[克而瑞]樓市整體回穩(wěn)與分化加劇并存

??【研究視點(diǎn)】

??整體回穩(wěn)與分化加劇并存，土地再現(xiàn)縮量高熱格局

??10月整體成交量環(huán)比微漲1%,中止了7月以來逐月下滑之勢，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升趨勢,與此同時(shí),城市分化加劇,一線城市依然旺盛，但成交兩漲兩跌, 二、三線城市稍顯疲弱，也是漲跌參半；供應(yīng)方面，絕大多數(shù)城市在9月的波峰回落。又近年底，土地市場尤為熱鬧，再現(xiàn)縮量高熱態(tài)勢。

??總體來看，年內(nèi)持續(xù)寬松的政策環(huán)境不會改變，4季度有望維持供需兩旺的態(tài)勢，但2、3季度市場成交旺盛，部分需求已提前透支，成交量或難企及去年同期。而土地市場，前期市場供求不振留下的空白，或在四季度得以填補(bǔ)，其中優(yōu)質(zhì)地塊競爭局勢或更為激烈。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：GDP增速破“7”，貨幣刺激仍在“量變”積累階段

??政策：央行第四次雙降，地方政府“三利器”跟進(jìn)

??樓市：供應(yīng)銳減而成交微增，整體回穩(wěn)與分化加劇并存

??房價(jià)：房價(jià)指數(shù)連漲6個(gè)月，一線城市領(lǐng)漲

??土地：土地成交量跌價(jià)穩(wěn)，再現(xiàn)縮量高熱格局

??【圖說樓市】

??供應(yīng)：新增供應(yīng)環(huán)比大幅回落，一線城市跌幅尤大

??成交：成交量下半年首次環(huán)比上漲，二、三線城市分化加劇

??庫存：供求比回落明顯，庫存去化壓力繼續(xù)下降

??成交結(jié)構(gòu)：北京90平方米以下中低檔項(xiàng)目成交爆發(fā)

??【研究視點(diǎn)】

??整體回穩(wěn)與分化加劇并存，土地再現(xiàn)縮量高熱格局

??10月整體成交量環(huán)比微漲1%,中止了7月以來逐月下滑之勢，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升趨勢,與此同時(shí),城市分化加劇,一線城市依然旺盛，但成交兩漲兩跌, 二、三線城市稍顯疲弱，也是漲跌參半；供應(yīng)方面，絕大多數(shù)城市在9月的波峰回落。又近年底，土地市場尤為熱鬧，再現(xiàn)縮量高熱態(tài)勢。

??政策方面，由于宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，三季度GDP增速跌破7%，投資增速下滑趨勢并未得到控制，通縮壓力仍在逐步加劇，本月央行實(shí)施了年內(nèi)的第四 次“雙降”,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了十分寬松融資環(huán)境，而對購房者而言，購房成本再度降低，對其信心有一定的提振作用，但多次降息降準(zhǔn)后，政策效應(yīng)不斷減 弱，對市場成交難有實(shí)質(zhì)影響。地方層面，重慶市本月發(fā)布了8條措施穩(wěn)定樓市，與此前其他省市的刺激需求的措施不同的是，重慶此次多惠及企業(yè)。同時(shí)，公積金 政策放寬仍是各地政策落實(shí)的重點(diǎn)，廣州、西安、濟(jì)南等多地均有相關(guān)政策出臺。

??市場表現(xiàn)方面，在集中供應(yīng)及非限購城市首套首付下調(diào)的政策疊加影響下，本月多數(shù)重點(diǎn)城市成交初現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢，商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲的 不在少數(shù)，部分成交環(huán)比即便有所下滑，但都是小幅下調(diào)，如青島、上海和長春等。供應(yīng)方面，“金九”已集中推售存貨，10月商品住宅供應(yīng)普遍大幅回落，環(huán)比 下滑的重點(diǎn)城市達(dá)8成，跌幅超20%的城市數(shù)量也已過半，尤其是北京新增供應(yīng)量僅30多萬平方米，跌入年內(nèi)低谷。

??土地方面，本月部分重點(diǎn)城市供求兩旺，特別是土地供應(yīng)有所爆發(fā)，北京、蘇州、武漢等城市本月更是一舉掛出20多塊地,而且不乏優(yōu)質(zhì)地塊，南京、 杭州等城市均有地塊被業(yè)內(nèi)認(rèn)定為準(zhǔn)地王。從土地成交來看，企業(yè)對這場土地盛宴也可謂樂在其中，本月不僅延續(xù)了上月的的高溢價(jià)局勢，而且地王頻現(xiàn)，上海、福 州、青島和南京等地均有地王爆出，再現(xiàn)縮量高熱格局。

??總體來看，年內(nèi)持續(xù)寬松的政策環(huán)境不會改變，4季度有望維持供需兩旺的態(tài)勢，但2、3季度市場成交旺盛，部分需求已提前透支，成交量或難企及去 年同期。而土地市場，前期市場供求不振留下的空白，或在四季度得以填補(bǔ)，其中一線和部分二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊競爭局勢或更為激烈。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??GDP增速破“7”，貨幣刺激仍在“量變”積累階段

??三季度，我國經(jīng)濟(jì)增速破“7”，投資和出口增速持續(xù)下滑，保增長壓力持續(xù)上升。10月24日，央行于年內(nèi)第四次宣布“雙降”，及時(shí)為樓市、股市 和實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入流動性。但在外匯占款持續(xù)下滑的背景下，貨幣寬松的刺激成效很難立馬顯現(xiàn)，還需要持續(xù)的寬松操作，才能達(dá)到“質(zhì)變”臨界點(diǎn)。

??1、GDP增速破“7”，投資和出口增速持續(xù)下滑，保增長壓力上升

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局19日公布，前三季度我國GDP同比增長6.9%，6年來首度“破7”。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，經(jīng)濟(jì)增速“破7”，并不意味 著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在問題。從中長期趨勢看，我國經(jīng)濟(jì)仍在持續(xù)朝“穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好”的方向行進(jìn)。但就近期而言，第三季度出口增速繼續(xù)回落，固定資產(chǎn)投資增速 已經(jīng)連續(xù)24個(gè)月下滑，2015年9月跌至10.3%，國家保增長壓力不斷上升是不爭的事實(shí)。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)第一支柱產(chǎn)業(yè)，能否保持適 度的擴(kuò)張力，對“保增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”都極其重要。

??2、央行連踩油門，利好實(shí)體經(jīng)濟(jì)但離臨界點(diǎn)轉(zhuǎn)換還有一段距離

??10月24日，央行于年內(nèi)第四次宣布“雙降”，再度釋放7000億元基礎(chǔ)流動性，基準(zhǔn)利率也再創(chuàng)新低。這對時(shí)下已對政策產(chǎn)生抗藥性的樓市、低位 盤整的股市和破“7”的經(jīng)濟(jì)而言，無疑是一場及時(shí)雨。但在外匯儲備連續(xù)下降、出口增速難轉(zhuǎn)“正”、工業(yè)增加值增速持續(xù)下滑的大背景下，央行即使連續(xù)踩油 門，預(yù)計(jì)刺激效果很難立竿見影顯現(xiàn)。

??總體上，下半年以來的兩次降準(zhǔn)仍在填補(bǔ)三季度外匯儲備占款快速下降造成的流動性缺口，因此其對樓市、股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的刺激效果肯定不如上半年的兩次。當(dāng)前，貨幣寬松的刺激效果正處于“量變”積累階段，離“質(zhì)變”臨界點(diǎn)還有一段距離，還需要央行再加幾把油。

??【02政策】

??央行第四次雙降，地方政府“三利器”跟進(jìn)

??10月以來，中央層面的救市以貨幣寬松為主。10月24日，央行宣布年內(nèi)第四次“雙降”：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；金融 機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率同幅度下調(diào)；個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。“雙降”后，基準(zhǔn)利率再創(chuàng)新低，短期內(nèi)銀行金融機(jī)構(gòu)將增加7000多億元可貸額度，將同時(shí)利好樓市、股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

??地方層面的救市政策出臺頻度有所減弱，但創(chuàng)新力度和深度顯著加大。10月份，上海、重慶、廣州三地均根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情祭出救市“利器”：

??(1)“利器一”：上海嘉定對人才首置巨額補(bǔ)貼，吸引人才和刺激樓市一舉兩得

??10月26日，上海市嘉定區(qū)政府公布《嘉定區(qū)優(yōu)秀人才購房貨幣化補(bǔ)貼實(shí)施辦法》，宣布從2015年9月11日起，對區(qū)域內(nèi)首次購買商品住房的優(yōu) 秀人才，給予購房貨幣化補(bǔ)貼45至60萬。首年可拿到補(bǔ)貼總額的60%，即一次性拿到27.6-36萬，力度前所未有。對于新城而言，房地產(chǎn)發(fā)展依附于規(guī) 劃遠(yuǎn)景，后者取決于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，高精尖產(chǎn)業(yè)大發(fā)展關(guān)鍵在人才集聚。嘉定區(qū)新政可謂一舉兩得，既有助于吸引人才，又有利于刺激樓市，值得其它地方借鑒。

??(2)“利器二”：重慶八條推商住比、戶型可調(diào)、分宗辦理權(quán)證，幫房企渡難關(guān)

??10月15日，重慶發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，推出8條救市措施。主要亮點(diǎn)：1)土地付清價(jià)款后，可分宗辦理房地產(chǎn)權(quán)證。房 企可將拍賣所得土地分割轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資，以緩解資金壓力。2)可申請調(diào)整商住比例和戶型比例。房企將可以根據(jù)行情變化靈活調(diào)整業(yè)態(tài)和產(chǎn)品。《通知》還明確規(guī) 定，普通住宅首套首付比例降至25%；政府將根據(jù)供需平衡，合理確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、區(qū)域和時(shí)序。這些舉措都根據(jù)重慶樓市現(xiàn)階段主要問題量身定制，具 有很強(qiáng)的針對性。

??(3)“利器三”：廣州正式實(shí)行公積金貼息貸款政策，進(jìn)入“全員公積金時(shí)代”

??10月26日，廣州公積金貼息方案正式落地。操作模式：商業(yè)銀行向符合公積金貸款的借款人發(fā)放貼息貸款，借款人按商貸利率向銀行支付利息，商貸 與公積金的利率差由廣州住房公積金管理中心按月支付給借款人。今后，廣州將告別公積金余額嚴(yán)重不足時(shí)代，進(jìn)入“全員公積金時(shí)代”。受此利好刺激，廣州樓市 的剛需和改善需求將有望迎來一輪強(qiáng)勁釋放。

??客觀來講，上海、重慶、廣州三地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情制定出的針對性舉措，讓人眼前一亮，效果可期。這在某種程度上，也預(yù)示著地方政府救市已進(jìn)入“私人訂制”時(shí)代！

??【03 樓市】

??供應(yīng)銳減而成交微增，整體回穩(wěn)與分化加劇并存

??繼9月供應(yīng)大漲后，本月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積應(yīng)市環(huán)比大幅下滑，其中，一線城市跌幅尤甚；從成交方面來看，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比小 幅上漲，整體市場表現(xiàn)好于9月，同比來看也高于去年“銀十”高點(diǎn)，尤其是武漢、南京、杭州等城市成交保持高位，市場延續(xù)火熱。在供應(yīng)大幅回落成交穩(wěn)中有升 帶動下，本月重點(diǎn)城市商品住宅供求比大幅回落，整體庫存狀況繼續(xù)改善，消化周期繼續(xù)下降。

??1、供應(yīng)：新增供應(yīng)環(huán)比大幅回落，一線城市跌幅尤大

??10月，28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量環(huán)比銳減30%，同比也不及去年同期，整體供應(yīng)量再次降到低點(diǎn)。分城市能級來看，一線城市下降幅度最為明 顯，尤其是北京、和廣州跌幅都在60%以上，值得關(guān)注的是，上海供應(yīng)面積環(huán)比雖也是下降，但從絕對量來看，近170萬平方米，幾乎是其他三城之和。二、三 線城市近8成城市供應(yīng)量環(huán)比下降，同比不及去年的城市也超過7成，其中，沈陽、成都、寧波等城市本月供應(yīng)量都不足50萬平方米，同環(huán)比皆大降。

??9月集中供應(yīng)，10月供應(yīng)量有所下滑早在市場預(yù)料之中，其原因主要在于，一方面，受制于去年以來新開工面積的持續(xù)低位，再加上2季度的市場爆發(fā) 消耗，使得房企手中“彈藥”并不充足；另一方面，9月各線城市供應(yīng)爆發(fā)而成交回落，部分項(xiàng)目仍有一定的庫存有待消化。對于那些業(yè)績承壓的房企來說，年底放 量沖刺勢在必行，因此，預(yù)計(jì)年底供應(yīng)量仍會回升。

??2、成交：成交量下半年首次環(huán)比上漲，二、三線城市分化加劇

??本月重點(diǎn)城市商品住宅成交環(huán)比小幅上漲，同比也好于去年同期。一線城市表現(xiàn)依舊最為強(qiáng)勁，深圳、北京本月商品住宅成交量環(huán)比漲幅超過20%，上 海環(huán)比雖小幅下降，但絕對量超過130萬平方米，需求強(qiáng)勁。二、三線城市成交量環(huán)比增減參半，同比增多減少，城市間分化進(jìn)一步加劇，武漢、重慶、天津、南 京等城市表現(xiàn)搶眼，成交量都在120萬平方米以上，尤其是武漢，本月成交量近250萬平方米，為自2007年以來單月新高，市場火爆異常；而昆明、長春、 大連等城市，環(huán)比繼續(xù)下降，成交量仍舊低位徘徊。

??“銀十”市場企穩(wěn)，我們認(rèn)為這主要是因?yàn)?，一者?月底“商貸首付25%”、推進(jìn)公積金異地貸款等系列政策的出臺，雖在地方具體落實(shí)上有一定遲 緩，但對市場信心提振起到積極作用；二者，信貸政策面持續(xù)寬松，二套房首付4成新政也進(jìn)一步落實(shí)，刺激剛需及改善需求有序入市；三者，雖然10月供應(yīng)大幅 下滑，但9月的供應(yīng)爆發(fā)，集中推盤，使得市場可選擇房源較多，購房者選擇余地也很大。年底沖刺關(guān)鍵期，業(yè)績承壓房企營銷力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)計(jì)年底成交將 延續(xù)上升態(tài)勢。

??3、庫存： 供求比回落明顯，庫存去化壓力繼續(xù)下降

??10月，超8成重點(diǎn)城市商品住宅供求比回落，絕大部分城市供求比在1.0以下。供求比的回落主要原因是本月商品住宅供應(yīng)量大幅下滑成交穩(wěn)中有 升；庫存方面，近7成重點(diǎn)城市商品住宅存量環(huán)比小幅下降，主要原因還是本月供應(yīng)量的低位，而成交保持穩(wěn)定，有效地消耗了庫存量，使得重點(diǎn)城市庫存狀況繼續(xù) 改善；消化周期來看，本月近4成重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比下降，同比來看，下降的城市超過8成，其中，一線城市降幅最為明顯，平均降幅超過30%；蘇 州、武漢、南京等市場火爆城市，消化周期已維持在6個(gè)月左右，如果未來供應(yīng)不能快速跟上，那么供不應(yīng)求狀況或進(jìn)一步加劇，房價(jià)將穩(wěn)步上漲。

??4、成交結(jié)構(gòu)：北京90平方米以下中低檔項(xiàng)目成交爆發(fā)，上海成交結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定

??本月北京90平方米以下，中低檔項(xiàng)目成交爆發(fā)，拉動相關(guān)類產(chǎn)品成交占比大幅提升，而深圳中檔產(chǎn)品成交占比環(huán)比也大幅上漲17個(gè)百分點(diǎn)，占比突破5成。上海不管是從價(jià)格段來看，還是從面積段來看，各來產(chǎn)品成交占比均表現(xiàn)穩(wěn)定。

??在從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，上海各檔次產(chǎn)品成交占依然保持相對穩(wěn)定；北京中低檔產(chǎn)品成交占比繼9月大幅上漲后，本月不僅延續(xù)漲勢，而且漲幅還有所擴(kuò)大，而低檔產(chǎn)品成交占比依然延續(xù)下滑趨勢；而深圳高檔產(chǎn)品成交占比延續(xù)下滑趨勢，中檔有較大幅度上漲。其 中深圳中檔產(chǎn)品成交漲幅最大，環(huán)比大幅增長17個(gè)百分點(diǎn)，一舉沖破30%和40%兩個(gè)關(guān)口，達(dá)到42%。這主要是由于一方面，前期高端改善需求集中釋放， 當(dāng)前已大為萎縮，成交占比下滑，另一方面，崗信達(dá)橫崗大廈、鴻榮源尚峰等首改型項(xiàng)目成交爆發(fā)，也大為拉升了中檔品成交占比，而高檔產(chǎn)品成交占比繼續(xù)延續(xù)下 滑趨勢，環(huán)比下降7個(gè)百分點(diǎn)，降幅環(huán)比擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，此外，中低檔產(chǎn)品成交占比也由較大幅度下降。而北京上月中低檔產(chǎn)品成交占比繼9月大漲7個(gè)百分點(diǎn) 后，本月不僅延續(xù)上漲趨勢，且漲幅還有所擴(kuò)大，環(huán)比漲幅達(dá)14個(gè)百分點(diǎn)，占比突破5成，達(dá)55%。其他檔次產(chǎn)品成交占比除中高檔占比與上個(gè)月基本持平外， 其他類產(chǎn)品均有所下滑。上海除低檔產(chǎn)品占比有較大幅度下滑外，其他類產(chǎn)品占比變化不大。

??從面積段占比來看，本月北京90平米以下小戶型成交占比有大幅提升外，上海和深圳各面積段產(chǎn)品成交占比均表現(xiàn)穩(wěn)定。 其中北京90平米以下產(chǎn)品成交占比環(huán)比大幅上漲12個(gè)百分點(diǎn)，占比突破5成，達(dá)到51%，結(jié)合價(jià)格段來看，北京本月剛需型項(xiàng)目成交爆發(fā)，成交面積top項(xiàng) 目中，前5名的中國鐵建通瑞嘉苑、首城東郡匯、當(dāng)代北辰悅和冠華苑等均為面積90平方米以下、均價(jià)2.5萬元/平方米以下的剛需型項(xiàng)目成交面積就已達(dá)到僅 35萬平方米，這幾個(gè)項(xiàng)目對成交占比的拉動作用十分明顯。而上海和深圳各面積段成交占比則依然表現(xiàn)相對穩(wěn)定，特別是上海各面積段產(chǎn)品成交占比環(huán)比變化幅度 不超過3個(gè)百分點(diǎn)。

??5、本月小結(jié)：10月市場成交止跌企穩(wěn)，年底或延續(xù)回升之勢

??本月，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)大幅回落，但環(huán)比成交扭轉(zhuǎn)下半年以來的下滑態(tài)勢，同比也是穩(wěn)重中有升，表現(xiàn)出回升之勢。在我們看來，這主要還是受政策推動，市場信心回升所致。

??而對于年底市場，一方面，“930”首套房商貸首付25%新政將在各地不斷落地執(zhí)行，一定程度上減輕購房者資金壓力，勢必將刺激部分需求提前入 市；再加上，公積金互貸繼續(xù)推進(jìn)，如廣西近日落實(shí)公積金新政，將可提取公積金賬戶范圍擴(kuò)大到父母(包括岳父母)、子女，而且真正實(shí)現(xiàn)全國異地貸款，這不僅 有力減輕購房壓力，對有效的使用公積金，方便購房者靈活選擇置業(yè)地也起到重要推動作用，預(yù)計(jì)后續(xù)更多的省份和城市效仿后，勢必對市場成交產(chǎn)生重要推動。而 另一方面，雖然今年市場整體大大好于去年，但對部分房企而言，業(yè)績?nèi)猿袎?，預(yù)計(jì)房企將在年底繼續(xù)發(fā)力，加大營銷力度，沖刺業(yè)績，以期在2015年交上一個(gè) 滿意的答卷。因而，我們認(rèn)為，年底市場雖不會重演去年的大爆發(fā)，但明顯回升仍是大概率事件。

??【04 288指數(shù)】

??房價(jià)指數(shù)連漲6個(gè)月，一線城市領(lǐng)漲

??2015年10月，中國城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1102.0點(diǎn)，環(huán)比上升3.4點(diǎn)，漲幅為0.31%，與上月相比，漲幅縮小0.14個(gè)百分點(diǎn)；同比來看，上漲1.41%，漲幅擴(kuò)大0.64個(gè)百分點(diǎn)。

??從指數(shù)走勢來看，10月國內(nèi)一手房交易價(jià)格指數(shù)延續(xù)了前五個(gè)月上漲的趨勢，但漲幅繼續(xù)收窄。其中，全國31個(gè)省級行政區(qū)域中，一手房價(jià)格指數(shù)環(huán) 比上升的區(qū)域數(shù)為19個(gè)，較上月減少4個(gè)。而湖北省、海南省、重慶等12個(gè)省級行政區(qū)域一手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅下降。從近幾個(gè)月指數(shù)變動來看，全國房價(jià) 漲跌幅依然保持不均衡的狀態(tài)：一、二線經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、庫存低，房價(jià)一直穩(wěn)步小幅上揚(yáng)；多數(shù)三、四線城市住宅去化問題較大、全面回暖可能性不大。

??樓市基本面好轉(zhuǎn)，價(jià)格趨于堅(jiān)挺，接下來幾個(gè)月可能會慣性漲價(jià)，房價(jià)指數(shù)或?qū)⒗^續(xù)上行。但此前需求在政策刺激之下已經(jīng)集中釋放過，因此，今年成交沖高可能性并不大，房價(jià)指數(shù)漲幅將趨于平緩。

??分城市能級來看，一線城市中，北上廣繼續(xù)領(lǐng)漲，同環(huán)比漲幅均領(lǐng)先其他城市。深圳市房價(jià)指數(shù)環(huán)比有小幅下滑，降幅為0.03%，但同比來看，依舊 高于其他三個(gè)一線城市，上漲29.10%，傲居全國之首。其中環(huán)比下滑的主要原因在于前期中高端成交爆發(fā)后，最近幾個(gè)月成交有所萎縮，同時(shí)，剛需項(xiàng)目成交 占比回升，從而導(dǎo)致成交均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性下滑所致，且這一趨勢在未來幾個(gè)月或仍將持續(xù)。

??二線城市方面，超過八成的城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比上行，三大自治區(qū)首府拉薩、烏魯木齊、呼和浩特房價(jià)指數(shù)漲幅較大，均超1%，但同比依然降幅較大。而 鄭州、蘇州房價(jià)指數(shù)漲幅也超過1%，且均連續(xù)三月持續(xù)攀升。其中，烏魯木齊漲勢最為顯著，萬科世紀(jì)花城、中城國際城等盤均較為火熱，房價(jià)指數(shù)也較上月上漲 3.22%，高居二線城市之首。而哈爾濱、石家莊房價(jià)指數(shù)則依然沒有起色，環(huán)比均表現(xiàn)為下降。

??目前市場價(jià)格趨勢仍保持上升勢頭，各能級城市房價(jià)分化愈發(fā)顯著。一線和部分二線城市目前房價(jià)已處于較高位置，部分熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)過高，風(fēng)險(xiǎn)較大， 房價(jià)上漲的動力稍弱。但針對價(jià)值洼地的區(qū)域來說，隨著市場回暖，房價(jià)上漲空間和預(yù)期充足；對于三、四線城市而言，人口導(dǎo)入能力弱，需求不足，而供應(yīng)過量， 房價(jià)難以大幅上漲，而在四季度企業(yè)沖擊業(yè)績、回籠資金的重要關(guān)卡，以價(jià)換量仍是首選。

??整體來看，經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無減，穩(wěn)增長大方針下，中央也將保持寬松的信貸政策，地方政策也會隨著市場的變化及時(shí)調(diào)整；而“金九銀十”市場回暖 后，在雙降提升購房者信心以及降低房企融資成本后，企業(yè)降價(jià)促銷意愿并不強(qiáng)。因此，在兩方面因素的共同作用下，房價(jià)在四季度持續(xù)上漲趨勢或?qū)⒀永m(xù)。

??【05土地】

??土地成交量跌價(jià)穩(wěn)，再現(xiàn)縮量高熱格局

??2015年10月，土地市場成交面積、成交金額環(huán)比雙雙大幅回落，均較上月下跌五成左右。一線城市方面，僅北京成交規(guī)模上升，上海、北京成交量 均顯著下探，深圳則是再度回到土地零出讓。二線城市方面，大部分城市土地市場量價(jià)齊跌，如成都、杭州成交面積環(huán)比跌幅超過7成，但也有少部分城市依然延續(xù) 了前期火熱格局，譬如南京即是一日攬金百億，并連續(xù)兩個(gè)月刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。

??1、成交：出讓規(guī)模大幅回落，平均溢價(jià)率仍處年內(nèi)高位

??10月份，土地市場成交規(guī)模顯著回落。CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地共出讓280幅，較上月下降近四成，減少了190幅。成交建筑面積為 2420萬平方米，環(huán)比大跌50%，同比下降46.3%，成交總價(jià)1028億元，環(huán)比減少45%，同比下滑14%。在經(jīng)歷了9月份短短一個(gè)月的爆發(fā)式上漲 之后，10月土地市場成交量再回年內(nèi)平均水平。不過值得注意的是，本月土地出讓規(guī)模雖大幅回落，但溢價(jià)率仍然達(dá)到了30.1%，處于年內(nèi)較高水平。本月土 地市場之所以會呈現(xiàn)出縮量高熱格局，在我們看來主要有以下幾點(diǎn)原因：其一，目前成交量的收窄，主要還是受到供應(yīng)面的影響，無關(guān)乎市場景氣變化，8、9兩個(gè) 月以來土地供應(yīng)量連續(xù)下滑，是10月份成交規(guī)模收窄的最主要?jiǎng)右颍涠?，在行業(yè)政策面上，面對持續(xù)疲軟的GDP和固定資產(chǎn)投資指標(biāo)，中央依然對房地產(chǎn)行業(yè) 持以“穩(wěn)中有促”態(tài)度，無論是今年的新“930”，還是10月的第三次央行“雙降”，均代表著行業(yè)大環(huán)境的穩(wěn)中有寬，為行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展背書，堅(jiān)定企業(yè)投資信 心；其三，10月份以來樓市整體成交量仍處于環(huán)比持平、同比增長的位置，得益于成交持續(xù)向好的“托底”，房企對于優(yōu)質(zhì)宅地的爭奪上也表現(xiàn)的更為積極。

??2、分布：一線城市溢價(jià)率再攀今年新高，三線城市成交金額驟降六成

??10月，各線城市土地成交金額、成交面積均現(xiàn)大幅下滑。其中一線城市成交面積較上月下滑25%，成交金額環(huán)比下跌29%，但溢價(jià)率卻創(chuàng)下年內(nèi)新高；二線城市方面，成交面積、成交金額均下跌5成；三線城市成交跌幅最大，成交金額環(huán)比降幅接近六成。

??具體來看，一線城市本月成交建筑面積304萬平方米，環(huán)比下跌25%，成交金額404.5億元，較9月驟降29%。不過溢價(jià)率指標(biāo)卻是逆行上 揚(yáng)，平均溢價(jià)率高達(dá)47.16%，創(chuàng)下近一年新高。以北京為例，本月昌平、豐臺拍出多塊優(yōu)質(zhì)土地，其中三幅宅地均封頂溢價(jià)50%出讓，方興碧桂園聯(lián)手拿下 的兩塊商辦用地溢價(jià)率更是超過140%。以此來看，本月一線城市進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)的土地雖有所減少，但市場關(guān)注度還是有增無減。

??二線城市方面，10月份成交建筑面積為1335萬平方米，成交金額499億元，均環(huán)比下降近5成，平均溢價(jià)率24%，雖有所回落、但依然處在相 對較熱的位置。就具體城市表現(xiàn)來看，受政府供地節(jié)奏影響，成都、杭州、天津等大部分重點(diǎn)二線城市成交規(guī)模均明顯收窄，但少部分城市土拍市場仍有亮眼表現(xiàn)。 以南京為例，本月僅在月底有一次土地拍賣，8宗地共賣出了114.45億元，河西、雨花、棲霞三幅宅地均刷新板塊單價(jià)地王紀(jì)錄，其中保利拿下的河西G39 宅地更是以24026元/平方米的成為南京新的單價(jià)地王。

??三四線城市方面，本月土地市場回落最為明顯，成交建筑面積環(huán)比下跌56%，成交金額環(huán)比下跌近六成。在日益逼仄的行業(yè)利潤率面前，慮及更為突出的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)對于三四線城市的投資機(jī)會也更為慎重，本月三線城市平均溢價(jià)率為11.35%，遠(yuǎn)低于一二線平均水平。

??綜上所述，10月份土地市場雖然成交全面回落，一線城市依然是房企拿地首選，京滬優(yōu)質(zhì)板塊宅地高溢價(jià)更是司空見慣，二線城市方面，在市場需求旺 盛、行業(yè)利潤空間仍較充足的重點(diǎn)城市，也能吸引到大批房企關(guān)注，譬如南京，但在沈陽、青島等庫存壓力較大城市，大多數(shù)企業(yè)還是持以相對謹(jǐn)慎態(tài)度。

??3、重點(diǎn)地塊：優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫热蕴幐呶唬本┴S臺包攬單價(jià)榜單三甲

??本月地王表現(xiàn)十分搶眼，在總價(jià)TOP10中，除天津、武漢兩塊宅地因體量過大、當(dāng)?shù)厥袌龉┣蟊憩F(xiàn)一般而底價(jià)出讓外，其余地塊均是高溢價(jià)出讓，其中金茂碧桂園聯(lián)合拿下的商辦用地溢價(jià)率更是高達(dá)141%。

??單價(jià)TOP10方面，本月一線城市仍占大多數(shù)位置，TOP5均在北京。值得注意的是，在二線城市中，本月南京有兩幅地塊入榜，刷新板塊樓板價(jià)紀(jì) 錄的河西、棲霞兩塊地王均躋身本月樓板價(jià)TOP10位置，值得一提的是，其中G39超過了上月出讓的G34號濱江商務(wù)區(qū)域地塊，時(shí)隔一月再將南京地王奪回 河西。

??（1）北京：葛洲壩高價(jià)拿下單價(jià)地王，再現(xiàn)“面粉貴過面包“

??2015年10月20日，葛洲壩經(jīng)過73輪競價(jià)，以49.5億元 、3.1萬㎡公租房和6.18萬㎡“農(nóng)民回遷房”奪得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改地塊。按此折算，葛洲壩拿地樓板價(jià)將達(dá)到7.5萬元/平方米。但值得一提的是， 就葛洲壩集團(tuán)本身而言，并不是一家擅長打造豪宅產(chǎn)品的央企，企業(yè)也自認(rèn)短期內(nèi)在產(chǎn)品開發(fā)上的短板難以補(bǔ)齊，從葛洲壩以往的開發(fā)模式來看，未來尋求標(biāo)桿企業(yè) 合作的可能性較大。

??從周邊地塊成交情況來看，最近的純住宅用地成交需追溯到2013年，這兩年商辦用地居多。從周邊項(xiàng)目來看，住宅價(jià)格因產(chǎn)品檔次、類別的不同高低 差距較大，龍湖西宸原著別墅產(chǎn)品價(jià)格在9萬/㎡左右，而京投銀泰萬科西華府普通住宅的價(jià)格僅在4.2萬/㎡左右。隨著泰禾西府玉苑這類高端項(xiàng)目入市，華 潤、招商、首開等實(shí)力企業(yè)的相繼入駐，豐臺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)力度必將繼續(xù)提速，共同將市場價(jià)值推向新的高度。在豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊入市后，麗澤板塊的豪宅印 象則會更加清晰。

??（2）南京：保利21億競得河西宅地，時(shí)隔一月再度刷新南京單價(jià)地王紀(jì)錄

??10月28日，在南京月末舉行的土地拍賣會上，備受關(guān)注的河西宅地經(jīng)33輪舉牌，最終由保利地產(chǎn)以總價(jià)21.6億元奪得，樓面地價(jià)高達(dá)24026元/㎡，刷新了中海地產(chǎn)在9月23日創(chuàng)下的22373元/㎡南京地價(jià)紀(jì)錄，時(shí)隔23天之后將南京單價(jià)地王重新“奪回”河西。

??事實(shí)上，作為南京市最早開發(fā)的城市新城，河西早已成為南京高端購房人群的首選，而位于奧體-城南連線之間的河西中部，更是高端人士所青睞的重點(diǎn) 區(qū)域。本次保利拿地價(jià)格雖然略高，但綜合來看對于盈利空間還是無需擔(dān)憂過多，一方面是周邊項(xiàng)目售價(jià)已達(dá)高位，目前仁恒江灣城、宏圖上水云錦站穩(wěn)4萬元的關(guān) 口，為企業(yè)“保本”留下了充足空間，另一方面從市場預(yù)期來看，隨著南京地鐵、快速路等城市基建漸見成效，交通連通性的上升使得南京市迎來更多房價(jià)生長機(jī) 會，就統(tǒng)計(jì)局房價(jià)指數(shù)來看，今年南京房價(jià)增速也僅次于四座一線城市，而河西又是其中一手房高端豪宅最為集中的區(qū)域，未來板塊價(jià)值持續(xù)上漲應(yīng)是情理之中，因 此G39地塊的盈利空間也是依然可期。

??4、本月小結(jié)：市場再現(xiàn)縮量高熱格局，城市間分化將進(jìn)一步加劇

??在經(jīng)歷了上個(gè)月的成交巨幅放量之后，受供應(yīng)節(jié)奏影響，10月份的土地市場規(guī)模迅速收窄，再度回到年內(nèi)平均水平，大部分重點(diǎn)城市成交面積、成交金 額環(huán)比下跌接近或超過五成。但是就溢價(jià)率指標(biāo)來看，對于熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)依然愿意投入更多成本以獲取開發(fā)機(jī)會，階段性看漲預(yù)期仍在。

??因此對于2015年最后兩個(gè)月的土地市場，基于目前依然持續(xù)向好的樓市、趨寬的政策面以及地市透露出的企業(yè)信心，我們認(rèn)為土地市場仍將保持一定 熱度。但在城市間分化方面，或?qū)⒖吹嚼錈岱只觿〉木置?，原因有以下三點(diǎn)，其一，當(dāng)下不少城市還未完成2015年土地供應(yīng)計(jì)劃，年末兩個(gè)月將迎來一波供應(yīng) 潮，或?qū)a(chǎn)生“踩踏”作用，部分三四線城市可能會出現(xiàn)關(guān)注度不足現(xiàn)象；其二，進(jìn)入“旺季”后半程，部分城市商品房市場有些后繼乏力，隱藏在成交暴漲中的庫 存問題開始浮出水面，如長沙、成都、昆明本月商品住宅成交量均不及今年平均，未來市場去向存疑，企業(yè)信心也會受到一定影響。其三，在經(jīng)歷了半年多的旺季之 后，目前越來越多的開發(fā)商開始有底氣考慮投資機(jī)會，但在行業(yè)利潤率日益逼仄的當(dāng)下，大部分企業(yè)所考慮的還是供需平衡、房價(jià)高企的重點(diǎn)城市，因此越臨近年 末，在一二線城也或?qū)⒖吹礁鼮榧ち业母偁幐窬帧?/p>