[易居研究院]6月房價跌幅收窄，疫情后市場情緒改善

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易居月報之

【70城房價指數(shù)研究報告】

??核心觀點

??6月70城新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，同比繼續(xù)走低。2022年6月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅為0.1%，二手住宅價格環(huán)比跌幅為0.2%，跌幅均較上月有所收窄；70城新建商品住宅、二手住宅價格同比跌幅分別為1.3%和2.7%，跌幅持續(xù)擴大。6月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量有所增加。

??一線城市房價同比漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房價同比跌幅持續(xù)擴大。同比來看，6月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲3.3%、-0.2%、-2.8%；二手住宅價格分別上漲1.2%、-2.1%、-3.6%。預計未來3個月內一線城市二手住宅價格同比漲幅將由正轉負，而二三線城市二手住宅價格同比跌幅將繼續(xù)擴大。

??6月強二線城市房價強勢反彈，成都房價漲幅連續(xù)3個月全國（更多政策，請查閱中房網 m.wjn340.cn）第一。6月新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅較大的城市以一線和強二線城市為主，環(huán)比跌幅較大的城市以經濟欠發(fā)達的弱三四線城市為主。其中，成都新建商品住宅和二手住宅價格漲幅均已連續(xù)3個月居全國榜首。深圳6月二手住宅價格環(huán)比下跌-1%，低迷程度排名全國第四。

??6月70城二手住宅價格環(huán)比漲幅收窄至“過冷區(qū)”上沿附近。6月二手住宅價格漲幅全國排名靠前的城市中，南充、太原、青島、重慶、無錫等城市都存在一定程度的高估。剔除這些城市影響，可能6月70城二手住宅價格漲幅的回暖程度并不高，市場企穩(wěn)言之尚早。此外，由于今年以來全國多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經濟下行，且居民收入下滑的情況下，我們目前對房地產市場預期整體仍較為悲觀。

??6月70城新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，同比繼續(xù)走低

??1、70城新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比跌幅趨穩(wěn)

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局2022年7月15日公布的《2022年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術平均。計算得知，2022年6月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅為0.1%，跌幅較上月收窄0.08個百分點。6月70城二手住宅價格環(huán)比跌幅為0.2%，在連續(xù)下跌9個月后，本月跌幅繼續(xù)收窄0.18個百分點。目前雖然市場仍持續(xù)下行，但70城新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比均開始趨穩(wěn)。近幾個月各地持續(xù)出臺穩(wěn)房地產市場的政策，并降低房地產貸款利率，以滿足居民合理住房需求。預計隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，下月新建商品住宅價格和二手住宅價格下跌幅度將繼續(xù)收窄。

??2、新建商品住宅和二手住宅價格同比持續(xù)走低

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術平均，計算得知，2022年6月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比跌幅分別為1.3%和2.7%，跌幅相比5月均擴大約0.5個百分點。其中，新建商品住宅價格已連續(xù)下跌3個月，二手住宅價格已連續(xù)下跌5個月。結合環(huán)比數(shù)據(jù)來看，預計新建商品住宅和二手住宅價格的同比跌幅都還將繼續(xù)擴大。

??3、6月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量有所增加

??2022年6月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為31個、1個和38個。其中，相比5月，上漲城市數(shù)量增加6個，持平城市數(shù)量減少1個，下跌城市數(shù)量減少5個。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市數(shù)量為21個，持平的城市有1個，下跌的城市數(shù)量高達48個。相比5月，6月房價上漲的城市數(shù)量增加6個，房價持平的城市數(shù)量減少1個，房價下跌的城市數(shù)量減少5個。

??目前，新建商品住宅價格下跌的城市數(shù)量仍在半數(shù)以上。此外，可以看出，二手住宅市場溫度明顯較新建商品住宅市場更冷。

??一線城市房價同比漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房價同比跌幅持續(xù)擴大

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算數(shù)平均，計算得知：2022年6月，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，二線城市環(huán)比上漲0.1%，三線城市環(huán)比下跌0.3%，其中，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅較上月擴大0.1個百分點，二線城市環(huán)比漲幅由負轉正，較上月回升0.13個百分點，三線城市跌幅收窄0.02個百分點。6月一線城市二手住宅價格環(huán)比上漲0.1%，二線城市環(huán)比下跌-0.1%，三線城市環(huán)比下跌-0.3%。一線城市二手住宅價格環(huán)比漲幅較上月無明顯變化，二三線城市環(huán)比跌幅分別收窄0.23和0.15個百分點。

??同比來看，6月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲3.3%、-0.2%、-2.8%；二手住宅價格分別上漲1.2%、-2.1%、-3.6%。無論房屋類型，一線城市房價同比漲幅均持續(xù)收窄，二三線城市房價同比跌幅均持續(xù)擴大。

??房價的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規(guī)律。觀察2013年1月至2022年6月一二三線城市二手住宅價格漲幅的周期波動，可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，房價波動上一線城市最大，二線城市其次，三線城市最小。一般在房價下跌周期，三線城市房價最先開始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。在本輪周期中，一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見頂，此后相繼回落。其中，三線城市二手住宅價格同比漲幅于今年1月率先由正轉負，而二線城市二手住宅價格同比漲幅也于今年3月由正轉負。由此，我們可以參考2014年下半年的二手房市場價格下跌情形，以及目前的一二三線城市二手住宅價格環(huán)比跌幅推斷，未來3個月內一線城市二手住宅價格同比漲幅將由正轉負，而二三線城市二手住宅價格同比跌幅將繼續(xù)擴大。

??6月強二線城市房價強勢反彈，成都房價漲幅連續(xù)3個月第一

??2022年6月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、杭州、北京、青島、上海、合肥、廈門、揚州、遵義、南京，以一線和強二線城市為主；新建商品住宅價格環(huán)比跌幅較大的城市則有岳陽、宜昌、大理、北海、秦皇島等，主要為經濟欠發(fā)達的弱三線城市。二手住宅價格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、南充、杭州、合肥、北京、太原、青島、廣州、重慶、無錫。二手住宅價格環(huán)比跌幅較大的城市有岳陽、宜昌、吉林、深圳、哈爾濱等。

??具體來看，成都新建商品住宅和二手住宅價格漲幅均已連續(xù)3個月居全國榜首，6月二者漲幅分別高達1.3%和2.0%。我們認為近三個月成都二手住宅價格漲幅較大的主要原因是，成都二手房限價政策大幅放松后，壓抑的市場需求逐步釋放，二手房成交量迅速增加，帶動房價明顯上漲。

??6月杭州房地產市場也相對較熱，其新建商品住宅價格漲幅為1.0%，全國排名第二；二手住宅價格漲幅0.6%，全國排名第三。此外，合肥新建商品住宅和二手住宅價格漲幅分別為0.5%和0.6%。6月岳陽和宜昌新建商品住宅和二手住宅市場表現(xiàn)均全國最差。值得注意的是，深圳自從出臺二手房指導價政策后，二手住宅市場持續(xù)低迷。6月深圳二手住宅價格環(huán)比下跌-1%，排名甚至全國倒數(shù)第四。

??6月70城二手住宅價格環(huán)比漲幅收窄至“過冷區(qū)”上沿附近

??2021年10月，70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。6月70城二手住宅價格環(huán)比跌幅為0.21%，已收窄至“過冷區(qū)”上沿附近。但需要注意的是，6月二手住宅價格漲幅全國排名靠前的城市中，南充、太原、青島、重慶、無錫等城市都存在一定程度的高估。剔除這些城市影響，可能6月70城二手住宅價格漲幅的回暖程度并不高，市場企穩(wěn)言之尚早。此外，由于今年以來全國多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經濟下行，且居民收入下滑的情況下，我們目前對房地產市場預期整體仍較為悲觀。70城二手住宅價格環(huán)比漲幅可能還將在“過冷區(qū)”停留兩三個月。