??2020年新冠疫情的爆發(fā)至今已有2年的時(shí)間，隨著國(guó)內(nèi)疫情長(zhǎng)期穩(wěn)定受控及各行各業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較2020年明顯改善。

商業(yè)方面，雖然亮點(diǎn)頻出，但競(jìng)爭(zhēng)依然非常激烈。2021年，商業(yè)有兩個(gè)鮮明對(duì)比，傳統(tǒng)消費(fèi)低迷、新興消費(fèi)異?；鸨?。CAIC數(shù)據(jù)顯示，2021年內(nèi)商業(yè)融資事件492起，融資總金額704億元，已與2019年持平。在資本助推下業(yè)態(tài)更迭加速，市場(chǎng)前景分化，規(guī)模與消費(fèi)支付能力脫節(jié)但區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

??展望2022年，隨著頭部企業(yè)商管業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)入白熱化，在這其中，運(yùn)營(yíng)效率是檢驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力最直接的標(biāo)準(zhǔn)，如何把坪效真正提高，才是今天商管企業(yè)應(yīng)該做的事情。

??01

??新興消費(fèi)火熱

??傳統(tǒng)消費(fèi)低迷

??2021年8月23日，國(guó)新辦就積極貢獻(xiàn)商務(wù)力量、奮力助推全面小康有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)。會(huì)上，商務(wù)部部長(zhǎng)王文濤表示，一是傳統(tǒng)消費(fèi)能級(jí)要提升。推動(dòng)汽車由購(gòu)買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，特別是擴(kuò)大二手車的流通。鼓勵(lì)有條件的地區(qū)，像家電、家具循環(huán)利用，以舊換新，支持餐飲業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，提升服務(wù)質(zhì)量，使餐飲消費(fèi)能夠進(jìn)一步擴(kuò)大。二是加快培育新型消費(fèi)。包括一些智慧商店、無(wú)接觸的配送，到家服務(wù)等新業(yè)態(tài)新模式。三是搭建消費(fèi)的升級(jí)平臺(tái)。要高質(zhì)量推進(jìn)步行街的改造提升，下一步還會(huì)特別關(guān)注一些特色的商圈和特色街區(qū)。

??9月27日，商務(wù)部對(duì)8月社零數(shù)據(jù)及未來(lái)消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)展做出了明確指示，其中“支持傳統(tǒng)商業(yè)場(chǎng)所、閑置廠房等改造為新型消費(fèi)載體，打造沉浸式、體驗(yàn)式、互動(dòng)式消費(fèi)場(chǎng)景”發(fā)展首店首發(fā)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)品牌傳承創(chuàng)新，促進(jìn)品牌品質(zhì)消費(fèi)。

??在此推動(dòng)下，2021年融資事件和金額明顯高于2020年，并已與2019年持平，新興消費(fèi)持續(xù)火熱。

??從開(kāi)閉店來(lái)看，生鮮超市、箱包皮具、男裝、女裝、鞋類開(kāi)店數(shù)量小于關(guān)店數(shù)量，其中生鮮超市開(kāi)閉店比僅為0.5。而汽車體驗(yàn)館、IP主題店、禮品玩具、數(shù)碼等開(kāi)店數(shù)量大于關(guān)店數(shù)量，尤其是汽車體驗(yàn)館，開(kāi)閉店比達(dá)5.58，比排在第二位的IP主題店2.85明顯高出一節(jié)。

??2021年電動(dòng)汽車體驗(yàn)店的開(kāi)店數(shù)量特別多，幾乎成為了一二線購(gòu)物中心的標(biāo)配。從年內(nèi)新消費(fèi)業(yè)態(tài)來(lái)看，不同業(yè)態(tài)有不同的消費(fèi)模式，對(duì)如今的商業(yè)，特別是線下商業(yè)的要求有很大的差異。

       與此同時(shí)，傳統(tǒng)餐飲開(kāi)關(guān)店率顯著下滑，僅為21%和20%，投資活躍度極低，前10強(qiáng)餐飲企業(yè)凈利潤(rùn)總額不及疫情前1成。2021年大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)火鍋品牌5分評(píng)價(jià)占比數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)餐飲巨頭海底撈正在被新興火鍋品牌所取代。

??02

??資本助推業(yè)態(tài)更迭

??線下商業(yè)加速上線

??總的來(lái)看，2021年消費(fèi)總量上升幅度有限，主要是人口結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。

       2020年新增人口僅為1200萬(wàn)，第四次嬰兒潮沒(méi)有到來(lái)，《2021年7月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，16-24歲青年人口失業(yè)率16.2%，后續(xù)消費(fèi)乏力，從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，14歲以下人口占比持續(xù)下降至15.6%。

??在消費(fèi)總量有限增漲的同時(shí)，資本在助推整個(gè)業(yè)態(tài)的更迭。

??CAIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-11月，融資事件429起，融資金額704億元，明顯高于2020年的195起和583億元，已與2019年500起708億元持平。

??年內(nèi)開(kāi)業(yè)量出現(xiàn)井噴，大量2020年延期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目在2021年搶開(kāi)業(yè)，計(jì)劃開(kāi)業(yè)量和實(shí)際開(kāi)業(yè)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，其中新商業(yè)的新開(kāi)幕情況特別多，造成了部分區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)飽和現(xiàn)象。當(dāng)然也有一些城市2021年非常不錯(cuò)，如北京，需求量很大、消費(fèi)量很高，上海、深圳等城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，而蘇州等城市今年壓力較大。

??當(dāng)然2021年購(gòu)物中心的壓力仍在增加，年內(nèi)客流不及2020年，對(duì)比2019年也下滑近三成，主要消費(fèi)型城市購(gòu)物中心的平均空置率漲至9%。一線城市中，北京的空置率相對(duì)保持在較低水平。

??值得注意的是，今年的線下商業(yè)開(kāi)始加速上線。如典型超市線上銷售增速超過(guò)200%，今年線上活動(dòng)還是以價(jià)格促銷為主，線上互聯(lián)網(wǎng)模式如今又被線下商業(yè)平臺(tái)搬回來(lái)了。又有線下門店，又便宜，還能服務(wù)到位，很多人又再次回歸到線下商業(yè)。

??03

??房企投入力度加大

??市場(chǎng)前景分化

??從房企投入方面來(lái)看，商辦物業(yè)正成為行業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)，成為除住宅以外的最成熟的物業(yè)管理類型。

??除了較早上市的寶龍商業(yè)以外，近2年有商管基因的物企紛紛成功上市，比如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、卓越商企服務(wù)、星盛商業(yè)，以及中駿商管。萬(wàn)物云、綠城服務(wù)等更多品牌物企也在加速進(jìn)入商辦領(lǐng)域。

??企業(yè)在商業(yè)方面的投入力度持續(xù)加強(qiáng)，如中駿商管計(jì)劃2025年要布局100個(gè)世界城項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)60個(gè)開(kāi)業(yè)；星盛商業(yè)計(jì)劃未來(lái)三年每年拓展項(xiàng)目不少于10個(gè)；華潤(rùn)萬(wàn)象生活計(jì)劃2021年及2022年分別新增13和12個(gè)項(xiàng)目；寶龍商業(yè)計(jì)劃2025年實(shí)現(xiàn)在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到100個(gè)；龍湖商業(yè)計(jì)劃2021年全新開(kāi)業(yè)8家購(gòu)物中心，2022年新開(kāi)業(yè)16家購(gòu)物中心等。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)商管業(yè)務(wù)規(guī)模無(wú)論是項(xiàng)目累計(jì)數(shù)量還是管理面積，都從2018年起至今持續(xù)增長(zhǎng)。

??據(jù)2021年H1典型房企持有非住業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入顯示，萬(wàn)達(dá)非住業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入最高，達(dá)198億元，明顯高于排第二位的華潤(rùn)。從增長(zhǎng)情況來(lái)看，2021年H1頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)租金及同比增幅中，新城的增長(zhǎng)速度最快，為72%。

??具體來(lái)看，有三類企業(yè)業(yè)績(jī)尤其突出，分別是聚焦三四線可以實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿的企業(yè)；聚焦一線重點(diǎn)布局重奢業(yè)態(tài)，樹(shù)立城市標(biāo)桿的企業(yè)；以及以TOD為主，聚焦城市核心交通資源的企業(yè)。

??展望未來(lái)，商業(yè)的壓力依然很大，并且會(huì)越來(lái)越大，到2025年庫(kù)存存量將達(dá)8.57億平方米，未來(lái)計(jì)劃開(kāi)店數(shù)量非常多，空置率重點(diǎn)城市也將走高至10%左右。

       當(dāng)然未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的核心還是在于運(yùn)營(yíng)效率，可從多項(xiàng)指標(biāo)考察運(yùn)營(yíng)效率。假設(shè)按照1萬(wàn)元/平/月作為銷售坪效及格線，目前很多商業(yè)并沒(méi)有達(dá)到這個(gè)合格線，所以如何能夠把坪效真正的提高才是今天商管企業(yè)應(yīng)該做的事情。