北京市物業(yè)管理條例（草案）（征求意見稿）

北京市物業(yè)管理條例

（草案）

??目      錄

??第一章總則

??第二章物業(yè)管理區(qū)域

??第三章前期物業(yè)

??第四章業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

??第一節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會

??第二節(jié)業(yè)主委員會

??第三節(jié)物業(yè)管理委員會

??第五章物業(yè)服務

??第六章物業(yè)的使用和維護

??第七章法律責任

??第八章附則

??第一章  總    則

??第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障物業(yè)的住用安全、合理使用，構(gòu)建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，改善人民群眾的居住環(huán)境，建設和諧宜居社區(qū)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

??第二條【物業(yè)管理定義】本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位等物業(yè)管理人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

??第三條【業(yè)主組織形式】本市支持符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會決定有關(guān)共有物業(yè)的重大事項。                

??符合本條例規(guī)定情形的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和有關(guān)單位成立物業(yè)管理委員會，依照本條例承擔相關(guān)職責，組織、推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

??第四條【市場機制】全社會應當共同遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護“享受物業(yè)服務依法付費”的物業(yè)服務市場秩序，構(gòu)建共商、共治、共享的物業(yè)服務市場環(huán)境。

??第五條【工作格局】本市物業(yè)管理堅持黨的領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業(yè)化管理的工作格局。

??本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨建引領，居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理人、業(yè)主等共同參與的治理架構(gòu)。

??推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨的基礎組織作用。

??第六條【部門職責】市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責制定本市物業(yè)管理的相關(guān)政策、標準和規(guī)范并組織實施，對全市物業(yè)管理實施監(jiān)督管理指導。

??區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關(guān)工作。

??發(fā)展改革、公安、民政、財政、規(guī)劃、城市管理、水務、市場監(jiān)管、園林綠化等相關(guān)行政主管部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

??第七條【區(qū)政府職責】區(qū)人民政府應當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領導，建立由轄區(qū)內(nèi)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

??第八條【街鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建工作，并辦理相關(guān)備案手續(xù)，指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法履行職責，有權(quán)撤銷其做出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，參加物業(yè)承接查驗，指導監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務實施監(jiān)督檢查，指導監(jiān)督物業(yè)管理人履行義務，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

??居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，具體負責組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、物業(yè)管理委員會的組建和日常工作，建立黨建引領下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章開展工作，有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行詢問，引導其以自治方式規(guī)范運作，調(diào)解物業(yè)糾紛。

??第九條【業(yè)主自治】業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

??第十條【綜合行政執(zhí)法機制】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市政府確定的行政執(zhí)法事項清單，依法行使與物業(yè)管理密切相關(guān)的行政執(zhí)法權(quán)，并會同區(qū)人民政府相關(guān)工作部門建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

??第十一條【行業(yè)協(xié)會】本市支持物業(yè)管理、物業(yè)服務評估監(jiān)理等行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，編制地方標準、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務培訓，維護企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

??鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。

??第十二條【第三方專業(yè)服務機構(gòu)】本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業(yè)服務機構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務活動，為物業(yè)管理各方提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓、評價、檢驗、監(jiān)督和審計服務。

??第二章  物業(yè)管理區(qū)域

??第十三條【區(qū)域劃分原則】物業(yè)管理區(qū)域應當符合《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，與建筑區(qū)劃一致。

??物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循服務便利、資源共享、協(xié)商議事的原則。

??第十四條【新建項目物業(yè)管理區(qū)域劃分】新開發(fā)建設項目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見和建議，經(jīng)商規(guī)劃和自然資源行政主管部門，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。

??建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

??第十五條【既有項目物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調(diào)整】已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門，結(jié)合物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

??第十六條【物業(yè)管理用房】新開發(fā)建設項目，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當配建獨立且相對集中的物業(yè)管理用房，滿足物業(yè)管理設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務設施配置指標執(zhí)行。具體物業(yè)管理用房的面積、位置應當在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。

??已投入使用但未配建物業(yè)管理用房的，建設單位或者產(chǎn)權(quán)單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供，建設單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。

??第三章  前期物業(yè)

??第十七條【前期物業(yè)合同】建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務合同。

??前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容應當作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務合同關(guān)于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關(guān)規(guī)定。

??前期物業(yè)服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人做出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務期限，業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務合同并生效的，前期物業(yè)服務合同終止。                                                                

??第十八條【前期物業(yè)服務費交納】前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

??出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

??第十九條【臨時管理規(guī)約】建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷售場所公示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
    市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

??第二十條【前期物業(yè)承接查驗】建設單位選聘前期物業(yè)管理人并與前期物業(yè)管理人在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導下，共同確認物業(yè)管理區(qū)域，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有、共用部位和設施設備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。

??承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在30日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)管理人整改。

??未經(jīng)業(yè)主同意，建設單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有、共用部位和設施設備。

??第二十一條【承接查驗資料】在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理人移交下列資料：

??（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；

??（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備的竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

??（三）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

??（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

??物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應當移交；資料不全的，應當補齊。

??第二十二條【前期物業(yè)管理期滿】前期物業(yè)管理期限屆滿前6個月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會，就物業(yè)管理事項進行表決。

??第四章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

??第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會

??第二十三條【業(yè)主】房屋等建筑所有權(quán)人為業(yè)主。公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主，已出售的，購房人是業(yè)主。

??尚未登記取得所有權(quán)，符合下列條件之一的，可以認定為業(yè)主：

??（一）基于買賣、贈與、繼承、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法擁有建筑物專有部分的單位或者個人；

??（二）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

??（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

??（四）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

??第二十四條【共有物業(yè)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

??（一）道路、綠地，但屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；

??（二）建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

??（三）物業(yè)服務用房等其他公共場所、公用設施；

??（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同約定的其他共有部分。

??第二十五條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
    （一）自己管理物業(yè)，或者委托物業(yè)管理人管理物業(yè)；
    （二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
    （三）提出制定和修改臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
    （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
    （五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
    （六）監(jiān)督業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作；
    （七）監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務合同；
    （八）對物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；
    （九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
    （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

??業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

??第二十六條【業(yè)主義務】業(yè)主應當履行下列義務：

??（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

??（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

??（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定；

??（四）按照國家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

??（五）按時足額交納物業(yè)服務費用；

??（六）履行房屋安全使用責任；

??（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

??業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。

??第二十七條【業(yè)主大會組成】業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

??一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

??第二十八條【申請成立業(yè)主大會】一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居（村）民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會的申請。

??第二十九條【成立籌備組】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到成立業(yè)主大會書面申請后30日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，指定居（村）民委員會工作人員擔任籌備組組長。

??籌備組組長應當于30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。

??籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居（村）民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定，業(yè)主代表資格應當參照適用本條例第三十六條有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

??籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

??籌備組成立7日內(nèi)，籌備組組長應當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

??第三十條【籌備工作】籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：

??（一）確認業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；

??（二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案；

??（三）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

??（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

??（五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

??（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

??前款規(guī)定的議事規(guī)則，至少應當包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。

??業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當研究處理并作出答復。

??籌備組應當自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

??第三十一條【首次業(yè)主大會】首次業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

??首次業(yè)主大會，至少應當審議并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

??根據(jù)本條第二款決定的事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

??第三十二條【業(yè)主大會職責】業(yè)主大會采取會議方式，決定下列事項：

??（一）修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

??（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員；

??（三）確定或者調(diào)整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準和服務價格；

??（四）選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實服務；

??（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

??（六）申請改建、重建建筑物及其附屬設施；

??（七）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益等共有資金；

??（八）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標準，對業(yè)主委員會主任實施任期、離任經(jīng)濟責任審計；

??（九）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

??（十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項。

??決定第（五）項和第（六）項事項，應當經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占所涉建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占所涉人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

??業(yè)主委員會應當就本條第一款規(guī)定的決定事項向業(yè)主大會提出討論方案。

??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車、快遞、飲水等設施建設和管理等涉及民生的物業(yè)管理事項，全體業(yè)主或者業(yè)主大會未能按照本條第二款規(guī)定及時作出決定的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以擬訂實施方案，經(jīng)居（村）民委員會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10個工作日。公示期間，未有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表示反對的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會按照實施方案執(zhí)行。

??第三十三條【業(yè)主大會會議形式】業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

??業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

??召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應當于會議召開15日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報物業(yè)所在地居（村）民委員會，居（村）民委員會應當派員列席會議。

??業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

??第三十四條【組織監(jiān)督】業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

??第三十五條【業(yè)主大會決定效力及公開】業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和通過租賃等方式合法使用物業(yè)的單位或個人（以下統(tǒng)稱其他物業(yè)使用人）具有約束力。

??業(yè)主大會會議的決定，應當自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

??第二節(jié)  業(yè)主委員會

??第三十六條【委員資格】業(yè)主委員會由5人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由3人組成。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定。

??業(yè)主委員會委員、候補委員應當為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。自然人業(yè)主應當符合下列條件：

??（一）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；

??（二）符合業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；

??（三）按時足額交納物業(yè)服務費、不存在欠繳專項維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔費用的情況；

??（四）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無直接的利益關(guān)系；

??（五）未被列為失信被執(zhí)行人；

??（六）未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；

??（七）未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

??第三十七條【推薦方式】業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

??（一）   社區(qū)黨組織推薦；

??（二）   居（村）民委員會推薦；

??（三）   業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；

??（四）   產(chǎn)權(quán)單位推薦。

??籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。

??社區(qū)黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。

??第三十八條【選舉業(yè)主委員會】首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補委員。

??業(yè)主委員會委員、候補委員首輪選舉應當獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

??首輪未能足額選出委員、候補委員的，籌備組按照不少于尚未選出的委員、候補委員名額的120%從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。

??第三十九條【業(yè)委會任期及首次會議】業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可以連選連任。

??業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

??任期內(nèi)業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺的，由候補委員遞補。具體遞補辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

??第四十條【主任、副主任的產(chǎn)生】業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。
    第四十一條【業(yè)主委員會備案】業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：

??（一）業(yè)主大會首次會議記錄和會議決定；

??（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

??（三）管理規(guī)約；

??（四）業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；

??（五）業(yè)主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

??街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實性、規(guī)范性進行核實，符合要求的，5個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。

??業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

??業(yè)主大會可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會提出。

??業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應當有業(yè)主委員會半數(shù)以上委員簽字。

??第四十二條【業(yè)主委員會職責】業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：

??（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

??（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)管理人進行交接；

??（三）擬定共有物業(yè)、共有資金使用與管理辦法；

??（四）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；

??（五）及時了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費用，監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務合同；

??（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行制止；

??（七）制作和保管會議記錄、共有物業(yè)部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關(guān)文件；

??（八）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務費、停車費情況；

??（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

??（十）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關(guān)開展執(zhí)法工作；

??（十一）配合、支持居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

??（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。

??業(yè)主委員會不得擅自決定本條例第三十二條第一款規(guī)定事項；業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會決定本條例第三十二條第一款規(guī)定事項。

??第四十三條【業(yè)主委員會會議】業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主委員會應當召開臨時會議。

??定期會議和臨時會議應當有半數(shù)以上的委員參加，委員不得委托他人參會。

??業(yè)主委員會應當在會議召開前5日將會議議題告知物業(yè)所在地居（村）民委員會，并聽取意見和建議。居（村）民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。

??業(yè)主委員會確定的事項應當經(jīng)半數(shù)以上的委員簽字同意。會議結(jié)束后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

??業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他委員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地居（村）民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地居（村）民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

??第四十四條【委員資格終止、罷免】業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止：

??（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

??（二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；

??（三）因健康等原因無法履行職責的。

??業(yè)主委員會委員一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十六條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會應當提請業(yè)主大會罷免其委員資格；業(yè)主委員會未提請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

??第四十五條【委員禁止規(guī)定】業(yè)主委員會委員、候補委員不得有下列行為：

??（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

??（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

??（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

??（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

??（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務合同；

??（六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

??（七）與物業(yè)管理人有可能影響其公正履行職務的經(jīng)濟往來或者利益交換；

??（八）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

??（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

??第四十六條【業(yè)主委員會重新選舉】一個任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員經(jīng)遞補人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一，或者出現(xiàn)其他情形，無法正常履行職責的，物業(yè)所在地居（村）民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

??第四十七條【業(yè)主委員會換屆】業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

??街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面報告之日起60日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

??業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其履責，也可以應業(yè)主書面要求，依照籌備組的人員構(gòu)成組建換屆小組。

??第四十八條【監(jiān)督】業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，對于業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員應當承擔相應的法律責任。

??第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

??第四十九條【成立條件】有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項：

??（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

??（二）具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的；

??（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

??（四）需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

??第五十條【物業(yè)管理委員會組成】物業(yè)管理委員會由居（村）民委員會組織居（村）民委員會、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表7人以上組成，人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。主任由居（村）民委員會代表擔任，副主任由居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

??第五十一條【物業(yè)管理委員會備案】成立業(yè)主大會但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自成立之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：

??（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

??（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

??（三）管理規(guī)約。

??街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，5個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明。

??物業(yè)管理委員會可持業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

??第五十二條【物業(yè)管理委員會職責】已成立業(yè)主大會、未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照本條例第三十二條的規(guī)定履行職責，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定；未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使本條例第三十二條和第四十二條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

??第五十三條【議事制度】物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

??會議應當有半數(shù)以上成員且半數(shù)以上業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。物業(yè)管理委員會確定的事項應當經(jīng)半數(shù)以上的成員簽字同意。會議結(jié)束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10個工作日。

??第五十四條【異議處理】公示期間，業(yè)主對物業(yè)管理委員會確定的事項有異議的，物業(yè)所在地的居（村）民委員會應當研究處理并作出答復。

??公示期間，未有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表示反對的，物業(yè)管理委員會按照確定的事項執(zhí)行。

??第五章  物業(yè)服務

??第五十五條【物業(yè)管理形式】業(yè)主可以自己管理物業(yè)，也可以委托他人管理物業(yè)。

??對電梯、消防、技防、配電等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由專業(yè)機構(gòu)實施。

??第五十六條【物業(yè)服務企業(yè)應具備的條件】接受委托提供物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設立獨立核算的服務機構(gòu)。

??第五十七條【物業(yè)服務合同訂立與備案】業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)管理人訂立書面合同，就服務內(nèi)容、標準和費用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

??業(yè)主與物業(yè)管理人對收費標準未能達成一致意見的，雙方可以委托第三方評估監(jiān)理企業(yè)評估。

??物業(yè)服務合同簽訂或者變更之日起15日內(nèi)，物業(yè)管理人應當將物業(yè)服務合同報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

??市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務合同示范文本，并向社會公布。

??第五十八條【物業(yè)管理人責任】物業(yè)管理人提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

??（一）按照物業(yè)服務合同的約定提供服務；服務有國家標準的，應當執(zhí)行相關(guān)標準；

??（二）及時向業(yè)主、其他物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

??（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務；

??（四）對違法建設、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政執(zhí)法部門；

??（五）對業(yè)主、其他物業(yè)使用人有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

??（六）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

??第五十九條【社區(qū)報到】物業(yè)服務企業(yè)應當指派項目負責人，項目負責人應當在到崗之日起3日內(nèi)到項目所在地居（村）民委員會報到，接受監(jiān)督、指導，參與社區(qū)治理工作。

??第六十條【物業(yè)評估】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會可以委托專業(yè)評估機構(gòu)，根據(jù)物業(yè)服務標準和社區(qū)治理要求，對物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)治理情況和物業(yè)共用部分管理狀況進行評估。

??專業(yè)評估機構(gòu)應當按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務，提供客觀、真實、準確的評估報告。

??第六十一條【物業(yè)服務合同履行】物業(yè)管理人可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給第三方。

??第六十二條【物業(yè)服務公示】物業(yè)管理人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如實公示下列信息：

??（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；

??（二）物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費標準和方式等；

??（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；

??（四）上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；

??（五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)管理費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

??（六）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

??（七）物業(yè)服務合同約定的其它應當公示的信息。

??業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)管理人應當予以答復。

??第六十三條【檔案資料保管】物業(yè)管理人應當建立和保存下列檔案和資料：

??（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

??（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等物業(yè)共有、共用部位和設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

??（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；

??（四）住宅裝飾裝修管理資料；

??（五）業(yè)主名冊；

??（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

??（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

??第六十四條【物業(yè)管理人的禁止規(guī)定】物業(yè)管理人不得有下列行為：

??（一）   挪用、侵占業(yè)主公共收益；

??（二）   擅自改變共有物業(yè)用途；

??（三）   違規(guī)泄露業(yè)主信息；

??（四）   其他損害業(yè)主利益的行為。

??第六十五條【物業(yè)服務費交納】業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當督促其交納，拒不交納的，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

??采取酬金制交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會建立物業(yè)服務費用和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托第三方對物業(yè)服務收支情況進行審計。

??第六十六條【物業(yè)服務收費及調(diào)整】物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整。

??市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確服務標準和服務內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務費用時參考。

??物業(yè)服務費按照規(guī)定納入政府定價目錄的，由市發(fā)展改革會同市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

??第六十七條【公共收益】物業(yè)管理人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營活動的，應當將公共收益單獨列賬。

??公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額的應當優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

??第六十八條【合同期限屆滿】物業(yè)服務合同期限屆滿的6個月前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)管理人，并將決定書面告知原物業(yè)管理人。原物業(yè)管理人接受續(xù)聘的，雙方應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)管理人不接受續(xù)聘的，應當提前3個月書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。

??物業(yè)服務合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)管理人決定，物業(yè)管理人按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。在合同權(quán)利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月書面告知對方。

??第六十九條【物業(yè)交接】業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，物業(yè)管理人應當自接到通知之日起30日內(nèi)履行下列交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

??（一）移交物業(yè)共用部分；

??（二）本條例第二十一條規(guī)定的檔案和資料；

??（三）結(jié)清預收、代收的有關(guān)費用；

??（四）物業(yè)服務合同約定的其他事項。

??原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進場服務。原物業(yè)管理人拒不移交有關(guān)資料或者財物的，或者拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當與原物業(yè)管理人協(xié)商；協(xié)商不成的，可以提請設立在居（村）委員會的人民調(diào)解委員會依法調(diào)解，或者依法向人民法院提起訴訟。

??物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)管理人交接工作的監(jiān)管。

??原物業(yè)管理人應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

??新物業(yè)管理人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共有、共用部位和設施設備進行查驗。

??第七十條【應急物業(yè)服務】本市建立應急物業(yè)服務機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織有關(guān)單位確定應急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。

??提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將服務內(nèi)容、服務期限、服務費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。應急物業(yè)服務期限不超過6個月，費用由全體業(yè)主承擔。

??應急物業(yè)服務期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)管理人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)管理人和應急物業(yè)管理人做好交接。

??第六章  物業(yè)的使用和維護

??第七十一條【房屋使用禁止規(guī)定】業(yè)主、其他物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

??任何單位和個人不得從事下列行為：

??（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

??（二）擅自占用、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地等共有共用區(qū)域、部位或者設施設備；

??（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

??（四）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

??（五）擅自架設電線、電纜；

??（六）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

??（七）制造超標噪音；

??（八）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

??（九）占用、堵塞、封閉消防通道，損壞消防設施及器材；

??（十）在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；

??（十一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

??（十二）擅自使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，非法占用公共空間停放車輛；

??（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

??（十四）違反規(guī)定出租房屋。

??第七十二條【裝飾裝修】業(yè)主、其他物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理人，并與物業(yè)管理人簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。協(xié)議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內(nèi)容。未簽訂協(xié)議的，物業(yè)管理人可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業(yè)管理區(qū)域。

??業(yè)主、其他物業(yè)使用人或者物業(yè)管理人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)公示。

??物業(yè)管理人應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者其他物業(yè)使用人未提前告知或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)管理人應當及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)管理人應當及時向有關(guān)主管部門報告。

??第七十三條【停車位使用】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應當用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

??第七十四條【專項維修資金歸集和轉(zhuǎn)讓】物業(yè)買受人應當遵守國家有關(guān)專項維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項維修資金。

??業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項維修資金余額歸業(yè)主所有。

??已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應當按照屆時適用的商品房標準補足公房的專項維修資金；因繼承、贈予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。

??第七十五條【建立專項維修資金】國家實施專項維修資金制度之前的未售公房，沒有專項維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應當按照規(guī)定建立并足額交納專項維修資金。

??國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應當按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項維修資金；未按規(guī)定交納專項維修資金的，業(yè)主和售房單位應當協(xié)商并足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

??第七十六條【專項維修資金補足】專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

??業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。

??第七十七條【專項維修資金的管理與監(jiān)督】未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門代管，存入銀行專用賬戶。

??選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當監(jiān)督、指導專項維修資金的使用管理。

??業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)對共有資金進行財務管理。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會自行管理共有資金的，應當每季度公布一次自行管理賬目。

??第七十八條【專項維修資金使用】專項維修資金應當專項用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

??第七十九條【費用分攤】維修、更新和改造共有共用的區(qū)域、部位或者設施設備，需要使用專項維修資金的，應當按照下列規(guī)定分攤：

??（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

??（二）售后公房之間共有共用區(qū)域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應當由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

??（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)，再按照本條第（一）項、第（二）項的規(guī)定比例分攤。

??物業(yè)共有共用的區(qū)域、部位或者設施設備需要維修、更新和改造，但沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照本條前款的規(guī)定由業(yè)主共同分攤。

??第八十條【專業(yè)設施設備管理責任】新開發(fā)建設項目，建設單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設施設備專業(yè)運營單位委托，按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設施設備，經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設施設備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運營單位承擔維修、養(yǎng)護和更新改造責任。

??已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設施設備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)管理人應當立即報告相關(guān)專業(yè)運營單位；專業(yè)運營單位應當及時采取措施，排除故障。

??專業(yè)運營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護和更新改造，進入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、其他物業(yè)使用人和物業(yè)管理人應當給予配合，不得以任何方式干擾、阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

??第八十一條【日常巡查和養(yǎng)護】物業(yè)管理人應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設施、外墻及墻面等易于發(fā)生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護；發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設置安全警示標志，采取措施排除隱患。

??第八十二條【業(yè)主維修義務】物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主應當及時對物業(yè)采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔相應的治理費用。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)管理人報經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由業(yè)主承擔。

??經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業(yè)主或者其他物業(yè)使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門應當書面責令業(yè)主或者其他物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責成有關(guān)部門組織強制搬出，并妥善安置。

??第八十三條【垃圾分類義務】業(yè)主、其他物業(yè)使用人是生活垃圾分類投放的責任主體，應當按照規(guī)定分類投放生活垃圾。物業(yè)管理人是生活垃圾分類的管理責任人，指導、監(jiān)督業(yè)主和其他物業(yè)使用人進行生活垃圾分類。

??第八十四條【糾紛調(diào)解】本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)糾紛。

??第八十五條【公共法律服務】業(yè)主、其他物業(yè)使用人、物業(yè)管理人因物業(yè)管理事項需要法律咨詢的，可以向公共法律服務機構(gòu)咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。

??第七章  法律責任

??第八十六條違反本條例第十六條第一款的規(guī)定，未按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房的，規(guī)劃和自然資源行政主管部門責令限期改正，處該建設工程造價5%以上10%以下的罰款；逾期不改的，處應建部分工程造價一倍以上二倍以下的罰款。

??違反本條例第十六條第二款的規(guī)定，已投入使用但未配建物業(yè)管理用房、建設單位或者產(chǎn)權(quán)單位拒不采取措施解決的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應建物業(yè)管理用房面積的商品房總價兩倍的罰款。

??第八十七條違反本條例第二十條第三款的規(guī)定，建設單位占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有、共用部位和設施設備的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

??第八十八條違反本條例第二十一條的規(guī)定，建設單位不移交或者補齊資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處5萬元以上10萬元以下的罰款。

??第八十九條違反本條例第五十七條的規(guī)定，物業(yè)管理人未按規(guī)定將物業(yè)合同報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處1萬元以上2萬元以下的罰款。

??第九十條 違反本條例第六十一條的規(guī)定，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，并處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有、共用部位和設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

??第九十一條 違反本條例第六十二條的規(guī)定，物業(yè)管理人未按照規(guī)定如實公示有關(guān)信息的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1000元以上5000元以下的罰款。

??第九十二條 違反本條例第六十七條第二款的規(guī)定，業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理人挪用、侵占公共收益的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令退回，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額2倍以下的罰款。

??第九十三條 物業(yè)管理人違反本條例第六十九條第一款的規(guī)定，經(jīng)協(xié)商調(diào)解仍不糾正其行為的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對物業(yè)管理人予以通報，對拒不移交有關(guān)資料或者財務的，處1萬元以上10萬元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

??第九十四條違反本條例第七十三條的規(guī)定，將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

??第九十五條違反本條例第七十八條的規(guī)定，挪用專項維修資金的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門追回挪用的專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下的罰款。

??第九十六條 違反本條例的規(guī)定，其他法律法規(guī)規(guī)定有法律責任的，從其規(guī)定。

??第九十七條 執(zhí)法機關(guān)應當將物業(yè)管理中受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對其采取懲戒措施。

??第九十八條 違反本條例的規(guī)定，給業(yè)主造成損失的，相關(guān)責任人應當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究相關(guān)人員的刑事責任。

??第八章  附    則

??第九十九條【其他物業(yè)】農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法建設的房屋等自行管理或者委托物業(yè)管理人提供服務等相關(guān)事項的管理辦法，由區(qū)人民政府制定。

??第一百條【實施日期】本條例自年月日起施行。

??附件：關(guān)于《北京市物業(yè)管理條例（草案）》的說明.doc