[克而瑞]辦公樓提供這些服務(wù) 租客把門檻踏破了

??前幾年，受到調(diào)控政策影響，不少房企轉(zhuǎn)型做辦公物業(yè)，地方政府也大量推地。然而，隨著這些項(xiàng)目批量上市，辦公物業(yè)面臨供過于求的局面；部分新區(qū)發(fā)展未達(dá)規(guī)劃預(yù)期，或尚未成熟，直接影響了銷售和招商。在這樣的情況下，房企如何通過后期運(yùn)營服務(wù)，即實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)去化，又讓投資者及租戶滿意？

??一、辦公服務(wù)平臺(tái)的興起

??1、商辦競(jìng)爭激烈，加強(qiáng)后期運(yùn)營服務(wù)是重要趨勢(shì)

??從現(xiàn)有空置率和新增供應(yīng)量，我們認(rèn)為包括一線城市在內(nèi)，辦公租售市場(chǎng)競(jìng)爭壓力加?。煌瑫r(shí)，因受“雙創(chuàng)”“營改增”的政策推動(dòng)，創(chuàng)業(yè)者和中小初創(chuàng)型公司的租賃需求增加，大中型企業(yè)自用、購買需求增多，存在市場(chǎng)機(jī)遇。我們認(rèn)為，面對(duì)競(jìng)爭，房企運(yùn)營服務(wù)能力的高低，成為項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的關(guān)鍵。

??1) 競(jìng)爭格局：空置率新增供應(yīng)高企，租售壓力加劇

??一線較為平穩(wěn)、二三線為高壓區(qū)域。全國重點(diǎn)城市辦公存量與空置率看，北京、深圳、廣州、上海因經(jīng)濟(jì)環(huán)境好、金融高科技產(chǎn)業(yè)成熟、企業(yè)總部密集等因素，存量/空置率小于10%，表現(xiàn)較為平穩(wěn)；另一面以沈陽、成都、長沙、重慶為代表因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)需求、庫存壓力等，比值大于30%，辦公租售市場(chǎng)存在較大壓力。

??全國未來五年將迎來供應(yīng)潮。一線城市未來供應(yīng)盡管在絕對(duì)數(shù)量上居于全國前四位，但是這幾個(gè)市場(chǎng)的需求旺盛、消化速度較快，市場(chǎng)預(yù)期仍保持平穩(wěn)，但項(xiàng)目間的競(jìng)爭壓力加??；二三線城市新增供應(yīng)量有趕超或與當(dāng)前總存量持平的可能，項(xiàng)目空置、難以去化、房企資金占?jí)喊咐龆唷Ｒ?016年為例，重點(diǎn)城市辦公市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)及庫存：

??上海預(yù)計(jì)供應(yīng)量最大城市，浦西辦公壓力進(jìn)一步增大。萊坊國際報(bào)告指出，2016年將有近200萬平方米的新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)投入市場(chǎng)，外灘金融中心推出后，外灘地區(qū)將會(huì)成為黃浦區(qū)又一活躍的寫字樓板塊。上?？苿?chuàng)中心的建設(shè)將增加寫字樓需求，有助于新增寫字樓供應(yīng)的吸納。受到大量新增供應(yīng)的影響，未來一年寫字樓租金增長幅度將放緩。

??北京預(yù)計(jì)供應(yīng)量位列第二，辦公市場(chǎng)分化加劇。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，未來一年北京整體市場(chǎng)將迎來近137萬平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%，達(dá)75.8萬平方米。整體市場(chǎng)大量新增供應(yīng)倘若短期內(nèi)無法被消化，個(gè)別開發(fā)商可能會(huì)采用臨時(shí)調(diào)整租金的方式來吸引租戶，屆時(shí)，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。

??深圳存量高企但甲級(jí)寫字樓議價(jià)能力強(qiáng)。根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2016年深圳預(yù)計(jì)將迎來約93.3萬平方米的十五個(gè)新項(xiàng)目入市，但由于超六成的項(xiàng)目為企業(yè)總部物業(yè)，業(yè)主議價(jià)能力強(qiáng)，且自身資金流動(dòng)性較為寬裕；此外，受前海及自貿(mào)區(qū)因素影響，金融類和高科技類企業(yè)增速快，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成支撐。

??多數(shù)二線城市供應(yīng)激增。未來五年內(nèi)超過現(xiàn)有總量將繼續(xù)提升空置率，并長期抑制租金增長。以西安為例，預(yù)計(jì)未來五年的供應(yīng)量會(huì)達(dá)現(xiàn)有存量的306%，庫存積壓辦公市場(chǎng)消化不良的可能性較大。

??2) 租賃市場(chǎng)：“雙創(chuàng)”背景下，創(chuàng)業(yè)租賃需求增速快

??國家工商局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年國家新等級(jí)企業(yè)443.9萬戶，同比增長21.6%，平均每天登記企業(yè)1.2萬戶，創(chuàng)歷史新高；其中第三產(chǎn)業(yè)新增等級(jí)企業(yè)360萬家，同比增長24.5%，占新登記企業(yè)總數(shù)的81%；行業(yè)分布以IT技術(shù)開發(fā)、建筑、廣告、財(cái)務(wù)、媒體、營銷、法律、娛樂與健康等為主。同時(shí)，與發(fā)達(dá)國家相比，我國自由職業(yè)經(jīng)濟(jì)目前屬于發(fā)展初期，增長空間較大。

??辦公租賃市場(chǎng)小微企業(yè)、初創(chuàng)公司及自由職業(yè)者的迅速增加，對(duì)于辦公樓不光有租金優(yōu)惠、租期靈活的要求，同時(shí)希望得到促進(jìn)創(chuàng)業(yè)者相互交流的平臺(tái)。

??3) 銷售市場(chǎng)：“營改增”減稅，辦公樓購買數(shù)量增加

??“營改增”后購買工業(yè)類廠房、寫字樓、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)可抵稅。以物業(yè)總價(jià)100萬、物料成本40萬元為例，按照先前5%繳納營業(yè)稅5萬元，增值稅為40/(1+17%)*17%=5.81萬，合計(jì)10.81萬元；“營改增”后，房地產(chǎn)的增值稅為11%，則銷項(xiàng)稅為100/(1+11%)=9.9萬，進(jìn)項(xiàng)稅額為40/(1+17%)=5.81萬，相抵扣后交稅為4.09萬。

??政策利好提振辦公樓銷售市場(chǎng)。一方面，大中型企業(yè)，從盤活企業(yè)閑置資金、改善辦公條件、合理避稅及增加固定資產(chǎn)投資的角度出發(fā)，考慮通過購買更高品質(zhì)的辦公物業(yè)，提升企業(yè)整體形象；同時(shí)，處于發(fā)展期的成長型企業(yè)，從長遠(yuǎn)發(fā)展及減輕企業(yè)稅負(fù)的角度，也會(huì)考慮商辦物業(yè)。

??辦公銷售因受“營改增”政策利好，市場(chǎng)需求增多；但由于存量基數(shù)大和新增供應(yīng)高企，通過后期運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)等，增強(qiáng)項(xiàng)目溢價(jià)成為必然趨勢(shì)。

??2、學(xué)習(xí)海外經(jīng)驗(yàn)，房企重點(diǎn)試水三種服務(wù)模式(略)

??1)聯(lián)合辦公型：強(qiáng)調(diào)空間載體，提供開放式平臺(tái)

??2)眾創(chuàng)空間型：側(cè)重孵化功能，看重資產(chǎn)回報(bào)

??3)產(chǎn)業(yè)綜合型：發(fā)揮平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)物業(yè)租售

??二、卓越E+服務(wù)樣本

??1、注重業(yè)主體驗(yàn)，兼顧投資者和租戶需求

??1) 投資需求：專業(yè)資產(chǎn)管理，辦公資產(chǎn)保值增值

??資產(chǎn)管理服務(wù)：卓越E+多年專注于商務(wù)寫字樓領(lǐng)域，形成了一套獨(dú)特的針對(duì)字樓本體保養(yǎng)的管理體系，獨(dú)創(chuàng)的FMC寫字樓設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)令客戶的資產(chǎn)歷久彌新，保值增值。在辦公資產(chǎn)銷售完成后，卓越E+商務(wù)仍提供資產(chǎn)運(yùn)營方面的服務(wù)，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)為客戶打造資產(chǎn)配置方案及服務(wù)，具體包括代租、換租、擴(kuò)租、資產(chǎn)置換和代售的一站式租賃、售出，通過運(yùn)營管理提升資產(chǎn)市值。

??招租服務(wù)：地方政府和辦公樓業(yè)主都十分看重“招商”能力，它直接影響了能獲得的收益。以卓越E+商務(wù)為例，一邊與當(dāng)?shù)卣捎寐?lián)合招商的方式，優(yōu)先獲得地方政府渠道引入企業(yè)的辦公地推薦權(quán)；另一邊，豐富卓越辦公樓的軟件服務(wù)水平和硬件設(shè)施，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，受到投資需求企業(yè)的認(rèn)可。具體招商企業(yè)與政府政策導(dǎo)向有關(guān)，尊重市場(chǎng)導(dǎo)向。

??2) 租戶需求：全生命周期管理，為企業(yè)提供便利

??商務(wù)配套服務(wù)：針對(duì)入駐的企業(yè)客戶，卓越E+提供全方位覆蓋企業(yè)發(fā)展生命周期的“智效辦公”服務(wù)，涵蓋企業(yè)稅務(wù)申報(bào)、人力資源支持、差旅服務(wù)、辦公集采甚至投融資服務(wù)、券商對(duì)接等，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)需求云服務(wù)”。另外，卓越E+寫字樓從建造開始便配套針對(duì)寫字樓客群的底商，底商的招商完全針對(duì)商務(wù)客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，如會(huì)所、商務(wù)餐飲、健身房等，使“樓上”的需求“樓下”即可解決。卓越物業(yè)是華南首家國際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟成員，具有國際標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)服務(wù)能力。提供一站式貼心周到商務(wù)辦公服務(wù)，如禮賓司、商務(wù)中心等服務(wù)。

??企業(yè)發(fā)展生態(tài)圈：卓越已在深圳、上海、北京、重慶、青島完成辦公產(chǎn)品全品類布局，涵蓋Ework服務(wù)式辦公空間、創(chuàng)業(yè)社區(qū)、甲級(jí)寫字樓、超甲級(jí)寫字樓等滿足初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)、成熟型企業(yè)對(duì)辦公室的需求和商務(wù)配套服務(wù)。在上海，卓越因地制宜打造垂直創(chuàng)業(yè)生態(tài)社區(qū)，涵蓋辦公、居住、社交三大模塊。其中，辦公模塊通過分析創(chuàng)業(yè)者的生命周期，將創(chuàng)業(yè)者劃分為單獨(dú)創(chuàng)業(yè)者、獲得一定投資后擁有7-10人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及獲得A輪或者B輪投資后的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，針對(duì)三個(gè)發(fā)展階段，提供創(chuàng)業(yè)苗圃、創(chuàng)業(yè)孵化器及創(chuàng)業(yè)加速器的辦公空間及服務(wù)；居住模塊考慮到創(chuàng)業(yè)者的時(shí)間成本、交通成本等因素，根據(jù)不同類型創(chuàng)業(yè)者提供三種不同的居住服務(wù)，如提供床位、合租房及高級(jí)公寓；社交模塊設(shè)計(jì)CEO俱樂部、生活俱樂部及卓越有名堂三種社群產(chǎn)品。?

??2、金融服務(wù)實(shí)用性最強(qiáng)，又能實(shí)現(xiàn)盈利

??1) 企業(yè)扶持：卓信金融整合資源，撮合資金介入

??創(chuàng)業(yè)型企業(yè)與成熟企業(yè)不同，部分由于成立時(shí)間短，從事的是新興行業(yè)，在外認(rèn)可度不高，要通過銀行等傳統(tǒng)融資渠道貸款十分困難；若是通過民間借貸，則不但成本頗高，還容易陷入惡性循環(huán)或騙局。對(duì)于此類企業(yè)來說，更合適的是股權(quán)融資，讓專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)對(duì)公司前景進(jìn)行判斷。

??基于此，卓越E+中的卓信金融，整合了銀行、擔(dān)保公司等內(nèi)外部各類金融資源，一方面能讓企業(yè)在健康的資本環(huán)境下穩(wěn)定成長，另一方面也幫助創(chuàng)投機(jī)構(gòu)等找到更多可選的投資標(biāo)的。卓越E+與工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、光大銀行等多家銀行建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，為客戶定制專業(yè)化金融服務(wù)，提供購房資金解決方案、企業(yè)流動(dòng)資金解決方案、融資對(duì)接、券商對(duì)接、創(chuàng)客融資、理財(cái)產(chǎn)品、智能支付、金融培訓(xùn)課程等，針對(duì)客戶的不同行業(yè)、資產(chǎn)組成、企業(yè)規(guī)模等，制定個(gè)性化的融資方案。

??同時(shí)，卓越E+引入專業(yè)機(jī)構(gòu)，幫助在不同發(fā)展階段的企業(yè)走在最合適的道路。當(dāng)前國家鼓勵(lì)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的數(shù)量會(huì)未來幾年會(huì)快速增長，帶來大量融資、掛牌上市等衍生業(yè)務(wù)的需求，卓越E+商務(wù)能基于入駐企業(yè)的貸款、交易、合作等數(shù)據(jù)，搭建出一套企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，作為優(yōu)惠政策和資本服務(wù)的基礎(chǔ)。在E+平臺(tái)上，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)3個(gè)月即可完成規(guī)模增長，兩年有完整財(cái)稅申報(bào)后則可接觸資本市場(chǎng)。如在上海，卓越置業(yè)集團(tuán)上海分公司聯(lián)合創(chuàng)業(yè)接力、UCloud、東華大學(xué)旭日工商管理學(xué)院、途家、順豐等合作伙伴，推出卓越創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)社區(qū)集群。

??在孵化嘗試中，對(duì)于各個(gè)創(chuàng)業(yè)階段的入駐業(yè)主，卓越E+通過和政府的緊密合作，撮合先導(dǎo)基金和風(fēng)投介入，卓越E+自身也會(huì)根據(jù)情況進(jìn)行再次投資。在南橋世紀(jì)中心項(xiàng)目中，3號(hào)樓的1樓被打造成創(chuàng)業(yè)苗圃基地，2-20樓打造成創(chuàng)業(yè)孵化基地，11號(hào)樓則打造成企業(yè)加速器；LOFT產(chǎn)品將打造成創(chuàng)展家園，酒店式公寓將打造成創(chuàng)意家園，高檔公寓將成為企業(yè)家天地。創(chuàng)業(yè)苗圃基地目標(biāo)人群是早苗型創(chuàng)業(yè)人群，因此工位設(shè)計(jì)靈活、開放，一旦建立穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)后，即可搬入由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營的孵化基地，引入第三方金融解決方案，如入駐企業(yè)中，從事高科技產(chǎn)品研發(fā)的橫煜科技獲得了1000萬首期創(chuàng)投。

??2) 增加盈利：基于入駐企業(yè)，深擔(dān)保等自有企業(yè)服務(wù)

??卓信金融作為卓越集團(tuán)著力打造的戰(zhàn)略性金融投資平臺(tái)，目前已完成三大板塊布局，即地產(chǎn)基金(房地產(chǎn)債權(quán)投資基金、房地產(chǎn)股權(quán)投資基金、商業(yè)物業(yè)并購基金、舊改基金、夾層基金、類資產(chǎn)證券化基金等)、股權(quán)投資(銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、公募基金等)、小微金融(中小企業(yè)、集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)與個(gè)人提供融資租賃、融資擔(dān)保、互聯(lián)網(wǎng)金融等)。

??深擔(dān)保于2016年1月12日正式掛牌新三板，是廣東省第一家掛牌上市的融資性擔(dān)保公司。深擔(dān)保由二手房贖樓擔(dān)保起步，逐步建立了由房地產(chǎn)過戶階段性擔(dān)保業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營綜合金融服務(wù)、普惠金融服務(wù)、類投行業(yè)務(wù)、傳統(tǒng)擔(dān)保業(yè)務(wù)五大核心業(yè)務(wù)構(gòu)成的全產(chǎn)品線，以及圍繞二手房交易鏈、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的綜合金融服務(wù)商。主要產(chǎn)品包括二手樓轉(zhuǎn)按揭贖樓貸款擔(dān)保、非交易轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保、拍賣房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)、中小企業(yè)流動(dòng)資金貸款擔(dān)保、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款擔(dān)保、工程保函擔(dān)保、高端白領(lǐng)消費(fèi)貸款等，在基金及資管項(xiàng)目擔(dān)保業(yè)務(wù)、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、投融結(jié)合業(yè)務(wù)及短期信貸資產(chǎn)買賣的金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)等也有突破。

??對(duì)于入駐卓越項(xiàng)目的企業(yè)而言，卓信金融會(huì)提供整個(gè)E+生態(tài)需要的金融服務(wù)，如聯(lián)合有互聯(lián)網(wǎng)思維的金融小微蜂為租戶聯(lián)系、匹配銀行提供租金貸款，若無法一次性付清租金，則會(huì)與多家銀行合作，通過小微蜂做信用評(píng)級(jí)后就可由銀行一次性釋放貸款，然后分成8、10、12個(gè)月中短期的貸款，根據(jù)不同的信用評(píng)級(jí)，年化利率約7-10%之間。

??針對(duì)在辦公物業(yè)中工作的個(gè)人客戶，深擔(dān)保則提供消費(fèi)、購房有關(guān)服務(wù)，如首付款融資、小額信用貸款擔(dān)保、消費(fèi)貸款、組合貸款等消費(fèi)金融，同時(shí)更有結(jié)合卓越物管服務(wù)項(xiàng)目而定制的”卓越白領(lǐng)貸“，這個(gè)單筆貸款額度最高可達(dá)50萬元，期限最長可達(dá)12個(gè)月，且只需要信用擔(dān)?；蚺渑紦?dān)保的定制金融產(chǎn)品，和所有深擔(dān)保的產(chǎn)品一樣，可以通過大數(shù)據(jù)積累，得知企業(yè)是否按時(shí)交租金、租金支付能力、離職率、通勤率、職位等等，判定企業(yè)、個(gè)人支付能力、個(gè)人征信(每天是否上班、在商圈消費(fèi)記錄等)。

??金融行業(yè)的盈利性不言而喻，毛利率和凈利率較高。在市場(chǎng)上資金流動(dòng)性充裕的背景下，金融企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即合適的投資對(duì)象。房地產(chǎn)、基建等大型項(xiàng)目由于抵押物充足相對(duì)安全，然需要投入的資金巨大；小型的企業(yè)融資往往存在不少陷阱，尤其是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，但卻可能有高成長性和多倍收益回報(bào)。卓信金融的服務(wù)對(duì)象是入駐業(yè)主，也就是說卓越能夠清楚地了解企業(yè)每日運(yùn)營情況，整合租金支付、員工增長、消費(fèi)情況等大數(shù)據(jù)，再結(jié)合其從事的行業(yè)發(fā)展進(jìn)行判斷，在資產(chǎn)的選擇上更為精準(zhǔn)。

??三、顛覆辦公租售舊模式

??1、大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)定位，突破地理位置掣肘(略)

??1) 分析用戶位置，提供班車及長租公寓

??2) 掌握消費(fèi)習(xí)慣，引入人性化軟件及硬件

??2、根據(jù)布局城市區(qū)域，差異化定位和招商(略)

??結(jié)語：

??由此可見，通過后期服務(wù)運(yùn)營平臺(tái)，房企將政府的產(chǎn)業(yè)需求、中小企業(yè)的融資需求、金融機(jī)構(gòu)的投資需求整合嫁接，整合協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈上不同主體，形成生態(tài)圈。所銷售的辦公樓價(jià)值導(dǎo)向應(yīng)市場(chǎng)需求做出改變，辦公樓賣點(diǎn)從“投資價(jià)值”轉(zhuǎn)向了“服務(wù)價(jià)值”，符合當(dāng)下趨勢(shì)。尤其像綠地、卓越這樣的資源型企業(yè)，通過集團(tuán)資源和辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累，創(chuàng)立了獨(dú)特的銷售渠道和模式，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和人們生活習(xí)慣的變化，若能與時(shí)俱進(jìn)不斷升級(jí)創(chuàng)新服務(wù)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、企業(yè)扶持、以及地方經(jīng)濟(jì)均有利。

??完整版目錄：

??一、辦公服務(wù)平臺(tái)的興起

??1、商辦競(jìng)爭激烈，加強(qiáng)后期運(yùn)營服務(wù)是重要趨勢(shì)

??1)競(jìng)爭格局：空置率新增供應(yīng)高企，租售壓力加劇

??2)租賃市場(chǎng)：“雙創(chuàng)”背景下，創(chuàng)業(yè)租賃需求增速快

??3)銷售市場(chǎng)：“營改增”減稅，辦公樓購買數(shù)量增加

??2、學(xué)習(xí)海外經(jīng)驗(yàn)，房企重點(diǎn)試水三種服務(wù)模式

??1)聯(lián)合辦公型：強(qiáng)調(diào)空間載體，提供開放式平臺(tái)

??2)眾創(chuàng)空間型：側(cè)重孵化功能，看重資產(chǎn)回報(bào)

??3)產(chǎn)業(yè)綜合型：發(fā)揮平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)物業(yè)租售

??二、卓越E+服務(wù)樣本

??1、注重業(yè)主體驗(yàn)，兼顧投資者和租戶需求

??1)投資需求：專業(yè)資產(chǎn)管理，辦公資產(chǎn)保值增值

??2)租戶需求：全生命周期管理，為企業(yè)提供便利

??2、金融服務(wù)實(shí)用性最強(qiáng)，又能實(shí)現(xiàn)盈利

??1)企業(yè)扶持：卓信金融整合資源，撮合資金介

??2)增加盈利：基于入駐企業(yè)，深擔(dān)保等自有企業(yè)服務(wù)

??三、顛覆辦公租售舊模式

??1、大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)定位，突破地理位置掣肘

??1)分析用戶位置，提供班車及長租公寓

??2)掌握消費(fèi)習(xí)慣，引入人性化軟件及硬件

??2、根據(jù)布局城市區(qū)域，差異化定位和招商