[易居研究院]百城土地成交報(bào)告（2022年6月）

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地市半年考，百城交易規(guī)?？s水五成

??一、成交規(guī)模

??6月份，全國(guó)100個(gè)城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交幅數(shù)為959幅，環(huán)比5月增速為63%，同比去年6月增速為-28%。同樣的，成交建筑面積為7001萬平方米，環(huán)比5月增速為104%，同比去年6月增速為-43%。成交金額為4015億元，環(huán)比5月增速為141%，同比去年6月增速為-33%。

??觀察今年上半年全國(guó)百城土地交易行情，其總體沿著“陷入低谷-小幅復(fù)蘇”的路徑演變，這也充分說明，隨著各地購房購地政策的逐漸寬松，土地市場(chǎng)有走出底部的基礎(chǔ)和空間。但也要注意，1）6月份出現(xiàn)交易小高峰和集中供地下的交易行情有關(guān)，數(shù)據(jù)容易拉升。但即便如此，6月份的同比交易數(shù)據(jù)也是偏弱的。2）從房企拿地意愿和拿地結(jié)構(gòu)看，依然是有壓力的，即拿地意愿還是不強(qiáng)，尤其是民企。此類風(fēng)險(xiǎn)和問題的提示，要求我們清醒認(rèn)識(shí)到土地市場(chǎng)面臨的較大壓力。

??二、成交溢價(jià)

??6月份，全國(guó)百城土地成交溢價(jià)率為4%。相比5月份2%的溢價(jià)率略有抬升，這和6月份優(yōu)質(zhì)地塊的密集推出等有關(guān)。而對(duì)比去年6月份13%的溢價(jià)率數(shù)據(jù)，則說明當(dāng)前溢價(jià)率水平是比較低的，也說明土地市場(chǎng)的熱度是不高的。

??土地溢價(jià)率的走向，很大程度上代表了土地市場(chǎng)的周期變化。從溢價(jià)率指標(biāo)的角度看，2019年1月-2021年8月，全國(guó)百城土地溢價(jià)率總體上位于兩位數(shù)水平，個(gè)別月份甚至超過20%水平，如2021年4月，這說明土地市場(chǎng)的熱度較高。而去年9月份，土地溢價(jià)率首次跌入5%的水平，土地市場(chǎng)開始降溫。今年上半年，土地溢價(jià)率也總體在5%的水平波動(dòng)，進(jìn)一步說明土地市場(chǎng)偏冷。當(dāng)然，對(duì)于一些資金狀況不錯(cuò)的房企，其今年上半年依然積極拿地，進(jìn)而完成了性價(jià)比較高的土地儲(chǔ)備。

??三、城市分類

??6月份，37個(gè)一二線城市土地成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比5月增速為104%，同比去年6月增速為-27%。同樣的，成交建筑面積為3913萬平方米，環(huán)比5月增速為176%，同比去年6月增速為-47%。成交金額為3075億元，環(huán)比5月增速為188%，同比去年6月增速為-26%。

??6月份，63個(gè)三四線城市土地成交幅數(shù)為510幅，環(huán)比5月增速為38%，同比去年6月增速為-29%。同樣的，成交建筑面積為3088萬平方米，環(huán)比5月增速為54%，同比去年6月增速為-36%。成交金額為941億元，環(huán)比5月增速為58%，同比去年6月增速為-48%。

??橫向?qū)Ρ瓤?，一二線城市土地交易市場(chǎng)明顯好于三四線城市，尤其是從今年3月份以來的交易走勢(shì)可以看出。這說明，全國(guó)百城土地市場(chǎng)的拉動(dòng)，更主要是得益于全國(guó)一二線重點(diǎn)城市的拉動(dòng)，而三四線城市表現(xiàn)較為一般。而且此次納入統(tǒng)計(jì)范圍的三四線城市，普遍為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的城市，換句話說，其他一些三四線城市土地市場(chǎng)的壓力或更大。據(jù)此說明，要充分認(rèn)識(shí)到三四線城市土地市場(chǎng)下行的壓力，也要求后續(xù)刺激此類城市的土地市場(chǎng)。

??四、半年度分析

??1、市場(chǎng)交易

??本部分對(duì)今年上半年百城土地交易行情進(jìn)行總結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)百城土地成交金額為11300億元，相比去年下半年下降了50%，相比去年上半年下降了55%。換句話說，土地市場(chǎng)的交易規(guī)?？s水嚴(yán)重，充分體現(xiàn)了土地市場(chǎng)面臨的較大壓力。各地需要繼續(xù)優(yōu)化購地規(guī)則，以不斷降低房企的拿地門檻，鼓勵(lì)土地交易市場(chǎng)的活躍。從實(shí)際過程看，隨著房屋銷售市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇、房企到位資金狀況的改善，預(yù)計(jì)下半年百城土地市場(chǎng)會(huì)有活躍的基礎(chǔ)和空間。

??2、城市情況

??本部分對(duì)今年上半年百城土地交易進(jìn)行具體城市的分析，以更好明確哪些城市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍。根據(jù)一二線城市分類，我們各選取土地交易金額TOP10的城市，并分析了其同比增速。對(duì)于一二線城市而言，杭州成為今年上半年土地交易規(guī)模最大的城市，但相比去年其交易額下降了26%。相對(duì)來說，合肥和深圳兩個(gè)城市的土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)較好，其同比增速達(dá)到了37%和36%。而對(duì)于三四線城市來說，土地交易規(guī)模較大的城市普遍是長(zhǎng)三角的城市，不過此類城市也都面臨了較大程度的同比下降，如鹽城今年上半年土地交易規(guī)模相比去年同期下降了80%。