2022-05-16 09:31:21
??疫情加劇供求失衡,一線和強(qiáng)二線市場(chǎng)回穩(wěn)最早延至三季度。
??◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧
??4月以來,穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)酵,政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求,55省市政策放松,南京、蘇州等強(qiáng)二線跟進(jìn)放松限購,南寧、長沙等弱二線及三四線財(cái)稅刺激托市。但由于政策力度較弱,房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行,重點(diǎn)50城開盤平均去化率跌至29%,環(huán)比下降6個(gè)百分點(diǎn)。而在城市分化的大背景下,哪些城市市場(chǎng)率先回穩(wěn)?哪些城市再度轉(zhuǎn)弱?哪些城市下行壓力加???
??1 長三角因疫情復(fù)蘇進(jìn)程“熄火”
4月成交同比跌幅擴(kuò)大11PCT降69%
??如上文所說,2022年超過45個(gè)地市受疫情影響,其中近七成的城市位于環(huán)渤海和長三角,其中長三角城市圈內(nèi)疫情影響人數(shù)最多、地域最廣。故受疫情影響不同地區(qū)前4月樓市情況分化明顯。
??長三角地區(qū)成交規(guī)模降幅居首,受疫情影響最為嚴(yán)重。2022年4月長三角20個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降69%,較3月累計(jì)降幅擴(kuò)大了11個(gè)百分點(diǎn),上海、杭州、蘇州、蘇北五市3-4月因疫情防控線下銷售基本停滯。
??環(huán)渤海次之,2022年以來受疫情影響有過靜態(tài)管控城市數(shù)量高達(dá)19個(gè),也使得其自2月以來同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。2022年3-4月環(huán)渤海地區(qū)12個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降54%,較1-2月降幅擴(kuò)大20pct,為四個(gè)地區(qū)之最。3月起東北三省多個(gè)地市經(jīng)歷了長時(shí)間靜態(tài)管控,如長春、哈爾濱、吉林等,使得3-4月成交較1-2月下滑顯著。
??粵港澳僅廣州1城有過靜態(tài)管控,因而樓市成交受疫情波及較小。2022年3-4月粵港澳地區(qū)9個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積較1-2月同比降幅反而縮小2pct。廣州曾受疫情反復(fù)影響而封控,封控期間樓市也均停擺。但由于處置及時(shí)封控時(shí)間普遍在兩周以內(nèi),故對(duì)地區(qū)市場(chǎng)的影響較低。
??2 50城開盤去化率跌至29%
6成以上城市環(huán)比下滑,長三角跌幅居前
??4月,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)50城新開盤項(xiàng)目平均去化率跌至29%,較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)。其中,6成以上城市開盤去化率環(huán)比下滑,受疫情影響,合肥、寧波這些長三角地區(qū)二線城市市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,去化率明顯回落,例如寧波,新盤平均去化率由上月的47%回落至本月的27%,環(huán)比下降20個(gè)百分點(diǎn)。
??去化率環(huán)比上升的城市占比不足4成,基本劃分為以下兩類:其一,北京、廣州市場(chǎng)有序復(fù)蘇,去化率企穩(wěn)回升,例如北京,4月開盤去化率升至45%,環(huán)比增加15個(gè)百分點(diǎn)。其二,更多城市受成交結(jié)構(gòu)性因素影響,去化相對(duì)較好的主城區(qū)推盤項(xiàng)目大幅增多,結(jié)構(gòu)性拉升全市平均去化率。例如杭州,4月主城區(qū)開盤項(xiàng)目占比約8成,平均去化率升至69%,環(huán)比增加11個(gè)百分點(diǎn),但實(shí)際市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)弱,富陽、臨安、臨平等外圍區(qū)域去化率進(jìn)一步回落至9%。
??依據(jù)近期市場(chǎng)變化情況,可以將重點(diǎn)50城簡單劃分為以下五類:
??1、北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖價(jià)格倒掛盤“日光”,廣州緩慢復(fù)蘇價(jià)格標(biāo)桿盤去化優(yōu)異
??4月,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖,開盤去化率穩(wěn)步提升至45%,環(huán)比增加15個(gè)百分點(diǎn)。部分價(jià)格倒掛盤“日光”。4月12日,東城區(qū)的天壇府加推240套,售價(jià)128000元/平方米,開盤當(dāng)天認(rèn)購231套,去化率高達(dá)96%。
??廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇,開盤去化率回升至21%,環(huán)比增加2個(gè)百分點(diǎn)。中高端需求堅(jiān)挺,部分價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目去化優(yōu)異。4月16日,萬科金域曦府、和樾府兩大價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目均少量加推大戶型產(chǎn)品試探市場(chǎng),售價(jià)6.2-6.7萬元/平方米,較上批次售價(jià)略有上漲,去化率分別達(dá)到88%和70%。
??2、西安、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、廈門和泉州等板塊及項(xiàng)目分化加劇
??西安、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、廈門、泉州等各區(qū)域、各板塊市場(chǎng)冷熱不均,項(xiàng)目分化加劇。
??4月,西安共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天“日光”,主要集中在泛高新、國際港務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊。并有天地源·丹軒坊、華潤置地·未來城市兩個(gè)樓盤“萬人搖”,主要原因在于這兩個(gè)項(xiàng)目拿地較早,一、二手價(jià)差優(yōu)勢(shì)明顯。例如天地源·丹軒坊,開盤推售361套房源,售價(jià)26164元/平方米,周邊二手房售價(jià)超5萬元/平方米,吸引34502組客戶到場(chǎng)登記,核驗(yàn)通過登記28343組客戶。反觀西咸新區(qū)去化普遍承壓,灃東、秦漢、空港等板塊客戶到訪量全市墊底,轉(zhuǎn)化率更是低于1%。4月,西咸新區(qū)共開盤3個(gè)項(xiàng)目,去化率最高29%,最低僅2%。
??蘇州園區(qū)、高鐵新城、太湖新城等核心板塊市場(chǎng)熱度不減,高品質(zhì)改善樓盤受疫情沖擊較小。4月,高鐵新城板塊的鉑悅春和萬象、陸慕華僑城龍湖啟元,以及吳江太湖新城板塊的中海悅湖東方持續(xù)熱銷,園區(qū)的萬科玲瓏源璟首開230套房源,開盤當(dāng)天全部售罄。其余項(xiàng)目大都陷入滯銷狀態(tài),滯銷最嚴(yán)重的項(xiàng)目主要集中在相城全域,新區(qū)滸關(guān)城鐵、通安,吳中木瀆、上方山、越溪,吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)等板塊,要么是存量過大,如相城、滸關(guān),要么是區(qū)域價(jià)值低,如吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)、渭塘。
??3、杭州、寧波、合肥和長沙等市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱,打新熱度下降外圍區(qū)域去化艱難
??4月,杭州、寧波、合肥、長沙等市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)弱,表現(xiàn)于打新熱度下降,外圍區(qū)域去化普遍艱難。
??杭州各區(qū)域市場(chǎng)兩極分化,核心區(qū)域開盤去化率達(dá)到87%,近郊去化率83%,富陽、臨安、臨平、大江東等外圍片區(qū)去化率進(jìn)一步回落至9%。
??寧波核心板塊仍以自銷為主,核心延伸板塊基本都啟用分銷,傭金4-8萬元/套,奉化等外圍板塊全面啟用分銷,全民經(jīng)紀(jì)人傭金2-5萬元/套,中介傭金6.5-10萬元/套,且房價(jià)9折另加2-3萬元車位優(yōu)惠。
??合肥市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下探:其一,包河、濱湖、高新、蜀山等熱點(diǎn)區(qū)域搖號(hào)項(xiàng)目明顯減少,非剛需客戶首付比例降低,熱銷盤搖號(hào)登記首付比例大都從8成降至4-6成。其二,新站、肥東、長豐等外圍區(qū)域來訪成交斷崖式下跌,單盤日均到訪普遍不超過10組,優(yōu)惠力度加大,普遍折扣93-95折,最低82折,且分銷合作項(xiàng)目增多,傭金點(diǎn)位集中在3%-3.5%,較此前增加1到1.5個(gè)百分點(diǎn)。
??受疫情影響,長沙房企供貨節(jié)奏放緩,案場(chǎng)客戶到訪量明顯下降,多項(xiàng)目認(rèn)籌不足,取證直接平銷。開盤平均去化率跌至53%,環(huán)比下降13個(gè)百分點(diǎn),部分剛需盤去化率低至20%。周末特價(jià)房項(xiàng)目有所增加,但整體收效甚微。
??4、武漢、重慶、天津等市場(chǎng)筑底,到訪轉(zhuǎn)化低于6%,企業(yè)降價(jià)及渠道提點(diǎn)“自救”
??4月,武漢、重慶、南京、昆明、天津、福州、青島等房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
??其一,市場(chǎng)觀望情緒濃重,客戶到訪量不升反降,轉(zhuǎn)化率降至6%以下。4月,重慶、昆明等客戶到訪量明顯下滑,尤其是重慶,到訪量低至4萬組,環(huán)比下降25%。受疫情影響,4月初青島到訪量基本為零,月中核心區(qū)域熱銷盤日均到訪回升至30組附近,但郊區(qū)仍不足10組。并且,武漢、昆明、天津等到訪客戶轉(zhuǎn)化率降至6%以下,直觀反映市場(chǎng)觀望情緒濃重。
??其二,房企積極開展“自救”,特價(jià)房、工抵房優(yōu)惠迭出,渠道分銷提點(diǎn)上調(diào)。昆明降價(jià)幅度最大,特價(jià)房每平方米普遍降價(jià)500-1000元,部分房企急于資金回籠,多個(gè)項(xiàng)目推出工抵房,優(yōu)惠力度在8折左右。南京、福州、武漢等邊郊板塊折扣力度明顯加大,福州金地自在城、龍旺華府壹號(hào)等每平米降價(jià)近3千元。滯銷板塊、項(xiàng)目嚴(yán)重依賴分銷,重慶雅居樂美好時(shí)光銘著、金輝彩湖云璟渠道傭金提點(diǎn)1-2個(gè)百分點(diǎn)至5%,榮盛城包銷點(diǎn)位更是升至5%-8%,福州和光嶼湖渠道提點(diǎn)高達(dá)8%-9%,武漢長江中心全民營銷提點(diǎn)由每套5萬元上調(diào)至10萬元。
??5、南寧、長春、徐州等市場(chǎng)繼續(xù)下行,大幅降價(jià)、高傭金難改去化慘淡
??南寧、長春、阜陽、徐州等房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行,受累于庫存高企,市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)折,即便房企加大打折力度也很難拉升成交去化,市場(chǎng)似乎陷入“越跌越不買”的怪圈。
??滄州、徐州、阜陽、南寧等價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈,滄州在售項(xiàng)目普遍降價(jià),尤以運(yùn)河區(qū)降幅最大,如保利拉菲公館售價(jià)從萬元下調(diào)至8300元/平方米。鹽城多盤爭(zhēng)相降價(jià)倒逼政府出臺(tái)“限跌令”,信銀城云樾天著推出65折特價(jià)房,現(xiàn)已被相關(guān)部門約談。另外高分銷、高返傭現(xiàn)象頻出,南寧、阜陽渠道傭金達(dá)到2-3萬元/套,徐州5萬元/套的高傭金并非個(gè)案。
??即便如此力度的營銷,也難以顯著提振成交去化。4月,徐州、鹽城開盤去化率均低于20%,滄州在售的50余個(gè)項(xiàng)目,全月總計(jì)僅成交200套,南寧從去年11月至今沒有項(xiàng)目開盤,所有項(xiàng)目都順銷入市,認(rèn)購情況同樣不理想。
??3 展望:疫情加劇供求失衡
一線和強(qiáng)二線市場(chǎng)回穩(wěn)最早延至三季度
??展望未來,疫情加劇供求失衡,樓市能否真正回穩(wěn),關(guān)鍵在于更大力度的刺激性政策落地,尤其要下調(diào)二套房首付比例,才能有效激活相對(duì)充裕的改善性購房消費(fèi)。在這樣政策支持前提下,廣州、深圳、蘇州、武漢等市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn),多數(shù)二三城市還將在四季度甚至一年更長才會(huì)有所好轉(zhuǎn),更多弱三四線調(diào)整周期更長。
??廣州、深圳、蘇州、武漢等一線及強(qiáng)二線城市經(jīng)濟(jì)基本面相較優(yōu)質(zhì),人口吸附能力強(qiáng)勁,市場(chǎng)需求及購買力均有較強(qiáng)支撐,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)。例如廣州,在需求整體不振的情況下,二季度市場(chǎng)主基調(diào)還是緩慢復(fù)蘇,成交會(huì)有逐漸改善的可能性,市場(chǎng)升溫可能要到三季度。又如武漢,5、6月或?qū)⑹鞘袌?chǎng)走向復(fù)蘇的關(guān)鍵性拐點(diǎn),隨著房企及購房者預(yù)期逐漸回升,三季度市場(chǎng)或?qū)⒚黠@好于二季度。
??昆明、天津、南寧、長春等房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯供過于求,短期內(nèi)依舊面臨較大的去庫存壓力,例如昆明,市場(chǎng)已探底,調(diào)整幅度基本到位,但調(diào)整時(shí)間仍不夠,預(yù)計(jì)市場(chǎng)或?qū)⒃诘撞勘P整5個(gè)月左右,市場(chǎng)拐點(diǎn)大概率將出現(xiàn)在四季度。又如天津,5、6月房企籌備自救,部分板塊及項(xiàng)目或?qū)⒔祪r(jià)促銷,但真正企穩(wěn)可能要到四季度。
??受限于前期居民過度加杠桿購房,三四線城市市場(chǎng)需求及購買力明顯透支,且市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)間。例如阜陽,市場(chǎng)缺乏上行驅(qū)動(dòng)力,短期仍將以價(jià)換量,基于外出人口較多,中秋、國慶或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性返鄉(xiāng)置業(yè)行情。又如濟(jì)寧,短期房地產(chǎn)市場(chǎng)較難擺脫下降通道,成交持續(xù)低迷,房價(jià)依舊面臨一定的下行壓力。