[易居研究院]百城人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告

人口流入帶動(dòng)樓市發(fā)展，特大城市房地產(chǎn)潛力最大

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月29日發(fā)布《百城人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》。報(bào)告顯示，人口流入帶動(dòng)樓市發(fā)展，特大城市房地產(chǎn)潛力最大。

??報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，城區(qū)人口規(guī)模顯著上升。2019年我國(guó)有93座城市的城區(qū)常住人口規(guī)模突破百萬(wàn)大關(guān)，相比2010年增加16個(gè)。城區(qū)人口突破千萬(wàn)的城市有6個(gè)，分別是上海、北京、重慶、廣州、深圳和天津，東莞和武漢離人口破千萬(wàn)僅一步之遙。2010年至2019年，成渝地區(qū)和南方強(qiáng)三線的城區(qū)人口年均增速較高。在西部大開(kāi)發(fā)和促進(jìn)中部地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，多產(chǎn)業(yè)從沿海地區(qū)向西部轉(zhuǎn)移，東部打工人口逐漸回流，城區(qū)人口年均增速排名前10的有4個(gè)是來(lái)自成渝地區(qū)；南方強(qiáng)三線城市，如惠州、珠海、東莞等，這些城市因長(zhǎng)三角、珠三角、海西的經(jīng)濟(jì)與城市群的快速發(fā)展，作為該地區(qū)的第二梯隊(duì)城市，人口吸附力逐步增強(qiáng)。“大城市化”效應(yīng)不斷加強(qiáng)，城鎮(zhèn)化向大都市化邁進(jìn)。2010-2019年，百城城區(qū)人口增量過(guò)百萬(wàn)的城市總共有20個(gè)，包括東莞、廣州、天津、深圳、武漢、重慶等，多是城市人口基數(shù)大，能級(jí)高的城市，“大城市化”效應(yīng)不斷加強(qiáng)。Ⅱ型大城市新房市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)階段。Ⅱ型大城市，商品住宅成交面積年均增速最高，達(dá)8.9%，說(shuō)明新房市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)階段。但受限于城市能級(jí)，人口吸附力弱于其他三類城市，城區(qū)人口增速為2.6%。在樓市繁榮周期中，這類城市住宅市場(chǎng)容易出現(xiàn)需求透支。部分城市房?jī)r(jià)或已被透支，而部分城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)線看存在低估可能性。觀察40城房?jī)r(jià)年均漲幅與城區(qū)人口年均增速的差值，差值較大的城市，長(zhǎng)線看可能房?jī)r(jià)存在透支，尤其是城市能級(jí)相對(duì)低的，比如洛陽(yáng)、哈爾濱、石家莊等；差值較小的城市，長(zhǎng)線看房?jī)r(jià)可能存在低估，尤其是城市能級(jí)相對(duì)高的，比如杭州、天津、青島等。

??報(bào)告正文如下：

??一、研究背景和意義

??在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及政府推進(jìn)戶籍制度改革、支持農(nóng)民工進(jìn)城等的背景下，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城市常住人口持續(xù)增長(zhǎng)。2020年全國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9%，比2010年提升14個(gè)百分點(diǎn)。

??近幾年國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中要求，各類城市根據(jù)資源環(huán)境承載能力和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際需求，可以合理放寬落戶條件，從城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)取消落戶限制，到要求城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市全面取消落戶限制，再到規(guī)定城市落戶政策對(duì)租房者、購(gòu)房者同等對(duì)待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。戶籍改革步伐不斷加快，國(guó)家正在有序放開(kāi)放寬城市落戶限制。國(guó)家發(fā)改委也將“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序有效融入城市”設(shè)為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的首要任務(wù)，未來(lái)幾年城市常住人口將會(huì)繼續(xù)增加，將會(huì)有更多的城市實(shí)現(xiàn)城市人口規(guī)模層級(jí)的跨越。

??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“長(zhǎng)期看人口”是一致的共識(shí)，人口的流入流出是影響一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素。本報(bào)告梳理了 2010 年以來(lái)城區(qū)人口排名前100的城市的城區(qū)人口變化，并選取了40個(gè)重點(diǎn)城市，研究其人口流動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系。

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