公司 2021-09-07 10:02:48 來源:東地產(chǎn)財經(jīng)周刊
??2021年8月27日,正榮地產(chǎn)(06158,HK)報收 4.40 港元,總市值 193.9 億港元。在過去三年時間內(nèi),這家公司以 250 億港元為市值中樞,上下波動。股價的箱體波動像極了這家公司當(dāng)前面臨的現(xiàn)實,生存暫且無憂,但發(fā)展并不容易。畢竟,比起同行同等規(guī)模的房企泰禾、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等曝出的債務(wù)違約問題,穩(wěn)健地活著就是一種幸運。
??活著
??8 月下旬,正榮地產(chǎn)交出中期成績單。
??這份業(yè)績報告顯示,公司上半年的合約銷售金額 823億元,同比增長47%,已完成全年目標(biāo)的55%;營業(yè)收入160 億元,同比增長10%;凈利潤15億元,同比增長18%;歸母凈利潤12億元,同比增長33%??陀^說,這是份還看得過去的財報。時至今日,在行業(yè)債務(wù)違約頻繁發(fā)生的背景下,能夠穩(wěn)妥穿越寒冬就是勝利。
??此時此刻,或許沒有人會否認(rèn),對相當(dāng)數(shù)量的中小房企而言,當(dāng)年萬科的“活下去”,正在成為現(xiàn)實。
??三年前,當(dāng)萬科主席郁亮喊出“活下去”的口號時,曾引發(fā)全行業(yè)軒然大波,在那個房價依然在快速攀升,一線城市仍在快速去化的時刻,這種過分的危機(jī)感,容易讓人感覺矯情。
??然而,在房價飛漲的年代,房地產(chǎn)擠占大量金融資源之后,金融政策全面轉(zhuǎn)向,金融行業(yè)去地產(chǎn)化急劇提速,2020年底的《房貸集中度管理制度》又加劇了金融行業(yè)對地產(chǎn)業(yè)的信貸調(diào)整速度,全行業(yè)均面臨資金緊張的狀況,一些房企“十個鍋五個蓋子”的游戲玩不下去了。正是在這樣的背景下,近五年高速擴(kuò)張的正榮地產(chǎn),能在劇變世道急踩剎車而無意外,本身就是一個幸事。因為,從時間維度上說,企業(yè)的發(fā)展,就是個比拼存續(xù)時間的殘酷游戲。
??標(biāo)簽
??在國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中,福建房企是一個特殊的存在。
??正榮地產(chǎn)是其中一員,盡管這個群體都在努力撕掉閩系房企的標(biāo)簽。但正所謂贏虧同源,享受了高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的高速擴(kuò)張,就必然要承擔(dān)高負(fù)債所帶來的信貸收縮壓力??陀^來說,福建的中小房企,由于早年大多激進(jìn)擴(kuò)張,融資成本普遍偏高。與頭部房企相比,今天也面臨著兩倍、甚至更高倍數(shù)的融資成本壓力。比如,正榮地產(chǎn)中報披露的融資成本在6.35%,而一些頭部房企,其融資成本在3%至4%之間。
??但是,起家于福建不應(yīng)該成為房企不能說的秘密。《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》觀察到,在某些階段,金融業(yè)確有這種近乎地域性的偏見,但并非全部現(xiàn)實。與一批掙扎于信貸收縮中的房企不同,今日A股市場上,深證市場市值第一名的股王,更是來自福建的寧德時代。
??據(jù)說,曾有早年的投資人看到寧德時代董事長曾毓群辦公室掛有“賭性更堅強(qiáng)”的書法,該投資人心想這果然是福建人,便調(diào)侃說“你為什么不掛愛拼才會贏呢?”,曾正色道:“光拼是不夠的,那是體力活;賭才是腦力活?!苯裉欤履馨肽陥罂袋c源動力電池領(lǐng)域笑傲全球,個人財富超越馬云的曾毓群,仍然以福建地名打頭的企業(yè),在硬科技道路上,演繹福建人的精彩。
??試圖撕掉福建房企標(biāo)簽的房企,本質(zhì)上代表的是不自信,無論提與不提,金融機(jī)構(gòu)的偏好與偏見就在那里。
??中局
??與撕掉閩系標(biāo)簽相比,練好內(nèi)功才是關(guān)鍵。
??“三道紅線”事關(guān)融資大局。中報數(shù)據(jù)顯示,正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率 57.2%,較 2020 年底下降 7.5 個百分點;剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 72.4%,相比上年末下降 4.2 個百分點;現(xiàn)金短債比 2.2 倍,短期負(fù)債在債務(wù)中的占比繼續(xù)下降至 28.5%。根據(jù)“三條紅線”政策,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超閾值,歸為“黃檔”行列。公司表示,爭取年底“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。
??此外,《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》認(rèn)為其公司財報背后,仍有一些看點值得注意。正榮地產(chǎn)財報顯示,盡管上半年毛利增速放緩,但凈利潤依舊保持較快增長,主要得益于出售子公司的收益。報告期內(nèi)出售附屬公司收入8.53億元,該項收入貢獻(xiàn)了上半年凈利的 56.75%,而去年同期凈利僅為0.13億元。這種非經(jīng)常性損益,并非常態(tài),半年報錄得不錯的財務(wù)數(shù)據(jù),能否在下半年延續(xù)仍然是個挑戰(zhàn)。
??無論如何,面對持續(xù)高壓的政策環(huán)境,去化趨緩的項目,對于棋到中局的中小房企來說,活下去仍是危機(jī)驅(qū)動下的冰冷現(xiàn)實。
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- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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