??初見(jiàn)寶石花物業(yè)的總裁張小軍，是在其總部辦公大廈四樓的會(huì)議室。他手握一疊資料，疾步走了進(jìn)來(lái)。簡(jiǎn)單寒暄之后，落座靠窗的位置。

??成立不過(guò)三年，寶石花物業(yè)已經(jīng)是規(guī)模突破一億方的“龐然大物”，而且在它的架構(gòu)中，依稀能看見(jiàn)另一家頭部物企的身影。面對(duì)寶石花物業(yè)身上的諸多謎團(tuán)，張小軍在接下來(lái)的時(shí)間里一一解密。

??張小軍是個(gè)很健談的人，三個(gè)多小時(shí)的采訪，沒(méi)有冷場(chǎng)的時(shí)候，徐徐表露出的觀點(diǎn)，給人一種舒適的空間感。

??他常說(shuō)自己是“物業(yè)新人”，原本是中國(guó)石油體系下的一名員工，2017年才進(jìn)入物管行業(yè)。從他的視角來(lái)看，物企的盛世已經(jīng)來(lái)臨。

??張小軍看到物業(yè)擁抱資本，看到智慧物業(yè)的冉冉升起，看到增值服務(wù)的無(wú)限空間……他更多是從寶石花物業(yè)的發(fā)展和布局來(lái)談現(xiàn)在的物管行業(yè)，正如他說(shuō)的：“物業(yè)的價(jià)值逐漸被發(fā)掘，雖然寶石花物業(yè)成立較晚，但發(fā)展速度還是非?？斓摹！?/p>

??時(shí)針悄悄走到五點(diǎn)鐘，采訪也接近了尾聲。我們一行離開(kāi)時(shí)，張小軍忙碌的身影又匆匆趕往辦公室，投入另一項(xiàng)工作之中。

??兩種基因

??一脈傳承，兩種基因，是寶石花物業(yè)最獨(dú)特的氣質(zhì)。 

??寶石花物業(yè)誕生于黨中央、國(guó)務(wù)院深化國(guó)有企業(yè)改革的重大部署，脫胎于國(guó)有企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交的改革背景當(dāng)中，2018年成立之初，承接了中國(guó)石油職工家屬區(qū)90%的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，為1000余個(gè)小區(qū)的400多萬(wàn)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

??“三供一業(yè)”分離移交改革之前，中國(guó)石油的礦區(qū)都有職工家屬區(qū)的配套物業(yè)管理，但隨著改革的深入，各小區(qū)的物業(yè)管理需要分離移交。彼時(shí)，寶石花物業(yè)應(yīng)運(yùn)而生承接下了所有物業(yè)項(xiàng)目。

??與此同時(shí)，寶石花物業(yè)作為新的市場(chǎng)玩家，雖然有著強(qiáng)大的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但是市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)相對(duì)薄弱，于是便有了嫁接頭部物企基因的想法。

??“適合，品質(zhì)，社會(huì)責(zé)任?！睆埿≤娪萌齻€(gè)短句，解釋了為什么要選擇碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的原因。

??雙方達(dá)成合作意向后，寶石花物業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，體內(nèi)流淌著中國(guó)石油的血脈，并融合了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)頭部企業(yè)的先進(jìn)管理模式、服務(wù)理念。

??張小軍笑稱，自己還是物業(yè)新人，從石油“跨界”過(guò)來(lái)做物業(yè)。其實(shí)在寶石花物業(yè)的高層中，如張小軍一般經(jīng)歷的并不在少數(shù)。作為行業(yè)新人，每一步都是摸著石頭過(guò)河，所幸有中國(guó)石油原礦區(qū)積累下來(lái)的40多年的物業(yè)管理歷史作為基礎(chǔ)，又有碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)集團(tuán)在管理上的賦能。

??目前，寶石花物業(yè)的股權(quán)架構(gòu)中，有54%來(lái)自國(guó)有股份，是典型的國(guó)有股份占主導(dǎo)地位的混合所有制企業(yè)。

??管理項(xiàng)目方面，其在管項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1.2億方，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)21個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）70多個(gè)市縣的400多萬(wàn)業(yè)主，主要包括住宅、辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、公寓等物業(yè)管理服務(wù)，以及城市服務(wù)、市政環(huán)衛(wèi)、軌道交通、電梯加裝、旅游、廣告、餐飲、保安、酒店、養(yǎng)老、托幼、綠化等現(xiàn)代生活服務(wù)。

??掘金下沉市場(chǎng)

??隨著一二線城市的深度挖掘，已經(jīng)有不少物企將自己的目光轉(zhuǎn)移到三四線城市。不過(guò)，相對(duì)薄弱的基礎(chǔ)設(shè)施和落后的思想觀念，讓許多企業(yè)望而卻步。

??而這些區(qū)域，卻是寶石花物業(yè)扎根最深的地方。從東北到西南，凡是有中國(guó)石油產(chǎn)業(yè)布局的城市，都可見(jiàn)寶石花物業(yè)的身影。

??“實(shí)際上，三四五線城市才是我們的基本盤(pán)。”張小軍進(jìn)一步解釋道，“尤其是在我國(guó)東北、西北、華北、西南等地區(qū)，這些都是我們需要深度拓展的區(qū)域?！?/p>

??下沉市場(chǎng)的巨大潛力吸引了眾多目光，然而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題也擺在眼前。標(biāo)準(zhǔn)不一、收費(fèi)偏低、認(rèn)知偏差等原因，讓不少物業(yè)淺嘗輒止卻無(wú)法全力投入。

??寶石花物業(yè)是少數(shù)起家于三四五線城市的物企，深諳這些地區(qū)的服務(wù)要領(lǐng)，物企普遍的困惑，它的感受只會(huì)更深。

??在不少業(yè)主眼中，物業(yè)就是清潔工、秩序員、維修師?；谶@樣的認(rèn)知，使得物業(yè)服務(wù)價(jià)格一直在低位徘徊。據(jù)張小軍所說(shuō)，眼下寶石花物業(yè)管理的項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)有的還只有三四毛，對(duì)比一線城市的物業(yè)收費(fèi)，已經(jīng)有近十倍的差距。

??產(chǎn)生這樣的差距，是發(fā)展速度和發(fā)展充分程度共同造成的，并不是一朝一夕就能改變的。張小軍知道這樣的道理，所以在做項(xiàng)目增拓時(shí)，堅(jiān)持差異化、區(qū)域化的戰(zhàn)略布局，一面抓基本盤(pán)，一面還要分羹一二線市場(chǎng)。央企背景和碧桂園物業(yè)的加持，無(wú)論是與體系內(nèi)的國(guó)企央企競(jìng)標(biāo)，還是與市場(chǎng)上其他優(yōu)秀物企比拼，都有自己的一席之地。

??此外，越來(lái)越多的物企進(jìn)入到下沉市場(chǎng)，對(duì)基本盤(pán)的深拓也刻不容緩?！叭木€城市的老舊小區(qū)、城市環(huán)衛(wèi)、開(kāi)發(fā)的新小區(qū)，都是盤(pán)活項(xiàng)目的抓手?！睆埿≤娏谐鰧毷ㄎ飿I(yè)在業(yè)務(wù)上發(fā)力的方向，不過(guò)他同時(shí)也表示，“優(yōu)化服務(wù)固然重要，物業(yè)觀念的改變也是關(guān)鍵。”

??36.5℃溫暖社區(qū)

??“源自中國(guó)石油，服務(wù)中國(guó)石油。源自國(guó)企改革，服務(wù)美好生活?！边@是寶石花物業(yè)常提的兩句話。第一句話知其來(lái)處，第二句話識(shí)其歸途。

??如今，國(guó)企入局物管行業(yè)，甚至走上資本市場(chǎng)的都不在少數(shù)。寶石花物業(yè)作為國(guó)企與市場(chǎng)化企業(yè)的“結(jié)合體”，想要嶄露頭角，或許還是要從服務(wù)入手。

??中國(guó)石油的基因，在寶石花物業(yè)市場(chǎng)化的過(guò)程中提供了大量的項(xiàng)目。不過(guò)，投入市場(chǎng)洪流的寶石花物業(yè)，已經(jīng)成立了東北、西北、華北、中南等4個(gè)市場(chǎng)拓展大區(qū)，外拓市場(chǎng)、做大規(guī)模是必走的一條路。

??成立三年，其外拓的項(xiàng)目卓有成效，增加了醫(yī)院、學(xué)校、軌道交通、城市綜合服務(wù)等多個(gè)業(yè)態(tài)。

??此外，除了基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，寶石花物業(yè)在增值服務(wù)方面也努力與市場(chǎng)接軌。成立10個(gè)事業(yè)部，涉及的業(yè)務(wù)包括增值、旅游、金融、托幼、養(yǎng)老、餐飲、廣告、電梯加裝等，從縱向上拓展了寶石花物業(yè)的服務(wù)深度。

??作為“石油石化企業(yè)綜合后勤服務(wù)商”，既要延續(xù)原物業(yè)服務(wù)對(duì)職工家屬全生命周期的服務(wù)，還要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，主動(dòng)關(guān)注到業(yè)主的美好幸福生活。

??“服務(wù)是有溫度的、是潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的，就像人體體溫在36.5℃，是業(yè)主感到最舒服的狀態(tài)?！贬槍?duì)龐大的服務(wù)人群，寶石花物業(yè)提出了打造36.5℃溫暖社區(qū)的服務(wù)理念。

??通過(guò)系統(tǒng)的增值服務(wù)布局，打造智能化的社區(qū)綜合服務(wù)生態(tài)體系，讓服務(wù)滲透到社區(qū)的方方面面，用最經(jīng)濟(jì)的方式為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。

??以養(yǎng)老業(yè)務(wù)為例，“9073”工程，即90%身體狀況比較好的、愿意和子女在一起的老年人，采取以家庭為基礎(chǔ)的居家養(yǎng)老；7%的老年人依托社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)中心，提供日間照料；3%的老年人通過(guò)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老予以保障。

??寶石花物業(yè)布局的“物業(yè)+養(yǎng)老”的社區(qū)養(yǎng)老模式，既符合“9073”工程的部署，也是物業(yè)公司在社區(qū)為老年業(yè)主提供養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)，以自建（共建）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為依托，為老年人提供機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、日間照料服務(wù)，為居家老人提供助餐、助潔、助浴、助行等養(yǎng)老服務(wù)。