[克而瑞]疫中探市｜疫情特別周報(bào)（5.2-5.8）

??周觀點(diǎn)

??政策：縣城落戶限制將全面取消，長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、蘇州等16城調(diào)控松綁

??樓市成交：總量繼續(xù)走低，疫情城市北京、蘇州項(xiàng)目銷售冷熱分化

??新增供應(yīng)：總量環(huán)比腰斬，蘇州、杭州預(yù)售取證提速

??疫情動(dòng)態(tài)

??截止至2022年5月8日，全國(guó)報(bào)告累計(jì)新型冠狀病毒肺炎確診病例865921例，其中，上海本周新增確診14655例，北京本周新增確診619例。

??4月以來，全國(guó)至少43個(gè)城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告。其中徐州、西安、唐山等已解除區(qū)域靜態(tài)管理，上海、蘇州、上饒等仍處在局部或全域靜態(tài)管控中。本周，安陽、鄭州、西寧、湛江等城市開始實(shí)行區(qū)域靜態(tài)管控。

??政策動(dòng)態(tài)

??縣城落戶限制將全面取消

??長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、蘇州等16城調(diào)控松綁

??第19周，中央及地方出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)控松綁、支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策。

??中央層面，銀保監(jiān)會(huì)召開專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會(huì)議精神，會(huì)議指出因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃，要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，將全面落實(shí)取消縣城落戶限制政策。

??16個(gè)城市房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及松綁限購(gòu)、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼。第一，長(zhǎng)沙、揚(yáng)州、中山等4城松綁限購(gòu)，長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭購(gòu)買第2套商品住房的間隔時(shí)間由網(wǎng)簽滿6年縮短為滿4年，揚(yáng)州取消大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購(gòu)房限制，中山調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍，東區(qū)街道、石岐街道外其他區(qū)域不再列入限購(gòu)范圍，蘇州非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；第二，贛州、連云港等4城下調(diào)商貸首付比例，贛州將首付比例調(diào)至國(guó)家政策規(guī)定最低比例，連云港首套房最低首付比例降至20%；第三，長(zhǎng)春取消認(rèn)房又認(rèn)貸，對(duì)貸款已結(jié)清并購(gòu)買二套房的，執(zhí)行首套房貸款政策；第四，長(zhǎng)春、岳陽、梅州等10城放松公積金貸款，中山、岳陽、馬鞍山、嘉興等上調(diào)公積金最高可貸額度，長(zhǎng)春、資陽、梅州、鎮(zhèn)江等降低公積金貸款首付比例；第五，無錫降低住房交易成本，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年降至2年；第六，長(zhǎng)春、岳陽、樂山、資陽等4城發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，岳陽在市城區(qū)購(gòu)房按其所繳納契稅稅額的50%予以補(bǔ)貼，并對(duì)人才發(fā)放2-20萬元不等的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。

??供給端助企紓困，主要涉及放松土拍、放寬預(yù)售取證條件、適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管。第一，中山、徐州等3城優(yōu)化土拍規(guī)則，徐州競(jìng)買保證金按土地掛牌起始價(jià)由原來的100%調(diào)整為50%繳納，剩余出讓金在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前繳清，中山加大重點(diǎn)地區(qū)土地出讓供應(yīng)，合理調(diào)控供地規(guī)模、節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地價(jià)款支付時(shí)間；第二，長(zhǎng)春、岳陽放寬預(yù)售取證條件，長(zhǎng)春對(duì)繳齊土地出讓金本金、欠繳違約金的項(xiàng)目，按照本金及違約金的比例允許部分預(yù)售，岳陽多層建筑形象進(jìn)度達(dá)到三分之一及以上、高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到四分之一及以上的樓棟，可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可；第三，徐州、中山、梅州等4城適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，中山超過監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，梅州、徐州增設(shè)預(yù)售資金提取節(jié)點(diǎn)，徐州還將試點(diǎn)銀行保函替換預(yù)售監(jiān)管資金。

??復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面，上海已經(jīng)發(fā)布兩批復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)“白名單”，多家大型公司公開表示“已開始有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，還公布郵政快遞業(yè)第一批復(fù)工復(fù)產(chǎn)“白名單”企業(yè)。長(zhǎng)春市規(guī)上工業(yè)企業(yè)復(fù)工率達(dá)95%，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，長(zhǎng)春還發(fā)布了20條新政助企紓困，包括實(shí)行“辦繳分離”、建立項(xiàng)目開工“綠色通道”、加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持等。

??新華社：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；

??證監(jiān)會(huì)：積極支持房企債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍；

??銀保監(jiān)會(huì)：落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求；

??央行上?？偛浚阂蛞咔橛绊憘€(gè)人房貸還款，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)延盡延；

??中辦、國(guó)辦：新型城鎮(zhèn)化勾勒協(xié)調(diào)發(fā)展新圖景，落實(shí)取消縣城落戶限制政策；

??國(guó)常會(huì)：部署署進(jìn)一步為中小微企業(yè)紓困舉措；

??人民銀行廣州分行：廣東房地產(chǎn)開發(fā)貸重回增長(zhǎng)通道，支持房企債券融資；

??資陽：首套房商貸利率降至4.9%，5月買房送現(xiàn)金補(bǔ)貼；

??中山：六條支持政策穩(wěn)樓市，岐江新城不再列入限購(gòu)區(qū)域；

??鎮(zhèn)江：降低公積金貸款首付比例，結(jié)清首次再申請(qǐng)首付比例40%；

??長(zhǎng)沙：首套商品住房網(wǎng)簽滿4年可購(gòu)買第二套商品住房；

??長(zhǎng)春：20條樓市新政，探索購(gòu)房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為個(gè)人按揭貸款分期補(bǔ)助；

??岳陽：多項(xiàng)措施穩(wěn)樓市，契稅優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼，土地出讓金分期；

??揚(yáng)州：降低人才及二孩家庭公積金貸款首付比例，最低調(diào)整至20%；

??徐州：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)房貸首付比例，拍地保證金降至50%；

??無錫：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年；

??蘇州：二手房取消限售年限，非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；

??梅州：二套房公積金貸款首付比例降至二成；

??馬鞍山：調(diào)整公積金貸款額度，夫妻雙方最高可貸60萬元；

??連云港：首套房首付比調(diào)至20%，引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率；

??樂山：購(gòu)買新房首套補(bǔ)貼8000元，二套補(bǔ)貼12000元；

??嘉興：首次使用住房公積金購(gòu)買首套房，雙人最高貸款額80萬元；

??贛州：房展期間購(gòu)房者貸款年齡放寬至70歲，首套房貸利率降至5.2%；

??徐州：18條政策助推房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，競(jìng)拍保證金降至50%、鼓勵(lì)降首付比例；

??揚(yáng)州：取消大專及以上人才、二孩及以上家庭市區(qū)買房限購(gòu)政策。

??售樓處開放情況

??上海、丹東等15城線下售樓處關(guān)閉

??包頭、長(zhǎng)春等恢復(fù)開放

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，靜態(tài)封控城市中，仍有15個(gè)城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。上海、丹東等尚在靜態(tài)管控中的城市，營(yíng)銷中心都暫未對(duì)外開放。

??包頭等城市隨著靜態(tài)管控解除，步入常態(tài)化防控階段，線下售樓處已經(jīng)恢復(fù)開放，值得一提的是封控時(shí)間較長(zhǎng)的長(zhǎng)春，5月4日房管局正式發(fā)文，允許售樓處、展廳等恢復(fù)營(yíng)業(yè)。煙臺(tái)雖已解除管控，但售樓處仍暫未對(duì)外營(yíng)業(yè)，所有營(yíng)銷活動(dòng)繼續(xù)在線上開展。

??新房成交

??總量繼續(xù)走低

??疫情城市北京、蘇州項(xiàng)目銷售冷熱分化

??2022年第19周成交整體繼續(xù)回落。一線城市成交指數(shù)為48.78，環(huán)比下降16.38點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為38.26，環(huán)比下降14.07點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為51.38，環(huán)比下降28.55點(diǎn)。

??一線城市：4城成交環(huán)比全面下滑，北京成交穩(wěn)中微跌，廣州、深圳成交明顯回落，上海僅成交0.5萬平方米，創(chuàng)近年單周新低。

??二線城市：除長(zhǎng)沙成交低位回升以外，受假期備案延遲等影響，其他所有監(jiān)測(cè)城市成交皆走弱，其中，成都、青島、寧波環(huán)比近乎腰斬。

??三四線城市：除南充、連云港成交環(huán)比有所回升外，絕大多數(shù)城市成交環(huán)比皆回落，超七成城市成交不及2022年周平均水平。

??第19周，北京、合肥、杭州等17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開盤/加推39次，平均開盤去化率43%。推盤項(xiàng)目數(shù)量方面，合肥推盤次數(shù)最多，周內(nèi)有保利中交和光逸境等8個(gè)項(xiàng)目面世，平均去化率32%，而廣州、福州等僅有1個(gè)項(xiàng)目開盤或加推。

??推盤去化率高低分化，長(zhǎng)沙萬科瑧灣匯、泉州建發(fā)和著開盤近乎全部售罄，去化率在9成以上，濟(jì)南綠城·濟(jì)南蘭園、北京中海匯智里、深圳合正方洲銷售表現(xiàn)也頗為亮眼，去化率在7成以上，反觀南京都會(huì)紫京、無錫大華公園城市、北京中駿金輝·未來云城等項(xiàng)目成交遇冷，去化率不足5%。

??聚焦受疫情影響城市樓市表現(xiàn)，本周4個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共開盤加推6個(gè)項(xiàng)目，平均開盤去化率約為41%，北京項(xiàng)目銷售冷熱不均，中海匯智里開盤推售555套房源，認(rèn)購(gòu)412套，去化率高達(dá)74%，山水首府去化也達(dá)到五成，但反觀中駿金輝·未來云城加推去化僅2%。

??從續(xù)銷項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)來看，疫情城市客戶來訪轉(zhuǎn)化率同樣高低差異明顯，以蘇州為例，5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)續(xù)銷項(xiàng)目中，工業(yè)園區(qū)的雅樾瀾庭由于產(chǎn)品力和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，銷售表現(xiàn)不俗，周內(nèi)來訪40組客戶，19組完成認(rèn)購(gòu)，轉(zhuǎn)化率接近50%，而云山著來訪80組客戶，僅成交7組，轉(zhuǎn)化率不足10%。

??新增供應(yīng)

??總量環(huán)比腰斬，蘇州、杭州預(yù)售取證提速

       2022年第19周，全國(guó)重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積205萬平方米，環(huán)比下降48%

??2022年第19周，重點(diǎn)城市供應(yīng)面積TOP10項(xiàng)目中，杭州、蘇州入圍項(xiàng)目較多，并且嵐漫之城以6.8萬平方米的預(yù)證面積摘得冠軍。

      附表

??中央及地方政府第19周出臺(tái)相關(guān)政策匯總

??中央

    地方