[克而瑞] 十大“新一線”城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段及前景研究

??“新一線”城市房地產(chǎn)快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模與一線城市比肩。

??城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體，國家層面的競(jìng)爭(zhēng)也越來越體現(xiàn)為城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。40年改革開放帶動(dòng)中國城市化快速推進(jìn)，中國城市格局發(fā)生深刻變化，不少城市快速崛起，也有一些城市逐漸衰落。隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入中后期，中國城市的基本格局已經(jīng)確定。毋庸置疑，第一梯度當(dāng)屬北上廣深四個(gè)核心一線城市，無論是經(jīng)濟(jì)增長，人口購買力還是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度均獨(dú)占鰲頭，但是也面臨城市發(fā)展趨于飽和，人口老齡化，經(jīng)濟(jì)增速放緩等諸多問題。

??而目前最受關(guān)注的，無疑是最具發(fā)展?jié)摿Φ氖蟆靶乱痪€”城市：杭州、武漢、南京、成都、蘇州、長沙、天津、重慶、西安、鄭州，這些城市基本都是區(qū)域發(fā)展核心，受到多項(xiàng)政策利好蔭庇。譬如2005年原建設(shè)部編制《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2005-2020年）》，定位天津?yàn)槿蚵毮艹鞘小?010年住建部編制《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2010-2020)》，在國家中心城市的名單中增加了重慶。2016年5月，國務(wù)院和發(fā)改委印發(fā)《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》，明確提出“成都要以建設(shè)國家中心城市為目標(biāo)”。2016年12月，國務(wù)院和發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，明確提出“支持武漢、鄭州建設(shè)國家中心城市”。2018年2月，國家在《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》中明確提出“建設(shè)西安國家中心城市”。本文我們著力分析了杭州、武漢、南京、成都、蘇州、長沙、天津、重慶、西安、鄭州等10個(gè)“新一線”城市，大體總結(jié)出以下幾項(xiàng)其后市發(fā)展的共性特征：

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??十大“新一線”城市處快速成長期 經(jīng)濟(jì)、人口、樓市比肩一線，后發(fā)優(yōu)勢(shì)十足

??2020年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎(chǔ)之上，繼續(xù)將研究對(duì)象覆蓋全國286個(gè)地級(jí)以上市，并拓寬數(shù)據(jù)獲取渠道，將最新城市數(shù)據(jù)進(jìn)一步更新到2019年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行定量化研究，對(duì)不同城市能級(jí)的前景來源予以剖析。

??杭州、武漢、南京、成都、蘇州、長沙、天津、重慶、西安、鄭州等10個(gè)二線城市在城市基本面以及房地產(chǎn)發(fā)展程度上已大幅領(lǐng)先，但部分指標(biāo)距離北上廣深4個(gè)一線城市仍有一定差距。我們定義這10個(gè)城市為“新一線”城市，未來將具有最佳的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，將是中長期內(nèi)中國房地產(chǎn)人、財(cái)、物的聚焦點(diǎn)。

??（一）處于長三角、長江中游核心樞紐城市，“國家中心城市”定位多重利好

??首先在地理位置上，10個(gè)“新一線”城市均處在中國當(dāng)前最具發(fā)展活力的地區(qū)。其中，杭州、南京、蘇州、天津等分布在京津冀、長三角、珠三角中國三大發(fā)展較為完備的城市圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚且居民購買力強(qiáng)，在行業(yè)中目前保持著領(lǐng)先的狀態(tài)。

??武漢、成都、重慶、鄭州、西安則是近年內(nèi)陸中西部新崛起的核心城市，也是國家多項(xiàng)重大工程的關(guān)隘之處，是內(nèi)陸人口、資源、交通等凝聚點(diǎn)。可以說10個(gè)“新一線”城市或處于東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，或處于內(nèi)陸省會(huì)城市或區(qū)域中心，城市群或都市圈核心城市。

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