[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 投資篇

??2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市采取“雙集中”供地對企業(yè)投拓帶來了前所未有挑戰(zhàn)。一年拍三次的固定節(jié)奏下，房企投資博弈性增加，短期資金池深度成為企業(yè)增儲(chǔ)的重要砝碼。2021年，也是近五年來企業(yè)面臨生存危機(jī)、資金危機(jī)最大的一年，融資收緊、企業(yè)爆雷帶來信用危機(jī)，不斷“撕裂”房企資金的缺口。

??集中供地疊加企業(yè)資金危機(jī)，導(dǎo)致2021年房企投資始終保持審慎的態(tài)度，全年百強(qiáng)拿地銷售比僅為0.29，創(chuàng)近五年新低。且以第一次集中供地為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，全年呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢。二季度在首輪集中供地規(guī)模房企“搶跑”策略的帶動(dòng)下，企業(yè)投資較為積極，TOP50房企單月投資力度在6月達(dá)到高峰，但隨之而來的爆雷與資金短缺，導(dǎo)致四季度投資跌入谷底，二三輪中鮮有規(guī)模房企、品牌房企出手拿地，“暫停拿地求生存”成為大多數(shù)企業(yè)共識。

??“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實(shí)的縮影。從企業(yè)端看，國企、央企可謂“全年無休”，始終是土地市場“生力軍”，中海、保利、招商等均在核心城市補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)地塊。而諸多規(guī)模房企在首輪集中供地后集體“隱身”，取而代之的是地方性平臺(tái)公司成為土地市場“托底者”。

??展望明年，我們認(rèn)為謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。年末政治局會(huì)議指出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，疊加穩(wěn)健的財(cái)政政策和降準(zhǔn)等組合拳，會(huì)對房企融資產(chǎn)生一定積極信號，但體現(xiàn)在投資復(fù)蘇上，仍需要一定的傳導(dǎo)時(shí)間，預(yù)計(jì)投資力度需要3-6個(gè)月的修復(fù)期。

??2021年總結(jié)

??01

??投資集中度：銷售TOP30仍占據(jù)七成新增貨值，中下游房企生存空間遭擠壓

??截至2021年11月末，新增貨值百強(qiáng)門檻為203.6億元，同比微漲3%，新增土地價(jià)值、新增土地建面百強(qiáng)門檻分別為80.5億元和116萬平方米，其中金額同比上升11%，建面則下降4%。

??由于下半年房企現(xiàn)金流持續(xù)吃緊，頭部房企拿地也大幅收斂，1-11月僅有9家房企新增貨值高于2000億，與2020年同期15家相比差距頗大。而新增土儲(chǔ)貨值在1000-2000億的房企有13家，較去年同期減少2家。由此可見，盡管核心城市土地供應(yīng)增多，但房企拿地積極性在下滑。

??雖然頭部房企新增投資放緩，但在全行業(yè)面臨資金壓力、投資收縮的大背景下，新增貨值的集中度依然維持高位，十強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)的35%，11-20強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)的20%，也就是說，百強(qiáng)新增貨值有一半以上被20強(qiáng)房企獨(dú)占，剩余80強(qiáng)房企僅能分食45%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局依然沒有改變。

       值得注意的是，各梯隊(duì)拿地集中度變化不盡相同：2021年10強(qiáng)房企拿地集中度在持續(xù)下滑，相應(yīng)的，11-20強(qiáng)房企拿地集中度連續(xù)上升，其中多以區(qū)域深耕的房企為主。后三個(gè)梯隊(duì)的拿地集中度則相對持平，變化幅度并不明顯。

??02

??投資意愿：百強(qiáng)房企拿地銷售降至0.29，創(chuàng)近五年新低

??從拿地銷售比變化也可窺見今年房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。2021年1-11月百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.29，較去年下降0.08，與2017年的高峰相比，幾乎腰斬?？傮w來看，近五年房企投資意愿、力度在持續(xù)下降，2021年拿地銷售比更是創(chuàng)五年新低。

??由于大部分規(guī)模房企投資仍聚焦一二線，且22個(gè)核心城市采取了“雙集中供地”，因此百強(qiáng)房企的投資積極性與雙集中供地的節(jié)奏緊密相關(guān)：

??第一季度受到春節(jié)假期影響，且本就是投資淡季，加之雙集中供地出臺(tái)，各大城市暫緩?fù)恋毓?yīng)，導(dǎo)致企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)，百強(qiáng)拿地銷售比僅有0.2。其中一季度主要是國企、央企憑借資金優(yōu)勢對投資迅速鋪排、積極補(bǔ)貨。

??第二季度，隨著22城集中供地首輪開拍，規(guī)模房企積極性較高，導(dǎo)致第二季度整體拿地銷售比大幅上升至0.38，接近監(jiān)管要求的40%紅線。其中21-30強(qiáng)房企拿地積極性提高最為顯著，源于該梯隊(duì)企業(yè)積極參與杭州、廈門等熱點(diǎn)城市土拍所致。

??第三季度，首輪集中供地暫告一段落，而第二輪集中出讓延遲至9、10月，在土拍政策不斷收緊、企業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況下，房企拿地銷售比小幅回落至0.35，多數(shù)房企暫緩拿地為下一輪集中供地騰出資金額度。

??第四季度中包含了較多城市2、3輪土地集中出讓，但市場熱度與首輪集中供地形成鮮明對比，地方政府有意控制地價(jià)，導(dǎo)致核心城市土地出讓也未能吸引房企積極投資，不少城市只能靠本地城投集團(tuán)“托底”拿地。此外，市場持續(xù)下行、信用風(fēng)險(xiǎn)放大，企業(yè)拿地的意愿幾乎降至冰點(diǎn)。

??綜合而言，以往年末的拿地高峰并未出現(xiàn)，可見在當(dāng)前的政策、市場環(huán)境下，房企受制于供應(yīng)端和資金端的壓力，投資風(fēng)格偏謹(jǐn)慎；另一方面，年末各房企都加大銷售力度，因此整體拿地銷售比進(jìn)一步降低。

??03

??投資節(jié)奏：全年先揚(yáng)后抑，四季度投資力度較二季度高峰下降超60%

??……略……

??04

??企業(yè)表現(xiàn)：超三成房企拿地銷售比不足0.2，部分中小企業(yè)投資基本停滯

??……略……

??05

??集中供地：首輪規(guī)模房企“搶跑”，二、三輪國企、央企托底

??集中供地中，企業(yè)投資表現(xiàn)也大相徑庭：首輪集中供地中區(qū)域深耕型房企、規(guī)模房企均表現(xiàn)較為積極，而第二輪、第三輪集中供地中不少民企“隱身”，國企和地方平臺(tái)公司成為拿地的主要力量。

??一方面受到“三道紅線”等金融監(jiān)管政策，2021年房企的融資現(xiàn)金流急劇收縮，“無錢拿地”，另一方面第二輪集中供地中各城市對拿地自有資金的審核加強(qiáng)，拿地門檻大幅提升。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企在首輪集中供地中，拿地金額超過9200億元，而在第二輪集中供地中，拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達(dá)63%。

??按企業(yè)類型來看，民企的降幅最大，國企央企第二輪拿地金額較第一輪下降42%，而民企的力度收縮幅度高達(dá)83%?？梢婋S著融資、土拍政策持續(xù)趨緊，民企受影響程度遠(yuǎn)比國企央企更加嚴(yán)重。

??從金額的集中度來看，這樣的現(xiàn)象更為明顯：

??首輪集中供地中，百強(qiáng)房企中民企拿地金額占比達(dá)52%，而國企拿地金額占比48%，兩者“平分秋色”，甚至民企占比略高；但在第二輪集中供地中，民企的投資金額占比減半，僅剩25%，而剩余的75%則均由國企央企占據(jù)。

??按兩輪投資力度的漲跌變化，可將房企分為兩大類：

??一是拿地幅度大幅降低的房企，以融創(chuàng)、新城、中駿、德信、新希望等民企為代表，這些房企在第二輪集中供地中，投資金額甚至不足10億元，與首輪積極投資態(tài)度形成鮮明的對比。

??另一類則是拿地力度不跌反升的房企，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，此類房企全部來自國企央企，包括中海、保利置業(yè)、華發(fā)、金隅等。

??而按銷售梯隊(duì)來看，TOP21-30強(qiáng)房企拿地力度大幅下降，第二輪集中供地拿地金額較首輪減少了93%，首輪中拿地積極的龍光、融信、佳兆業(yè)等在第二輪集中供地中均無斬獲。

??在21-30強(qiáng)梯隊(duì)投資極速收斂后，各梯隊(duì)房企在第二輪集中供地的拿地集中度也發(fā)生改變，前30強(qiáng)房企金額占比明顯下滑，而后70家房企的占比大幅上升，30-50強(qiáng)、后50強(qiáng)房企拿地金額占比幅度各上漲7個(gè)百分點(diǎn)。

??30強(qiáng)以前的房企在二輪供地中拿地收斂程度更為明顯，主要原因有二：一方面規(guī)模房企在首輪集中供地時(shí)，已經(jīng)搶先納儲(chǔ)，投資需求得到一定的滿足；另一方面則是在政策的持續(xù)收緊下，“禁馬甲”等政策限制了規(guī)模房企大幅攬地。

??06

??區(qū)域分布：投資聚焦一二線，偏好長三角城市群

??從百強(qiáng)房企投資區(qū)域分布來看，2021年一二線核心城市投資仍是首選，一線和二線投資金額占比分別為19%和50%，僅有三成金額用于三四線城市的投資。且由于第二、三輪集中供地大部分集中在10月以后，導(dǎo)致第四季度投資金額高度聚焦一二線城市，金額占比合計(jì)高達(dá)74%，三四線城市占比僅有26%。

??區(qū)域?qū)用?，長三角依然最受開發(fā)商青睞，百強(qiáng)房企全年投資金額中有42%集中于長三角，其次是珠三角，占比為20%，中西部和環(huán)渤海區(qū)域占比各19%，整體形成“一超三強(qiáng)”的格局。

??從季度變化來看，長三角投資占比持續(xù)下行，一方面是長三角土地相對較“貴”，在現(xiàn)金流趨緊的情況下房企拿地難度較高，另一方面是部分深耕長三角的區(qū)域型房企隨著資金的持續(xù)緊張，投資力度遠(yuǎn)不如一、二季度。而環(huán)渤海區(qū)域第四季度成交金額占比大增，主要是由于北京集中供地的影響。

??細(xì)化到城市層面，百強(qiáng)房企投資金額最高的20個(gè)城市以二線省會(huì)城市為主，杭州憑借較高的土地出讓量和市場熱度，成為投資額最高的城市，其次北京、南京和廣州百強(qiáng)拿地金額也超過2000億元，這4個(gè)城市的投資金額較其他城市明顯高出一截。

??值得一提的是，進(jìn)入拿地金額TOP20的城市中，有15個(gè)均為集中供地的試點(diǎn)城市。除此以外，溫州、佛山、金華、紹興和東莞也進(jìn)入拿地金額20強(qiáng)城市，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，這幾個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)比部分二線城市熱度更高。

??2022年展望

??短期來看，集中供地模式仍將延續(xù)，對于多數(shù)房企而言，資金壓力猶如懸頂之劍，投資謹(jǐn)慎的預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)。2021年年底，融資環(huán)境出現(xiàn)了寬松的跡象，會(huì)對未來房企融資產(chǎn)生一定積極信號。此外，集中供地政策也在放松，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期之下，不排除明年地價(jià)出現(xiàn)下滑。因此，我們認(rèn)為投資力度的恢復(fù)仍需3-6個(gè)月的修復(fù)期，2022年第二輪集中供地或是企業(yè)拿地窗口期，但企業(yè)間分化會(huì)持續(xù)，投資主力將仍以國企、央企為主，大部分民企仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢，地方平臺(tái)“托底”之下通過合作開發(fā)增儲(chǔ)或是“良藥”。

??01

??謹(jǐn)慎拿地是主旋律，拿地力度修復(fù)仍需3-6個(gè)月

??在央行、銀保監(jiān)會(huì)召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)后，房企融資、信貸有望回暖，但從發(fā)債情況來看，仍以保利、招商等國企，以及各類城投為主，普通民企的融資渠道尚未恢復(fù)；因此對于大部分房企來說，銷售、回款、償債是首要任務(wù)。

??盡管年末部分政策出臺(tái)給了市場筑底的信心，但從當(dāng)前企業(yè)的銷售以及融資情況來看，依舊面臨較大的困難。所以短期市場觸底反彈的基礎(chǔ)并不牢靠，預(yù)計(jì)投資力度的修復(fù)仍需要經(jīng)過3-6個(gè)月的調(diào)整期。

??因此，對于多數(shù)房企來說，謹(jǐn)慎的態(tài)度仍是未來投資的主旋律。一方面是行業(yè)已經(jīng)步入“后規(guī)?！睍r(shí)代，為了沖規(guī)模而拿地策略已經(jīng)顯得不合時(shí)宜，另一方面，去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現(xiàn)金流仍是企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，“先活下去才能活的好”。

??從2021年第二輪、第三輪集中供地來看，短期投資主力將仍以國企、央企為主，地方平臺(tái)公司“托底”或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)到明年。

??02

??關(guān)注明年第二輪集中供地機(jī)會(huì)，堅(jiān)決不做大持有、投資與利潤、周期掛鉤

??……略……

??03

??關(guān)注收并購機(jī)會(huì)，地方平臺(tái)公司兜底帶來合作開發(fā)訴求

??……略……