[克而瑞]2021年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 業(yè)績(jī)篇

??2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)整體銷售表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的走勢(shì)。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場(chǎng)降溫明顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來延續(xù)下跌趨勢(shì)且降幅不斷擴(kuò)大。截至11月末，近3成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比負(fù)增長(zhǎng)，數(shù)量較往年有明顯提升。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，1-11月規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。

??目前，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂觀。在企業(yè)資金壓力增加、行業(yè)投資收縮的背景下，2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模大概率將持平甚至略有回落，步入無增長(zhǎng)時(shí)代。長(zhǎng)期來看，未來房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)管控效率，整體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)為主。同時(shí)，行業(yè)盤整期下，回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，也應(yīng)是企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

??2021年總結(jié)

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??業(yè)績(jī)：下半年市場(chǎng)降溫明顯，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)且降幅擴(kuò)大

??2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)整體銷售表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的走勢(shì)。一季度，市場(chǎng)購(gòu)房情緒延續(xù)了去年末以來的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場(chǎng)降溫明顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來，延續(xù)下跌趨勢(shì)且降幅不斷擴(kuò)大。從累計(jì)業(yè)績(jī)來看，截至11月末百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)13.8%和1.4%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俨粩喾啪彙?/p>

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??02

??格局：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)門檻較去年基本持平

??…本節(jié)內(nèi)容略……

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??企業(yè)表現(xiàn)：逾7成百?gòu)?qiáng)房企同比增長(zhǎng)，負(fù)增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量明顯增加

從企業(yè)表現(xiàn)來看，2021年截至11月末，逾7成百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模較去年同期實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中20家企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速逾30%，業(yè)績(jī)?cè)龇?5%-30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到16家。具體來看，綠城、金地、招商、龍光、建發(fā)、濱江等規(guī)模房企年內(nèi)業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。而在累計(jì)業(yè)績(jī)同比負(fù)增長(zhǎng)的近3成百?gòu)?qiáng)房企中，有12家企業(yè)的累計(jì)業(yè)績(jī)降幅大于10%，業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量較往年有明顯提升。

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??目標(biāo)：規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，年度業(yè)績(jī)壓力較大

??2021年，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，1-11月規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。具體來看，在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至11月末僅有14%的企業(yè)目標(biāo)完成率在90%以上，遠(yuǎn)低于2018-2020年同期的逾6成。完成率在80%-90%的企業(yè)數(shù)量為45%，占比達(dá)到近6年來的同期最高水平。而截至11月末，甚至仍有逾4成房企目標(biāo)完成率不及80%?？梢?，即使年內(nèi)規(guī)模房企已對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保持了謹(jǐn)慎預(yù)期，但在下半年市場(chǎng)降溫、企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽挠绊懴拢鄶?shù)企業(yè)年度業(yè)績(jī)目標(biāo)完成壓力仍然較大。

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??2022年展望

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??行業(yè)調(diào)整期下，2022年企業(yè)整體業(yè)績(jī)預(yù)期將更為謹(jǐn)慎

??整體來看，行業(yè)增速自2016年以來持續(xù)放緩，特別是2021年下半年至今市場(chǎng)降溫明顯，房企銷售去化及回款壓力增加。目前，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂觀。而隨著資金壓力增加，房企投資及擴(kuò)張動(dòng)能也相應(yīng)降低。

預(yù)計(jì)在目前行業(yè)整體投資收縮的背景下，2022年百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模大概率將持平甚至略有回落，步入無增長(zhǎng)時(shí)代。同時(shí)，結(jié)合今年規(guī)模房企實(shí)際的銷售目標(biāo)完成情況來看，2022年企業(yè)整體的業(yè)績(jī)預(yù)期勢(shì)必也將更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)會(huì)有部分企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)同比持平或降低，且全年仍會(huì)有一定規(guī)模的房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)。

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??以銷定投、積極去化，提升運(yùn)營(yíng)管控效率、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造

??從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度，一方面，近年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊、疊加市場(chǎng)降溫，項(xiàng)目去化率表現(xiàn)不佳，多數(shù)企業(yè)銷售承壓、短期資金壓力較大。2022年，企業(yè)需在保證貨量供應(yīng)的同時(shí)，繼續(xù)積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。相應(yīng)的，行業(yè)調(diào)整期下，市場(chǎng)資源也在向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充裕的國(guó)企、央企將繼續(xù)保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

??新常態(tài)下，高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式無法持續(xù)。長(zhǎng)期來看，未來房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿，以增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展。整體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)為主，并積極適應(yīng)新的政策與市場(chǎng)環(huán)境。堅(jiān)持主業(yè)、精細(xì)化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動(dòng)性壓力、抵御行業(yè)寒冬。同時(shí)，在目前的行業(yè)盤整期，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)。