江西省關于進一步加強住宅專項維修資金管理工作的通知

關于進一步加強住宅專項維修資金管理工作的通知

贛建房〔2021〕4號

各設區(qū)市住房城鄉(xiāng)建設局、財政局、銀監(jiān)局，人民銀行省內(nèi)各市中心支行，南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局，新余市城市管理局，贛江新區(qū)城鄉(xiāng)建設和交通局：

??為進一步加強我省住宅專項維修資金管理，保障資金安全和業(yè)主合法權益，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）《江西省商品住宅專項維修資金管理規(guī)定》（贛建房〔2015〕10號）等有關規(guī)定，現(xiàn)就有關事項通知如下：

??一、保障維修資金安全

??（一）嚴厲查處挪用占用行為。維修資金管理機構在歸集維修資金時必須使用非稅收入收繳系統(tǒng)分戶向業(yè)主開具住宅專項維修資金專用票據(jù)（電子）。嚴厲查處開發(fā)建設單位延期交存、挪用、占用維修資金問題，加大對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)代收維修資金的清繳力度。

??（二）嚴格專戶存儲要求。專戶管理銀行要嚴格按照相關規(guī)定開立維修資金專戶，住宅維修資金應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。已售公有住房維修資金應當按照售房單位設賬，按幢設分賬，其中業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋門戶號設分戶賬。

??（三）建立資金閉環(huán)管理體系。完善維修資金管理制度，建立健全從歸集、存儲、續(xù)籌、使用等資金閉環(huán)管理體系。加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設或升級，通過系統(tǒng)賬戶管理、權限設定、流程內(nèi)置、密碼驗證、留痕追溯、警示預報及數(shù)據(jù)分析等，構筑維修資金安全信息化管理防線，提升維修資金監(jiān)管水平。

??（四）落實專戶管理銀行安全協(xié)管責任。維修資金管理機構應與專戶管理銀行就雙方權利義務簽訂協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括但不限于維修資金賬戶管理、資金劃轉及安全管理等。對違法違規(guī)或違反協(xié)議約定將維修資金劃轉到非專戶管理銀行的，專戶管理銀行應依法依規(guī)或按照協(xié)議約定承擔相應責任。維修資金管理機構要建立健全對專戶管理銀行的考核管理辦法和退出機制，定期對專戶管理銀行服務效能、協(xié)管能力等進行考核。

??（五）建立健全信息披露制度。創(chuàng)新和拓寬維修資金信息披露方式，積極推行網(wǎng)上查、掌上查，主動接受社會監(jiān)督。業(yè)主大會自行管理維修資金的，由業(yè)主委員會每年在物業(yè)項目樓棟、單元的顯著位置公開維修資金管理、歸集、使用、增值、余額等情況，切實保障業(yè)主知情權和監(jiān)督權。

??（六）健全財務管理制度。建立健全維修資金歸集、管理、使用相關財務制度，強化財務管理基礎，防范資金管理風險。嚴格落實財政部《住宅專項維修資金會計核算辦法》（財會〔2020〕7號）有關規(guī)定，健全完善維修資金會計核算制度，促進維修資金會計核算管理工作科學化、標準化、規(guī)范化。

??（七）強化資金監(jiān)督審計。建立健全維修資金內(nèi)部審計制度，及時督促審計發(fā)現(xiàn)問題的整改落實。在檢查、審計過程中，對維修單位、第三方監(jiān)督機構、專戶管理銀行、物業(yè)服務企業(yè)等單位存在惡意串通、虛報冒領維修資金等損害業(yè)主利益情形的，依法依規(guī)嚴肅處理。造成損失的，依法追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

??二、提高維修資金增值收益

??（八）采用公開招標方式確定專戶管理銀行。采用公開招標方式，以利率水平、經(jīng)營狀況、服務效能、協(xié)管能力等為綜合評價指標，擇優(yōu)確定專戶管理銀行。

??（九）科學制定保值增值方案。根據(jù)當?shù)鼐S修資金總額和使用計劃等，科學制定維修資金保值增值方案，合理確定靈活的定（活）期存款組合，努力實現(xiàn)維修資金增值收益最大化。鼓勵購買一級市場國債。

??（十）規(guī)范增值收益管理。維修資金管理機構要定期編制維修資金財務會計報告，每年向上級主管部門報送。按年度將維修資金增值收益分戶結算或分配利息。對交存滿一年的維修資金賬戶，維修資金管理機構要將交存資金轉為一年以上定期，結算年利率按中國人民銀行有關存款利率計結息規(guī)定執(zhí)行。

??三、提高維修資金使用效率

??（十一）建立年度修繕計劃制度。建立住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備維修年度修繕計劃制度，指導物業(yè)服務企業(yè)擬定房屋修繕計劃和維修資金使用方案，并提交業(yè)主大會表決。業(yè)主大會依法合規(guī)表決同意后，業(yè)委會可直接申請使用維修資金。尚未成立業(yè)委會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導制定，并組織代為維修，相關費用從維修資金中列支。

??（十二）落實應急使用制度。進一步落實維修資金應急使用制度，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)電梯等共用設施設備故障損壞無法正常使用、屋面外墻滲漏、樓體外墻墻面有脫落危險、公共護欄（圍）破損嚴重、專用排水設施因坍塌堵塞爆裂等造成功能障礙、危及群眾安全的情形，要簡化流程，及時啟動應急維修程序，即時核準并撥付維修資金。維修工程竣工后，應當公開維修資金使用情況。探索維修資金購買電梯安全責任保險。

??（十三）提高維修資金使用表決效率。按照方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則提高維修資金使用效率。對受益人為本棟業(yè)主的，由本棟業(yè)主進行表決；受益人為本單元業(yè)主的，由本單元業(yè)主表決。靈活利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡技術，提高維修資金表決效率，最大限度方便業(yè)主對維修事項作出決策。

??四、提高維修資金交存覆蓋面

??（十四）確保新建商品房首期維修資金百分百歸集。加大政策法規(guī)宣傳，暢通資金交存渠道，提高行政服務效能，督促業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前將首期維修資金及時存入維修資金專戶。對不按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給買受人。

??（十五）提升老舊小區(qū)維修資金交存占比。對已建成尚未交存首期維修資金的，應當補建，可通過印發(fā)協(xié)助催交單等方式幫助業(yè)主大會、業(yè)主委員會或業(yè)主督促未交存業(yè)主按照首期歸集標準及時交存維修資金。鼓勵各地利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入專業(yè)化物業(yè)管理的契機，引導老舊小區(qū)業(yè)主補繳、補齊維修資金。鼓勵各地研究推動老舊小區(qū)利用公共收益補充維修資金。

??（十六）探索建立維修資金續(xù)籌機制。對已交存但業(yè)主分戶賬面維修資金不足30%的，及時指導并協(xié)助業(yè)主或業(yè)主大會制定參照首期交存標準一次性足額續(xù)籌或將公共收益補充維修資金等方式的續(xù)籌方案，組織開展維修資金續(xù)籌工作。業(yè)主共有部分經(jīng)營收益應當主要用于補充維修資金。

??五、推進“放管服”改革

??（十七）優(yōu)化業(yè)務流程。進一步優(yōu)化維修資金歸集、劃撥、使用等業(yè)務流程，明確業(yè)務辦理時限，簡化業(yè)主申請使用及應急使用維修資金所需提交的要件材料。

??（十八）實行不見面辦理。積極推行“贛服通”維修資金服務，加快推進維修資金交存、使用、核算、查詢和監(jiān)督等工作網(wǎng)上辦理或掌上辦理，力促實現(xiàn)維修資金交存、使用“馬上辦、網(wǎng)上辦、就近辦”，為群眾提供方便快捷服務。

江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳　江西省財政廳

江西省銀監(jiān)局　中國人民銀行南昌中心支行

2021年5月6日

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