??2024年得益于政策穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期疊加年末房企業(yè)績(jī)沖刺，四季度以“翹尾”收官。

??2024年，百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低，全口徑千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家。

??自2010年第一家千億房企誕生以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十多年的高速發(fā)展，一直到2020年，千億房企達(dá)到頂峰43家，如今千億房企數(shù)量回到2016年水平。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，有超八成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下降，同比降幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到52家。

??從市場(chǎng)來看，我們預(yù)計(jì)2025年上半年止跌基本完成，但2024年房企全年新增拿地規(guī)模持續(xù)下降，且銷售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間，因此預(yù)計(jì)2025年企業(yè)整體依然以分化為主旋律。

??2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢(shì)，前三季度市場(chǎng)基本處于低位運(yùn)行。得益于9月末連續(xù)的新政利好，四季度企業(yè)銷售翹尾回升，第四季度百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額同比轉(zhuǎn)正，微增0.2%，企業(yè)銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于前三季度。

??具體到企業(yè)來看，2024年，百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低39.3%至979.6億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低30%和34.1%至265.6億元和154.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低31.6%至75.5億元。

??從全口徑來看，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家。

??自2010年萬(wàn)科成為第一家千億房企以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十多年的高速發(fā)展，尤其是2018年以來千億房企數(shù)量明顯增加，由2017年的17家跳漲至30家。

??2020年千億房企數(shù)量首次達(dá)到歷史頂點(diǎn)，數(shù)量由2019年34家增加了9個(gè)至43家，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平。

??2022年，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，百?gòu)?qiáng)房企全年業(yè)績(jī)有九成下滑，有23家房企掉出千億陣營(yíng)，其中不乏2021年時(shí)排名在前20的房企。

??在此之后，千億房企數(shù)量持續(xù)下降，一直到2024年千億房企數(shù)量回到2016年水平。

??2024年12月，在整體市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”以及核心城市集中拍地之下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）接近1500億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)6%和66%，拿地金額連續(xù)兩個(gè)月大幅回升，創(chuàng)近兩年新高；拿地面積759萬(wàn)平方米，環(huán)比增230%，同比仍下跌26%。重點(diǎn)企業(yè)拿地平均樓板價(jià)19712元/平方米，雖較11月有顯著下滑，但較1-11月均值上升18%。

??但需要注意的是房企投資連續(xù)三年下滑。2024年新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)總和分別為22107億元、10746億元和10577萬(wàn)平方米，同比降幅分別為31%、31%和21%，降幅較去年末持續(xù)增大。尤其是投資金額，與2020的高峰相比已經(jīng)下跌了76%。

??與2023年相比，2024年房企的投資表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎、收縮，全年新增拿地規(guī)模持續(xù)下降，且即使是投資相對(duì)積極的頭部國(guó)央企，投資力度同比也展現(xiàn)為下滑，且同比降幅大部分在20%以上。

??展望未來，在銷售端仍未實(shí)現(xiàn)大面積、普遍性止跌回穩(wěn)的情況下，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資側(cè)仍不會(huì)有明顯的起色，整體依然以謹(jǐn)慎、分化為主旋律。

??從企業(yè)融資來看，2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%，已連續(xù)四年持續(xù)下滑。從各季度表現(xiàn)來看，第三季度融資規(guī)模最高。

??從企業(yè)梯隊(duì)來看，2024年TOP10房企的平均融資額為268.18億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)也是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。

??與此同時(shí)，從債務(wù)到期來看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億，房企無(wú)法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5257億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

??可以看到，經(jīng)歷了幾年市場(chǎng)調(diào)整，2024年千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家，已回到2016年水平。同時(shí)，受房企投資連續(xù)三年下滑，且2025年仍有償債壓力、投資仍謹(jǐn)慎影響，未來整體規(guī)模不會(huì)有太大的改善。隨著居民購(gòu)房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計(jì)全年面積、金額止跌持平。

??2025年我們希望房企都能夠回到持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)的軌道上面。首先確保項(xiàng)目盈利，其次保障企業(yè)也能夠盈利。對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)房企來說，緊跟政策大勢(shì)，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，對(duì)于已出險(xiǎn)房企來說，仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，同時(shí)繼續(xù)開源節(jié)流緩解流動(dòng)性壓力。