公司許倩 2023-01-09 11:12:52 來源:中房報
??土地儲備是房企開發(fā)的后備資源,決定著企業(yè)未來市場占有率。然而,在資金鏈普遍遭遇沖擊的2022年,對于投資拿地房企們幾乎集體選擇了謹(jǐn)慎與沉默的態(tài)度。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,2022年銷售榜50強房企拿地總支出約1.04萬億元,相比2021年(拿地支出2.94萬億元)少了1.9萬億元,同比減少64.8%;其中,14家房企1宗地塊未拿。
??房企投資意愿降至5年以來最低點,百強房企中近4成企業(yè)全年投資處于暫停狀態(tài);土地市場儼然已經(jīng)變成了國企、央企與地方城投的競技場。
??據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計,2022年拿地金額TOP100企業(yè)中,央企、國企占比53%,地方城投平臺占比32%,混合所有制企業(yè)占比6%,分別較上年同期增加8個百分點、26個百分點、1個百分點,民營房企占比僅9%,同比下降35個百分點。
??拿地榜10強座次,有8席均被央企、國企拿下,如保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、萬科、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份。
??保利發(fā)展年度銷售金額排在全國第二名,比第三名萬科多賣了371億元。在2022年5月股東大會上,保利發(fā)展新上任董事長劉平坦言,2022年是從事這個行業(yè)30年以來最特殊的時期,“至少我們能做到跑贏競爭對手,跑贏我們自己?!?/p>
??百強房企拿地跌入谷底
??在規(guī)模之爭白熱化的過去幾年,銷售榜百強房企每年在土地市場上拿下50%左右地塊。然而,這一情況在2022年發(fā)生了改變。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年百強房企拿地金額占全國土地成交總額的比重降至34.3%,百強房企拿地銷售比僅0.18,不僅降至2017年以來最低點,且僅有2017年1/3水平,與2021年相比也幾乎下滑50%,拿地意愿實際已經(jīng)跌入谷底。
??拿地銷售比,是房企拿地支出金額和銷售金額比例,拿地量決定一個企業(yè)未來有多少房子可以賣。按照監(jiān)管規(guī)定,拿地銷售比不能超過0.4,也就是買地金額不得超年度銷售額的40%。
??各個梯隊房企拿地銷售比都在下滑。
??銷售榜TOP10房企拿地銷售比從2021年的0.29降至2022年的0.22,TOP11~20房企拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.19。這兩個梯隊變動都比較小,也可以認(rèn)為大部分龍頭房企拿地支出相對穩(wěn)定,受大環(huán)境影響較小。
??也有例外。2022年碧桂園實現(xiàn)銷售額4643億元,但拿地支出僅93.5億元,其在2021年拿地支出2063.1億元;拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.02。
??金地集團(tuán)的拿地動作同樣收縮明顯。2022年金地集團(tuán)實現(xiàn)銷售額2218億元,拿地金額為75.6億元,2021年拿地額為588億元;拿地銷售比從2021年的0.21降至2022年的0.03。
??銷售榜TOP21~30梯隊房企拿地收縮則最為明顯,拿地金額同比下滑88%。2021年,這一梯隊房企是拿地積極性最高的梯隊,拿地銷售比達(dá)到0.31,但這部分房企也正是由于前期積極擴(kuò)張導(dǎo)致現(xiàn)金流受創(chuàng)最大,因此2022年其拿地銷售比驟降至0.07,暫緩拿地成為共識。
??銷售榜TOP31~50梯隊房企,拿地支出亦大幅同比下滑85%,拿地銷售比從2021年的0.24降至2022年的0.09。
??銷售榜TOP50房企中,世茂集團(tuán)、金科股份、中梁控股、中駿集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、雅居樂、融信、中國恒大、龍光集團(tuán)、合景泰富、海倫堡、寶龍地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、時代中國幾乎1宗地塊未拿。美的置業(yè)全年僅在公開市場上拿地1宗。
??當(dāng)然,部分企業(yè)雖然不在公開市場上拿地,但在并購市場仍然有擴(kuò)充土地儲備機會。
??美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝在年中業(yè)績會上表示,美的置業(yè)從2021年9月開始啟動合作項目的收并購動作,2022年上半年完成了17個項目的股權(quán)交易,交易方涉及花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè),新增權(quán)益貨值62.9億元?!?022下半年在土地新增方面投入精力會較少,在合作項目上會投入比較大精力。”
??新增土地貨值哪家強?
??頭部房企依然是土地市場的霸主。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年百強房企新增土地貨值中有51%集中于10強房企,超過一半;21%集中于TOP11~20房企;TOP20房企新增土地貨值合計達(dá)到72%。這意味著未來商品房市場份額7成仍牢牢掌握在TOP20房企手中。
??由于房企普遍收縮了投資預(yù)算,導(dǎo)致對于總價、貨值較高的核心一二線城市地塊出現(xiàn)“心有余而力不足”的情況,僅剩龍頭房企“手有余糧”,因此市場優(yōu)質(zhì)土儲資源更加高度向頭部房企集中。
??在2022年拿地金額榜中,前10強分別被保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、萬科、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份摘得,這些企業(yè)均位于銷售榜前20強。
??其中,保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口和中海地產(chǎn)作為大型央企,拿地銷售比都在0.3以上,地方國企中,建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等在深耕城市拿地積極。
??民營房企中,濱江集團(tuán)等區(qū)域型房企表現(xiàn)突出。2022年,濱江集團(tuán)拿地金額達(dá)到785.2億元,同比增加22%;拿地銷售比達(dá)到0.59,布局幾乎全部位于杭州。
??據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2022年拿地金額百強中,16家央企拿地金額超過6000億元;地方城投公司數(shù)量雖多,但拿地金額僅3000億元左右。
??從新增土地貨值來看,保利發(fā)展、華潤置地和招商蛇口占據(jù)榜單前三位。2022年,保利發(fā)展以新增貨值2240億元占據(jù)榜單第一;華潤置地和招商蛇口緊隨其后,新增貨值規(guī)模分別為2219億元和1584億元;TOP10企業(yè)2022年新增貨值總額1.38萬億元,占TOP100企業(yè)的34.8%。
??值得注意的是,在年末一系列融資政策利好推動下,2022年12月份土地市場出現(xiàn)“翹尾”跡象,12月單月50家代表房企拿地總額同比下降63.7%,但環(huán)比增長92.1%,主要原因是2022年11月拿地金額全年最低,但房企信心亦有所提振。
??但大部分房企資金壓力仍未明顯緩解。可以預(yù)見的是,2023年在銷售端尚未觸底回暖之前,房企拿地態(tài)度依然會偏于謹(jǐn)慎,土地市場分化也將持續(xù)。
保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司
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保利發(fā)展(山東)有限公司
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央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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