[克而瑞]龍湖進(jìn)軍聯(lián)合辦公 是“一展身手”還是“前途未卜”？

??11月15日，龍湖地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)版塊中的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”于北京長(zhǎng)楹天街正式開(kāi)業(yè)亮相。龍湖集團(tuán)副總裁、北京龍湖總經(jīng)理宋海林，以及龍湖集團(tuán)副總裁兼創(chuàng)新事業(yè)部總經(jīng)理韓石都紛紛出現(xiàn)在開(kāi)業(yè)儀式現(xiàn)場(chǎng)。在現(xiàn)場(chǎng)，韓石還表示在12月份還將在上海虹橋天街布局第二個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)所，此外成都將成為第三個(gè)布局點(diǎn)。此次龍湖大舉進(jìn)軍聯(lián)合辦公領(lǐng)域，究竟有何利可圖呢？

??需求與政策驅(qū)動(dòng)，房企順勢(shì)而為進(jìn)軍聯(lián)合辦公

??從2014年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)曾多次呼吁推動(dòng)“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”，通過(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)、減免小微企業(yè)稅費(fèi)等政策成功調(diào)動(dòng)了大眾的創(chuàng)業(yè)熱情。聯(lián)合辦公相比傳統(tǒng)辦公在很多方面具有優(yōu)勢(shì)，如租賃更便宜，空間更節(jié)省，形式更為靈活等特點(diǎn)，受到了不少創(chuàng)業(yè)企業(yè)、其他小微企業(yè)的親睞。從房企角度來(lái)看，充分挖掘這部分需求，打造聯(lián)合辦公空間盤(pán)活存量資產(chǎn)也是一條新的道路。此外，今年2月，國(guó)務(wù)院還頒布了《關(guān)于加快眾創(chuàng)空間發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確表示了支持眾創(chuàng)空間發(fā)展，推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策措施。

??面對(duì)這一趨勢(shì)，近年來(lái)不少房企開(kāi)始進(jìn)軍聯(lián)合辦公空間。SOHO中國(guó)于去年2月就將方向?qū)?zhǔn)了聯(lián)合辦公市場(chǎng)，推出了轉(zhuǎn)型主力產(chǎn)品—SOHO3Q。之后許多大型房企陸續(xù)跟進(jìn)。例如萬(wàn)科在廣州推出的萬(wàn)科云工坊、遠(yuǎn)洋集團(tuán)的OK SPACE商務(wù)中心等等。龍湖選擇此時(shí)布局聯(lián)合辦公領(lǐng)域，也可謂是審時(shí)度勢(shì)、順應(yīng)形勢(shì)。

??依托龍湖商業(yè)優(yōu)勢(shì)，為聯(lián)合辦公“保駕護(hù)航”

??龍湖之所以選擇聯(lián)合辦公，除去需求及政策的扶持，與其商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)也是密切相關(guān)。通過(guò)其多年積攢的商業(yè)資源，從而為“一展空間”的運(yùn)營(yíng)提供有力保障。

??龍湖地產(chǎn)從2011年，便開(kāi)始了以“優(yōu)土儲(chǔ)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、控成本、持商業(yè)、精團(tuán)隊(duì)”為重點(diǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，龍湖商業(yè)也進(jìn)入到了快速發(fā)展階段。截止2016年上半年，龍湖物業(yè)投資的整體出租率已達(dá)到了96%，物業(yè)投資收入則達(dá)到了8.8億元，同比增長(zhǎng)33.9%。截止今年上半年龍湖已擁有了18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中有8個(gè)為天街項(xiàng)目。這些商業(yè)項(xiàng)目為龍湖積攢了大量的客戶(hù)資源。以北京長(zhǎng)楹天街為例，其日均擁有超過(guò)8萬(wàn)人的客流量、200多個(gè)國(guó)際時(shí)尚品牌及130多家風(fēng)情美味餐廳，而“一展空間”的前店后辦公的模式則完全可以依托這些現(xiàn)有資源，開(kāi)拓新市場(chǎng)，為龍湖提供額外的租金收入來(lái)源。

??此外，由于聯(lián)合辦公空間對(duì)地段的選擇要求比較高，通常繁華地段的辦公空間會(huì)更受歡迎。而相比其他房企，龍湖目前在其運(yùn)營(yíng)的18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以及未來(lái)將會(huì)推出的7個(gè)項(xiàng)目中，大多數(shù)的項(xiàng)目都位于全國(guó)一二線(xiàn)城市中的優(yōu)質(zhì)地塊。以“一展空間”將要入駐的上海虹橋天街為例，項(xiàng)目位于大虹橋核心板塊，是國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略中的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，通過(guò)依托周邊商業(yè)區(qū)及虹橋綜合交通樞紐的巨大客流量，這也為“一展空間”的出租率帶來(lái)了有力的保證。

　　不僅是聯(lián)合辦公，打造商住辦的優(yōu)質(zhì)生態(tài)圈

　　“一展空間”作為一種全新業(yè)態(tài)，通過(guò)“前店后辦公的形式”將商業(yè)和聯(lián)合辦公兩種業(yè)態(tài)聯(lián)系到了一起，在依靠商業(yè)綜合體客戶(hù)資源的同時(shí)，也為其中的商戶(hù)和入駐企業(yè)提供了便捷、專(zhuān)業(yè)的辦公場(chǎng)地、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品展示及特有的推廣渠道?！耙徽箍臻g”的出現(xiàn)讓原有綜合體的空間利用更加有效，增加出租率的同時(shí)也讓客戶(hù)群更加穩(wěn)定，從而產(chǎn)生更穩(wěn)定的收益。其與龍湖的綜合體之間是一種互依互補(bǔ)，互利互惠的關(guān)系。

　　除了聯(lián)合辦公領(lǐng)域，龍湖還將嘗試長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，即龍湖“冠寓”。今年8月17日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍曾表示將計(jì)劃在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓300處、聯(lián)合辦公20個(gè)的布局目標(biāo)。而近期“冠寓”與重慶龍湖新壹城也達(dá)成戰(zhàn)略合作，將正式入駐龍湖新壹城。

　　據(jù)了解，明年一展空間和冠寓都將進(jìn)入成都時(shí)代天街，通過(guò)將“一展空間”與長(zhǎng)租公寓“冠寓”相結(jié)合，從商業(yè)到聯(lián)合辦公，從聯(lián)合辦公再到居家服務(wù)，達(dá)到辦公、居住、消費(fèi)的一體化。打造商辦住緊密結(jié)合的商業(yè)綜合體生態(tài)圈，或許將成為龍湖商業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要方向之一。

　　機(jī)遇與危機(jī)并存，仍需時(shí)間摸索考量

　　雖然聯(lián)合辦公市場(chǎng)存在不少機(jī)會(huì)，但是目前聯(lián)合辦公在中國(guó)仍是一個(gè)較新的行業(yè)，然而短期內(nèi)卻涌現(xiàn)了大量的聯(lián)合辦公項(xiàng)目，僅在北京和上海就有超過(guò)500處聯(lián)合辦公空間。隨著聯(lián)合辦公空間的不斷涌現(xiàn)，未來(lái)也勢(shì)必會(huì)遇到越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　其次，聯(lián)合辦公也有一些自身的限制。由于聯(lián)合辦公空間中的租客需要分享共同的辦公空間，且同時(shí)租客也可能來(lái)自不同的各個(gè)公司，這在一定程度上也限制了客戶(hù)群的范圍。目前選擇該類(lèi)辦公空間的客戶(hù)群主要為相對(duì)高端的個(gè)人創(chuàng)業(yè)者或?qū)Τ杀据^為關(guān)注的中小型企業(yè)。這一人群在辦公租客全體中僅為一小部分，且企業(yè)波動(dòng)有時(shí)候會(huì)比較大，因而如何保證聯(lián)合辦公空間的出租率是一大問(wèn)題。

　　對(duì)于龍湖而言，聯(lián)合辦公仍舊是一個(gè)較新的領(lǐng)域，還需很長(zhǎng)的一段時(shí)間來(lái)摸索和考量。正如龍湖副總宋海林曾提到：“一展空間對(duì)北京公司來(lái)說(shuō)，并不是未來(lái)5年內(nèi)可看見(jiàn)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)者?！?/p>