??“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)很龐大的行業(yè)，是一個(gè)好行業(yè)，是一個(gè)可以長(zhǎng)期堅(jiān)持的行業(yè)?！鳖伣▏?guó)說(shuō)，這是在行業(yè)低迷時(shí)期的“鼓氣”發(fā)聲，也表達(dá)了企業(yè)長(zhǎng)期堅(jiān)守的態(tài)度。

??8月24日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”，00688.HK）召開(kāi)2022年中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)，公司董事局主席顏建國(guó)、行政總裁張智超、副總裁郭光輝等出席會(huì)議。

??2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，中海地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)收入1037.9億元，同比減少3.79%；股東應(yīng)占溢利為167.4億元；凈利潤(rùn)率為16.1%，同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??在行業(yè)整體處于下行周期的形勢(shì)下，業(yè)績(jī)下滑已不可避免。但同行業(yè)比較下來(lái)，中海地產(chǎn)的毛利率仍舊處于較高水平。

??2022年上半年，中海地產(chǎn)新增貨值近千億元。在收并購(gòu)領(lǐng)域，中海地產(chǎn)稱，將抓住行業(yè)洗牌的機(jī)遇，捕捉同業(yè)并購(gòu)的機(jī)遇，但仍舊堅(jiān)持聚焦三個(gè)主流，即主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。截至上半年末，中海地產(chǎn)的并購(gòu)?fù)顿Y額已超過(guò)百億元。

??對(duì)于當(dāng)下和未來(lái)市場(chǎng)的判斷，顏建國(guó)認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)處于上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)換期。下半場(chǎng)，市場(chǎng)總量將下行，但仍將是一個(gè)規(guī)模巨大的市場(chǎng)。他認(rèn)為，需求來(lái)自于多個(gè)方面，包括城市化率進(jìn)一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應(yīng)及改善需求、以及住房折舊與新建的動(dòng)態(tài)平衡等。所以有效的需求繼續(xù)存在，市場(chǎng)空間仍舊巨大，這是中海地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期市場(chǎng)很有信心的原因。

??業(yè)績(jī)下滑毛利保持高水平

??業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，中海地產(chǎn)系列公司實(shí)現(xiàn)銷售合約額1385億元，同比下降33.2%，銷售額排名升至全行業(yè)第四。同期內(nèi)，TOP10房企的銷售額同比下降幅度是45.5%。

??2022年上半年，中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入1037.9億元，同比小幅下降3.79%；毛利為243.46億元，同比下降20.93%，毛利率為23.46%，同比下降5.08個(gè)百分點(diǎn)。

??期內(nèi)，該公司凈利潤(rùn)為175.93億元，同比下降19.91%，凈利率為16.95%，同比下降3.41個(gè)百分點(diǎn)；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為167.4億元，同比下降19.42%。

??國(guó)金證券數(shù)據(jù)顯示，2018年～2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴(kuò)大；到2021年，總體房企毛利率跌至21.3%。

??郭光輝認(rèn)為：“關(guān)于毛利率，今年上半年我們是23.5%，依然保持在行業(yè)比較高的水平?！?/p>

??作為TOP10首家披露半年業(yè)績(jī)的房企，中海地產(chǎn)的股本回報(bào)率保持高位。報(bào)告期內(nèi)，公司股東應(yīng)占權(quán)益從2021年底的3435.6億元上升2.7%至3528.1億元，即每股資產(chǎn)凈值為32.2元。半年股本回報(bào)率達(dá)4.8%。

??在財(cái)務(wù)方面，中海地產(chǎn)也是行業(yè)“優(yōu)等生”，“三條紅線”保持在綠檔。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，中海地產(chǎn)截至上半年末的資產(chǎn)負(fù)債率為59%，凈借貸比率為41%；持有現(xiàn)金1253.2億元；加權(quán)平均融資成本僅3.44%，融資成本繼續(xù)保持地產(chǎn)行業(yè)最低區(qū)間。

??目前，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予中海地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，分別為惠譽(yù)A-、穆迪Baa1、標(biāo)普BBB+。8月25日，中金和美銀證券分別給予中海地產(chǎn)“跑贏行業(yè)”和“買入”評(píng)級(jí)。

??并購(gòu)?fù)顿Y額超百億元

??業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，中海地產(chǎn)上半年在國(guó)內(nèi)13個(gè)城市新增21幅土地，權(quán)益拿地金額為457億元，新增貨值為949億元。其中在一線和強(qiáng)二線城市新增土地18宗，權(quán)益金額為451億元，占比達(dá)到94%。截至上半年末，中海地產(chǎn)系列公司土地儲(chǔ)備為7439萬(wàn)平方米。

??在并購(gòu)市場(chǎng)，中海地產(chǎn)上半年在廣州、上海和成都等城市的并購(gòu)項(xiàng)目投入資金為106.6億元。

??具體來(lái)看，1月份中海地產(chǎn)以36.88億元從雅居樂(lè)和世茂手中收購(gòu)廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)，成為該項(xiàng)目最大股東；3月份，中海地產(chǎn)以62.4億元收購(gòu)上海楊浦城建的江浦項(xiàng)目，成為該項(xiàng)目最大股東。

??對(duì)于接下來(lái)的并購(gòu)，顏建國(guó)在8月24日的投資者會(huì)上表示，“當(dāng)下，行業(yè)并購(gòu)的機(jī)會(huì)并不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，我們都有大量接觸。未來(lái)幾個(gè)月，中海會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來(lái)?！?/p>

??張智超也表示，投資策略上，中海堅(jiān)持聚焦“三個(gè)主流”，即主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品，在這個(gè)原則下開(kāi)展收并購(gòu)。

??“到目前為止，我們篩選了400～500個(gè)項(xiàng)目，基本上每周、每?jī)芍芏紩?huì)在集團(tuán)層面推進(jìn)研判。但目前符合‘三個(gè)主流’的項(xiàng)目相對(duì)較少。我們也與一些金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司都在接觸，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一旦有機(jī)會(huì)，我們會(huì)尋求突破。”張智超稱。

??張智超還提到，目前地方平臺(tái)公司手上也有一些好項(xiàng)目，也會(huì)找中海這類頭部企業(yè)來(lái)合作，相信機(jī)會(huì)還會(huì)不斷涌現(xiàn)，公司也會(huì)保持比較進(jìn)取的姿態(tài)。

??在投資布局方面，中海地產(chǎn)堅(jiān)持在一線城市及新一線城市投資，在市場(chǎng)調(diào)整期既對(duì)沖了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也提升了重點(diǎn)城市的市場(chǎng)份額。

??“我們能夠百分之百保交樓”

??當(dāng)下，保交樓正成為行業(yè)新的熱點(diǎn)，能否如期交付產(chǎn)品成為市場(chǎng)對(duì)房企的考驗(yàn)。

??對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，張智超稱，“我們能夠百分之百交樓，消費(fèi)者有信心。我們上半年實(shí)現(xiàn)了100%的高品質(zhì)交付，其中還有1/3實(shí)現(xiàn)了提前交付，在當(dāng)前形勢(shì)下，保交樓對(duì)我們不是問(wèn)題，反而是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

??對(duì)于目前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，顏建國(guó)認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)處于上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時(shí)間，包括行業(yè)出清，過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。但行業(yè)重整完進(jìn)入下半場(chǎng)后，市場(chǎng)里的玩家、行業(yè)利潤(rùn)率都會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段，進(jìn)入另外一個(gè)平衡。

??顏建國(guó)認(rèn)為整體看行業(yè)三個(gè)趨勢(shì)很明顯：第一，房企的專業(yè)化程度會(huì)越來(lái)越高，業(yè)務(wù)更加聚焦；第二，房企的規(guī)模發(fā)展會(huì)分化，投資策略上更加聚焦；第三，房企在財(cái)務(wù)方面一定會(huì)更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健，杠桿率會(huì)控制在適當(dāng)程度。

??對(duì)于行業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)水平。顏建國(guó)表示，短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率還會(huì)承壓，但總的來(lái)看，房地行業(yè)的平均利潤(rùn)率仍然會(huì)高于社會(huì)平均利潤(rùn)水平，高于一般企業(yè)的利潤(rùn)率水平，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資金密集型行業(yè)，一定程度風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)應(yīng)的回報(bào)率也會(huì)相對(duì)較高。房地產(chǎn)下半場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略上、策略上以及公司經(jīng)營(yíng)管理方面都會(huì)有新的面貌出現(xiàn)。

??在總體戰(zhàn)略規(guī)劃上，顏建國(guó)稱，“我們從戰(zhàn)略上定義了今天、明天、后天的產(chǎn)業(yè)。住宅開(kāi)發(fā)是今天的產(chǎn)業(yè)，我們將90%以上資源用于住宅開(kāi)發(fā)；商業(yè)是明天的業(yè)務(wù)，我們投入7%~8%的資源；養(yǎng)老、供應(yīng)鏈管理等作為后天的業(yè)務(wù)，投入約1%~2%的資源?！?/p>