[仲量聯(lián)行]五月疫情使北京辦公樓市場(chǎng)降溫，投資活動(dòng)受短期波動(dòng)

仲量聯(lián)行2022年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??2022年7月5日，北京——“受疫情干擾，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期承壓，但市場(chǎng)基本面未受本質(zhì)沖擊?！?仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓租賃活動(dòng)受疫情直接影響，租金再度轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。投資市場(chǎng)整體活躍度因疫情受阻，第二季度遠(yuǎn)洋以約50億人民幣將其在銳中心持有股份出售給項(xiàng)目合作方平安人壽。零售地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情沖擊，租賃活動(dòng)幾近中斷。工業(yè)物流市場(chǎng)在疫情期間保障物資配送的環(huán)境下，租賃需求強(qiáng)勁，租金持續(xù)提升。酒店市場(chǎng)，上半年高端酒店整體業(yè)績(jī)?nèi)允芤咔橛绊懀?022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長(zhǎng)。高端住宅市場(chǎng)第二季度成交量創(chuàng)歷史新高，新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。

??甲級(jí)辦公樓

??由于北京五月突發(fā)的新冠疫情，后半季度辦公樓市場(chǎng)停滯不前。北京辦公樓市場(chǎng)需求在后半季度停滯。第二季度凈吸納量約為4.7萬(wàn)平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于辦公樓的入場(chǎng)裝修和到崗率受到嚴(yán)格限制，市場(chǎng)上正在談判階段的大部分交易進(jìn)程暫緩。第二季度金融和TMT企業(yè)的搬遷和擴(kuò)張貢獻(xiàn)了一半以上的租賃需求。同時(shí)，來(lái)自文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)資租戶的9,000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一3,000平方米以上的大面積成交。

??全市平均空置率下降幅度較第一季度收窄。第二季度辦公樓市場(chǎng)需求停滯，全市空置率下降幅度較第一季度收緊1.1個(gè)百分點(diǎn)，僅下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)至9.8%。新冠疫情帶來(lái)的不確定性影響了潛在租戶的決策，導(dǎo)致第二季度大面積成交受限。空置面積的去化主要得益于2,000平方米以下的租賃需求，占總租賃成交面積的近70%。同時(shí)，整體市場(chǎng)租金在第二季度再次錄得負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)比下降0.2%，同比微漲0.5%，主要由于疫情的嚴(yán)格管控阻礙了租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)作。全市范圍內(nèi)九個(gè)子市場(chǎng)中有四個(gè)錄得了租金負(fù)增長(zhǎng)?！拌b于突發(fā)疫情及其他客觀因素對(duì)辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生的多維負(fù)面影響，我們對(duì)2022年全年租金走勢(shì)保持觀望?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項(xiàng)目租金穩(wěn)定，短期內(nèi)不會(huì)看到市場(chǎng)租金的大幅下滑?！?/p>

??投資

??北京市場(chǎng)基本面穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)仍受矚目。第二季度，知名項(xiàng)目遠(yuǎn)洋銳中心完成交易，遠(yuǎn)洋以50.15億人民幣將其持有的部分股權(quán)出售給項(xiàng)目合作方平安人壽。招商房托也在本季度宣告其對(duì)招商局航華科貿(mào)中心46.41%權(quán)益的收購(gòu)計(jì)劃。另外，錦和資管完成對(duì)位于東二環(huán)的福地凰城酒店的收購(gòu)并計(jì)劃改造成長(zhǎng)租公寓，展示出投資人對(duì)有升級(jí)改造和增值潛力物業(yè)的青睞。

??第二季度，多地突發(fā)疫情顯著影響投資決策，市場(chǎng)短期承壓。2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。盡管市場(chǎng)環(huán)境存在不確定性，投資者在決策更為謹(jǐn)慎的同時(shí)，仍對(duì)北京長(zhǎng)期前景抱有信心。“短期波動(dòng)后市場(chǎng)基本面維持穩(wěn)定，隨著主要城市疫情形勢(shì)放緩、交通限制逐步取消，下半年市場(chǎng)情緒和活動(dòng)將逐步回暖?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“近期投資人重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心等多種物業(yè)類(lèi)型的同時(shí)，對(duì)于辦公等核心資產(chǎn)的關(guān)注度也將隨著整體市場(chǎng)情緒回暖而提升。”

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??第二季度北京零售市場(chǎng)受到近期新發(fā)疫情的嚴(yán)重沖擊，市場(chǎng)租賃活動(dòng)受到中斷，同時(shí)消費(fèi)和客流也出現(xiàn)大幅下降，其中五月全市社會(huì)零售品銷(xiāo)售額同比下降26%。餐飲行業(yè)成為受影響最為嚴(yán)重的業(yè)態(tài)，五月份餐飲收入同比下降55%。在持續(xù)攀升的運(yùn)營(yíng)壓力下，餐飲行業(yè)出現(xiàn)退租撤鋪趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度關(guān)店數(shù)量中超60%為餐飲品牌。雖然大部分購(gòu)物中心已恢復(fù)運(yùn)營(yíng)，但客流和營(yíng)業(yè)額恢復(fù)緩慢，其中熱門(mén)購(gòu)物中心客流也僅達(dá)到此輪疫情前的60%。同時(shí)，快時(shí)尚品牌持續(xù)縮減線下規(guī)模，關(guān)閉運(yùn)營(yíng)情況欠佳的門(mén)店，例如Selected已經(jīng)宣布將在7月底關(guān)閉線下全部門(mén)店，其中包括北京數(shù)十家門(mén)店。

??北京第二季度新開(kāi)兩個(gè)購(gòu)物中心，其中北京姚家園萬(wàn)象匯于四月底開(kāi)業(yè)。作為華潤(rùn)打造的改造項(xiàng)目，不同于臨近的朝陽(yáng)大悅城以年輕消費(fèi)者為主打，姚家園萬(wàn)象匯引入近30家兒童業(yè)態(tài)品牌，目標(biāo)客群側(cè)重于周邊家庭，增強(qiáng)了與朝陽(yáng)大悅城之間的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，位于奧運(yùn)舉辦地——首鋼園區(qū)的六工匯購(gòu)物中心第二季度開(kāi)業(yè)。六工匯引入14個(gè)京西首店，包括多個(gè)新能源汽車(chē)品牌，六工匯的開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)進(jìn)一步帶動(dòng)石景山區(qū)域的消費(fèi)。

??在近期疫情的影響下，租賃需求顯著下降，租金承壓下行。在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，業(yè)主面對(duì)不斷上漲的空置壓力愿意對(duì)新簽租戶做出一定程度的租金讓步，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)有租戶給予一定租金減免和免租期支持，以穩(wěn)定自身項(xiàng)目。第二季度市區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.7%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.3%。“考慮到當(dāng)前市場(chǎng)不確定性增加，同時(shí)對(duì)于疫情反復(fù)的擔(dān)憂，大部分品牌已暫緩此前的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)下半年整體租賃需求和活躍度將進(jìn)一步下降。在增長(zhǎng)的市場(chǎng)壓力下，大部分業(yè)主已經(jīng)下調(diào)本年租金預(yù)期，預(yù)計(jì)將提供更為靈活的租賃條款，整體市場(chǎng)租金水平預(yù)計(jì)進(jìn)一步下降?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??線上零售、生物醫(yī)藥、物流等行業(yè)的擴(kuò)張需求持續(xù)增長(zhǎng)。在保障疫情期間生活物資配送的環(huán)境下，生鮮超市與物流行業(yè)需求保持穩(wěn)健，同時(shí)線上零售與生物醫(yī)藥也在持續(xù)增長(zhǎng)。因此，冷庫(kù)需求隨之走高，市場(chǎng)冷庫(kù)改建規(guī)模逐步擴(kuò)大。另外，受限于市場(chǎng)供應(yīng)不足，現(xiàn)有需求通過(guò)擴(kuò)租的方式開(kāi)始整合倉(cāng)庫(kù)單元，部分項(xiàng)目由大租戶主導(dǎo)，租賃活動(dòng)更為穩(wěn)定。同時(shí)，在北京市新供應(yīng)持續(xù)稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。

??大型租戶較低的價(jià)格敏感度支撐租金上漲，第二季度環(huán)比攀升1.3%。位置優(yōu)越且由成熟開(kāi)發(fā)商持有的項(xiàng)目，因大面積冷庫(kù)改造而增加了干倉(cāng)稀缺性，使得租金價(jià)格進(jìn)一步攀升。同時(shí)，通州、大興、順義等靠近城區(qū)內(nèi)的主要子市場(chǎng)內(nèi)租戶升級(jí)，逐步替換為更具承租力的穩(wěn)定公司，成交價(jià)格亦有所提升?！笆袌?chǎng)供應(yīng)全面提質(zhì)促進(jìn)高端需求?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“2022年市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)新增29.09萬(wàn)平方米，開(kāi)始預(yù)租階段的項(xiàng)目均表現(xiàn)良好，未來(lái)新項(xiàng)目將出現(xiàn)更多定制倉(cāng)儲(chǔ)，同時(shí)提高凈吸納量。因此我們預(yù)測(cè)，2022年底全市空置率將不會(huì)超過(guò)6%。”

??酒店

??2022年冬奧期間北京主要區(qū)域市場(chǎng)業(yè)績(jī)超2019年同期。得益于冬奧會(huì)及春節(jié)假期利好，北京高端酒店市場(chǎng)2月每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期的87.6%。根據(jù)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京冬奧會(huì)在2月4日至20日期間為北京酒店市場(chǎng)吸引了增量需求，其中冬奧會(huì)簽約酒店獲益更多。雖然冬奧會(huì)只對(duì)部分受邀觀眾開(kāi)放，但從冬奧會(huì)前一周到閉幕后一周，北京的主要子市場(chǎng)（北京奧運(yùn)公園北園，燕莎，CBD和王府井）的每間可出租客房收入都不同程度地超過(guò)了2019年同期，其中北京奧運(yùn)公園北園較2019年同期每間可出租客房收入增長(zhǎng)超100%。冬奧會(huì)閉幕式后，奧運(yùn)場(chǎng)館正在成為北京新的景點(diǎn)和打卡場(chǎng)所。

??上半年北京高端酒店整體業(yè)績(jī)?nèi)允芤咔橛绊憽Ｗ?月份起，其他一線城市發(fā)生本地疫情，出入京政策收緊，北京酒店市場(chǎng)的會(huì)議團(tuán)隊(duì)與商務(wù)差旅需求受到較大影響，期間酒店業(yè)績(jī)主要依賴于北京市民的休閑需求。3月北京高端酒店每間可出租客房收入環(huán)比下降46.1%。4月及5月，北京發(fā)生本地疫情，每間可出租客房收入分別環(huán)比下降26.7%和34.2%。

??北京市2022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長(zhǎng)。2022年北京市已開(kāi)業(yè)1家高端酒店——位于石景山區(qū)的北京首鋼園香格里拉酒店，向市場(chǎng)新增283間客房。預(yù)計(jì)2022年內(nèi)，北京雁柏山莊將開(kāi)業(yè)，向市場(chǎng)新增67間客房。根據(jù)懷柔區(qū)政府的發(fā)布，雁柏山莊項(xiàng)目位于雁棲湖北岸，是雁棲湖國(guó)際會(huì)都擴(kuò)容提升的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

??除傳統(tǒng)需求外，短途旅行成為一種消費(fèi)習(xí)慣。隨著“動(dòng)態(tài)清零”政策的落實(shí)，短途出行更加可行和方便，市民的休閑需求為城市和近郊的酒店市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)會(huì)。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級(jí)副總裁梁濤表示：“在常態(tài)化防疫的背景下，短途旅行或已成為市場(chǎng)需求增長(zhǎng)點(diǎn)之一。當(dāng)下的環(huán)境為近郊旅行、城市宅度假經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為酒店市場(chǎng)的業(yè)績(jī)恢復(fù)注入動(dòng)力?！?/p>

??高端住宅

??北京高端住宅市場(chǎng)成交量創(chuàng)歷史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市場(chǎng)共成交2,477套，環(huán)比上漲192.1%，單季度成交量達(dá)到十年來(lái)最高水平。信貸政策相對(duì)寬松疊加新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目放量，市場(chǎng)需求得到釋放，推動(dòng)成交量上升。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商為沖刺半年業(yè)績(jī)密集加推，推動(dòng)北京高端住宅供應(yīng)保持較高水平，第二季度北京豪華公寓錄得2,218套新增供應(yīng)。

??住宅市場(chǎng)供需兩旺推動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)回升。第二季度高端住宅新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，環(huán)比微漲0.2%。基于有效的疫情防控，6月租賃市場(chǎng)活動(dòng)恢復(fù)，受抑制的租賃需求逐漸釋放帶動(dòng)租金保持穩(wěn)定?！暗诙渭泄┑爻山欢嘧趦?yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)需求升溫促使高端項(xiàng)目加快入市步伐，預(yù)計(jì)未來(lái)一年高端住宅新增供應(yīng)維持平穩(wěn)?！泵钻?yáng)表示：“政策調(diào)控頻次加快有效刺激觀望者入市購(gòu)房，短期內(nèi)市場(chǎng)成交勢(shì)頭仍將保持強(qiáng)勁，或?qū)⑼苿?dòng)新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)進(jìn)入上升通道?！?/p>