[中房研協(xié)]租賃住房體系建設(shè)取得積極進展，REITs助力長租房形成商業(yè)閉環(huán)

??熱點聚焦

??12月29日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《中國住房租賃市場藍皮書·2021》。報告指出，2021年，上海、深圳、北京、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶、西安等全國重點10個城市租房市場熱度整體較高，住房租賃企業(yè)平均出租率上升明顯。上海、深圳、北京等城市租賃市場需求較為旺盛。

??藍皮書顯示，截至2021年11月30日，十個重點城市監(jiān)測的機構(gòu)化運營集中式租賃住房項目1794個，房間規(guī)模共計456187套（間），與2019年相比增幅達到122.9%，兩年之內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模翻番。十個重點城市集中式租賃住房項目出租率從2019年85.1%上升至2021年90%，另一反映市場需求旺盛度的重要指標“續(xù)約率”，2019年為44.6%，2021年上升至57.6%。同時，今年上半年多家長租企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，盈利能力明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓實現(xiàn)營業(yè)收入13.19億元，同比增長25.6%。龍湖冠寓已經(jīng)在深圳多個行政區(qū)和東莞擁有萬余套房源，累計開業(yè)房間數(shù)達到9.4萬間，成熟期運營門店出租率超過95%，租金收入實現(xiàn)10.7億元，同比增長45%。

??熱點評析

??發(fā)展長租房市場，是我國城市住房體系建設(shè)的必由之路

??從廣泛意義來講，長租房包括保障性租賃住房與市場化租賃住房兩大體系，前者主要由政府主導(dǎo)，包括公共租賃住房、廉租房等，后者主要由市場主導(dǎo)，房企、中介等多方參與。其中，公共租賃住房已經(jīng)形成了相對健全的政策體系，但市場化的長租住房體系尚不完善，供需錯配的現(xiàn)象依然存在：一方面，對企業(yè)而言，從事住房租賃業(yè)務(wù)的市場主體在經(jīng)營中面臨運營成本高、租金回報率低等問題；另一方面，對承租人而言，由社會監(jiān)督力度不足和信息透明度不高導(dǎo)致的對“暴雷”的擔憂也影響了租賃活動的進行。

??針對這一問題，高層對租賃住房不斷出臺鼓勵政策與相關(guān)措施。2020年中央經(jīng)濟工作會議明確指出：高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場。2021年，中央經(jīng)濟工作會議對于長租房的提法從之前的“規(guī)范發(fā)展”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌彀l(fā)展”，并且將“加快發(fā)展長租房市場”提至“推進保障性住房建設(shè)”之前，可以看出，長租住房行業(yè)在進入健康發(fā)展階段以后，已獲得廣泛的認可，成為城市住房體系建設(shè)中必不可少的環(huán)節(jié)。

??政策支持下，租賃產(chǎn)品供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長

??從政策端來看，2020年以來，各地陸續(xù)發(fā)布政策，要求增加非住宅類型物業(yè)進入租賃市場，從政府層面支持利用閑置用地及存量物業(yè)改造租賃住房，以及對租賃住房企業(yè)實施稅收優(yōu)惠，多措并舉，對增加市場供給起到極大的推動作用，租賃住房在供給及經(jīng)營端的痛點逐步得到緩解。

??2021年以來，長租房利好政策不斷推出，助力房企明確長租房商業(yè)模式。從供給端來看，在政策支持下，多地增加了非住宅類型物業(yè)進入租賃市場，對增加市場供給起到推動作用。比如，房企可以通過招拍掛等方式拿到成本較低的長租房地塊，用于項目自持，降低成本，很多集中式大型長租房品牌已經(jīng)實現(xiàn)商業(yè)模式的良性循環(huán)；對于一些分散式的長租房品牌，未來可能會向輕資產(chǎn)的服務(wù)型機構(gòu)轉(zhuǎn)化。隨著政策的不斷推進，《藍皮書》報告中指出，2021年重點城市服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓大規(guī)模集中入市，集中式租賃房源等租賃產(chǎn)品供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

??一線城市熱門區(qū)域需求旺盛，長租房專業(yè)機構(gòu)數(shù)量有待提高

??從發(fā)展現(xiàn)狀看，在一線城市熱門區(qū)域，專業(yè)化、標準化的租賃項目呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，2018年到2021年，深圳長租公寓市場迎來爆發(fā)式增長，2021年規(guī)?；L租公寓總套數(shù)是2018年的4倍；上海品牌長租公寓套數(shù)翻倍；北京也增長了兩成以上，這表明市場對長租房的需求旺盛，長租房在一線城市及其他熱點城市仍有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??完善長租房市場，關(guān)鍵在于加快培育專業(yè)的住房租賃企業(yè)。發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，有助于規(guī)范租賃流程，提高租賃效率。從租客的角度來看，機構(gòu)化長租房作為市場的紐帶，以其標準化的租戶服務(wù)和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，更易獲取租客的信任。但從結(jié)構(gòu)上看，相較于整體住房租賃市場，目前我國由專業(yè)機構(gòu)主導(dǎo)的長租房體量還比較小，《藍皮書》顯示，我國住房租賃行業(yè)從2011年起步至今，機構(gòu)化長租房占比僅有2%，即使在人口流動量大的一線城市，也僅占5%左右，機構(gòu)化長租房占比亟待提高。

??REITs助力長租房形成商業(yè)閉環(huán)

??從企業(yè)需求的角度來看，進一步加大長租房的政策和資金支持力度，也成為長租房運營企業(yè)的普遍呼吁。從供應(yīng)端的角度來看，資金支持使得長租住房運營機構(gòu)能夠快速成長，并帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；從需求端的角度來看，租賃關(guān)系更加穩(wěn)固，真正發(fā)揮房屋的居住屬性，反哺租賃行業(yè)的發(fā)展。

??隨著今年7月國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，保障性租賃住房納入到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍，意味著高層對租賃住房的重視程度再次提升。與此同時，針對長租房更為詳細的支持政策正在落地，今年7月以來，銀保監(jiān)會多次表示，將推動保險資金支持長租房市場發(fā)展，會同人民銀行推進REITs試點，地方層面上，四個一線城市以及浙江省、海南省、江西省等地區(qū)陸續(xù)出臺租賃住房公募REITs相關(guān)支持政策，鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點。事實上，從2017年國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益性房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所獲批發(fā)行，至2020年北金所住房租賃企業(yè)股權(quán)交易金融創(chuàng)新產(chǎn)品——人行版REITs成功試點，再到今年保障性租賃住房項目被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目，我國租賃住房REITs制度建設(shè)一直在路上。

??參考1991年美國設(shè)立權(quán)益型REITs形成商業(yè)閉環(huán)，由此帶來住房租賃行業(yè)的黃金期，公募REITs作為創(chuàng)新金融工具，打通了租賃住房的權(quán)益融資渠道，也有利于盤活租賃住房存量資產(chǎn)。企業(yè)端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產(chǎn)證券化與退出機制等，有望打破長期以來投資者和運營者面臨的土地及相關(guān)資產(chǎn)獲取困難和資產(chǎn)流動性過低帶來的困局，逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。預(yù)計未來，REITs有望成為長租公寓投資者主要退出機制之一。