僅次于首日上漲41.51%的鑫苑服務(wù)。越秀服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)上市首日收盤價與發(fā)行價持平。
??46家港股物企,平均市盈率為31.66倍。其中,18家物企的市盈率超平均值。市盈率最高的華潤萬象生活,達(dá)115.09倍;融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù),緊隨其后,市盈率都超過了70倍。
??而有7家市盈率不足10倍的,包括第一服務(wù)、宋都服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、鑫苑服務(wù)、彩生活、中奧到家、祈福生活服務(wù)。
??據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計,今年以來,已有29家物企在港交所遞表,除了長城物業(yè)在管規(guī)模過億,其余20余家物企在管體量普遍偏小,其中有4家甚至未破千萬。
??健康、商管、純商業(yè)、綠色、地鐵、民生……難從規(guī)模進(jìn)行敘事的中小型物企,正在通過切入細(xì)分賽道以增加突圍勝算。
??八成收入源自川蜀
??在房企派系較量中,川系房企自成一派。有人這么總結(jié)他們的行事風(fēng)格:喜歡在自己地盤干擅長的事。而這從領(lǐng)悅服務(wù)超八成在管面積盤踞在四川省內(nèi)也能看出來。
??招股書顯示,截至2020年12月末,領(lǐng)悅服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量合計174個,總在管面積為2022.3萬平方米。其中,分布在四川省內(nèi)的在管項(xiàng)目151個,在管面積1709萬平方米,占總在管面積的84.5%。
??而事實(shí)上,早在2017年底,領(lǐng)悅服務(wù)就制定了以“深耕四川、聚焦西南、布局全國”新發(fā)展戰(zhàn)略。此后的三年,領(lǐng)悅服務(wù)大肆擴(kuò)張,在管項(xiàng)目從2018年的53個,增至了2020年的174個。
??不過在這個過程中,領(lǐng)悅服務(wù)的業(yè)務(wù)布局,顯然還是主要押在了大本營四川。2018年-2020年,其于川內(nèi)的在管項(xiàng)目由35個增加至151個,在管建筑面積由517.6萬平方米增加至1709萬平方米。同期,川內(nèi)項(xiàng)目的收入也由5875.7萬元增加至了2.39億元,收入占比從51.7%提升至80%。而與此同時,來自川外市場的營收占比,從近5成壓縮到了2成。
??進(jìn)一步深究領(lǐng)悅服務(wù)在川內(nèi)的面積新增,主要還是于遞表前進(jìn)行了三筆收購。
??2018年8月,領(lǐng)悅服務(wù)對價1020萬元,收購了眉山天富51%的股權(quán);而緊接收購前,眉山天富的在管總建筑面積約為150萬平方米;2019年7月,以1890萬元,領(lǐng)悅服務(wù)收購了資陽佳美53.69%股權(quán),此筆收購為其帶來了630萬平方米的在管建筑面積;去年8月,再次以900萬元收購成都新地100%股權(quán),增拓30萬平方米的在管建筑面積。
??連續(xù)三年,在四川省內(nèi)每年一筆收購,合計新增在管建筑面積約為810萬平方米。
??得益于收購,領(lǐng)悅服務(wù)對關(guān)聯(lián)方的倚重也有所降低。截至2020年末,來自獨(dú)立第三方的在管面積為1103.6萬平方米,占總在管面積54.6%,
??不過,來自第三方的平均物業(yè)管理費(fèi)卻遠(yuǎn)低于領(lǐng)悅控股集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目。2018年-2020年,領(lǐng)地控股所開發(fā)物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為每月每平方米1.83元、2.50元及2.93元;而同期來自第三方的平均物業(yè)管理費(fèi)分布為1.25 元、1.25元及1.35元。
??據(jù)了解,此次最終發(fā)售價厘定為每股4.19港元,IPO募資凈額約為2.45億港元。
??對于募集資金用途,領(lǐng)悅服務(wù)表示,70%將用于戰(zhàn)略收購及投資,20%將用于升級信息系統(tǒng)及設(shè)備;10%將用作營運(yùn)資金。
??增值服務(wù)占比不到4%
??與大多數(shù)物企類似,領(lǐng)悅服務(wù)的業(yè)務(wù)板塊也分為物業(yè)管理服務(wù)、非主業(yè)增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三塊。
??招股書顯示,2018年-2020年,領(lǐng)悅服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.69億元、2.79億元、4.28億元;同期歸母凈利潤1193萬元、32098萬元、6521萬元。復(fù)合年增長率分別為59.2%、123.3%。
??其中,物業(yè)管理服務(wù)收益從1.14億元增加至了2.99億元,占比由67.3%提高至69.8%。不過,物業(yè)管理服務(wù)雖然貢獻(xiàn)了近七成的收入,但其毛利率卻是三大板塊中最低的。
??過去三年,領(lǐng)悅服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為25.4%、29.9%、32.6%;而同期,非主業(yè)增值服務(wù)的毛利率分別為28.2%、31.3%、35%,社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別為44.2%、45.8%、47.9%。
??不過,社區(qū)增值服務(wù)毛利率領(lǐng)銜,收入占比卻不到四成。截至2020年底,領(lǐng)悅服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)相關(guān)營收占比分別為26.4%、3.8%。
??造富超8億
??“IPO永遠(yuǎn)是最好的造富工具,企業(yè)家在IPO“戰(zhàn)役”帶來滾滾財富,也推開富豪俱樂部的大門?!?/p>
??緊隨全球發(fā)售后的股權(quán)架構(gòu)披露,假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使,劉氏家族所持股份數(shù)目占領(lǐng)悅服務(wù)上市后已發(fā)行股本總額的74.25%。以首日收盤的11.73億總市值計算,領(lǐng)悅服務(wù)IPO為劉氏家族造富約8.71億港元。
??從領(lǐng)地到領(lǐng)悅,相隔7個月,兩場場資本盛宴,劉氏家族都只帶了唯一的局外人魏悅。
??IPO發(fā)售之前,領(lǐng)悅服務(wù)由劉氏家族重權(quán)把控,在持股量的劃分上也與領(lǐng)地控股完全相同。其中,劉玉輝與兩位侄子劉策、劉浩威三人各自持股占比32.83%,龍一勤、王濤和侯三利各持占比0.17%。劉氏家族合計持股99%,唯一的局外人魏悅,手持剩下的1%股份。
??招股書中稱,魏悅與劉玉輝及其妻子龍一勤是好友,三人于2016年在澳大利亞的業(yè)務(wù)及社交活動中相識,魏悅是一位有多年澳大利亞房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)家。
??去年12月1日,魏悅?cè)Y持有的DuyueCapital向領(lǐng)悅服務(wù)注資約63.74萬元,換得領(lǐng)悅服務(wù)IPO之前1%的股權(quán)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實(shí)的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論